Ltv mutui: cosa indica?

Quando ci si approccia ai mutui si sente spesso parlare di LTV (o, per esteso, Loan To Value). Ma a cosa ci si riferisce con questa espressione e come il LTV può influire sulle nostre scelte? Facciamo un po’ di chiarezza.

Indice

• LTV: cosa indica?
• Differenza tra prezzo di vendita e valore immobile
• Quali valori minimi e massimi?
• Acquisto prima casa, seconda casa o liquidità
• I fondi agevolati

LTV: cosa indica?

La traduzione letterale di Loan To Value è ‘prestito al valore’ che effettivamente significa ben poco se non viene contestualizzato. Il discorso diventa più chiaro se si va a considerare che il LTV rappresenta un valore percentuale tra l’importo del mutuo che si vuole o si può richiedere e il valore o prezzo dell’immobile. La distinzione tra prezzo e valore dell’immobile (risultante da perizia) è molto importante perché ha dirette conseguenze sull’importo finale del mutuo stesso.

Differenza tra prezzo di vendita e valore immobile

Se il LTV del mutuo si applica sul valore dell’immobile, e questo è maggiore del prezzo di vendita, allora posso ottenere un importo di mutuo più alto rispetto a quello che otterrei se il LTV fosse applicato al prezzo di vendita. Ad esempio, se devo acquistare una casa al prezzo di 90 mila euro, ma il valore di perizia è di 100 mila euro, allora con un LTV dell’80% anziché ottenere 72 mila euro come importo massimo di mutuo potrei arrivare a 80 mila euro.

Bisogna però considerare che si può anche verificare il caso inverso in cui il prezzo di vendita è maggiore del valore dell’immobile risultante dalla perizia: in questo caso, se il LTV è sempre applicato al valore periziato, si otterrà un importo inferiore. In base all’esempio precedente, se l’immobile venduto a 90 mila euro fosse valutato solo 80 mila euro allora l’importo massimo di mutuo ottenibile sarebbe 64 mila euro (sempre con LTV all’80%). Quindi bisogna fare molta attenzione alla dicitura riportata sui fogli informativi riguardo a cosa si riferisce il LTV (se perizia o prezzo di vendita), anche se nella maggioranza dei casi si riferirà semplicemente al minore tra questi due valori.

Quali valori minimi e massimi?

Le banche decidono sui propri mutui una percentuale del LTV personalizzata. Alcuni istituti di credito arriveranno al 90 per cento, altre al 100 per cento, ma nella maggioranza dei casi sulla prima casa ci si ferma all’80%. Perché è stato scelto questo valore? Perché nella disciplina dei mutui fondiari (dove il legislatore è intervenuto fin dal principio per fare un po’ di ordine e cercare di garantire a tutti il diritto a una casa) è stato stabilito che la percentuale massima finanziabile doveva essere dell’80%.

Dobbiamo dire che questa percentuale è stata spesso superata con polizze fidejussorie, ma è essenziale comunque cercare di capire perché c’è stato questo intervento del legislatore che non ha stabilito ‘a monte’ una percentuale più alta.

La motivazione è duplice: da una parte si tutela il finanziatore che rischia di non ottenere indietro il capitale prestato (e nonostante l’ipoteca il recupero è spesso lungo e dispendioso e può portare a situazioni gravi, come accaduto nei mutui subprime) e dall’altra si limita l’accesso ad un impegno così importante a chi ha difficoltà a creare risparmio. La stessa logica è stata impiegata dalle banche e viene ancora usata quando decide se mantenere il livello dello LTV alla soglia standard dell’80%, abbassarla oppure alzarla. Il discorso diventa ancora più importante se legato alle promozioni, ai costi e alle finalità.

Acquisto prima casa, seconda casa o liquidità

Chiedendo informazioni o preventivi sui mutui con differenti finalità sarà capitato di notare che nella maggioranza dei casi per acquisto prima casa il LTV tende a essere più alto rispetto a quello di una seconda casa e che nel caso di ristrutturazione o mutui di liquidità le percentuali possono invece essere molto basse.

Questo perché l’acquisto di una prima casa è una necessità e anche le motivazioni legate a questo sforzo economico sono diverse rispetto a chi si impegna economicamente per acquistare una seconda casa, acquisto che ha invece più il carattere dell’investimento. Se si rischia di perdere il tetto sopra alla propria testa o dove vive la famiglia si cercherà infatti di evitarlo in tutti i modi. Invece perdere una seconda casa rappresenta per il mutuatario un rischio più accettabile perché comunque avrà un altro posto in cui vivere, dunque gli sforzi o l’impegno per mantenerla saranno meno forti.

Un discorso simile vale per le ristrutturazioni, che possono non avere il carattere necessario. Infine sui mutui di liquidità c’è il discorso inverso: la casa c’è già, è di proprietà e la si vuole monetizzare senza venderla, il che denota che il proprietario non ha dimostrato capacità di risparmiare e allo stesso tempo intacca un bene importante come la casa.

Da questi discorsi, quindi, si capisce che alla base delle scelte dello LTV sui mutui si tiene conto del fattore di rischio: è più difficile che si voglia perdere la prima casa, rispetto alla seconda o a nuova liquidità e quindi la banca nel primo caso accetta di fare uno sforzo in più. Il tutto anche considerando che se la casa dovesse essere venduta all’asta dopo il pignoramento, il valore per una serie di motivi risulterà quasi sempre inferiore a quello di mercato, mentre le spese per procedere saranno comunque elevate.

I fondi agevolati

Per spingere le banche a concedere LTV più alti, soprattutto a quelle categorie che difficilmente possono avere un buon risparmio (giovani, famiglie monogenitoriali o numerose, ecc) i governi sono intervenuti stanziando dei fondi (come ad esempio il Fondo Garanzia Prima Casa) che non servono per finanziamenti diretti ma per fungere da ‘garanzie aggiuntive’ che tutelino le banche in caso di insolvenza.