Mutuo su immobile proveniente da successione: è possibile?

Quando si deve chiedere un mutuo, uno dei documenti più sottovalutati è l’Atto di provenienza. Nella realtà è invece fondamentale per capire le possibilità di vedere la propria richiesta presa in carico dalla banca alla pari della visura ipotecaria o del certificato di abitabilità.

Ci sono infatti delle situazioni in cui, proprio a causa del tipo di provenienza, le banche possono tirarsi indietro senza andare a valutare le capacità reddituali e patrimoniali del richiedente. Tra queste troviamo frequentemente un immobile avuto per successione. A riguardo ci troviamo logicamente di fronte a due possibili situazioni:

• la successione di un immobile sul quale grava un mutuo di cui era titolare il defunto;
• la richiesta di mutuo su un immobile libero ma avuto in successione.

Analizziamo nel particolare i due ambiti provando a capire anche eventuali interventi per superare i problemi.

Successione di immobile con mutuo

Premessa: in questo caso la banca non deve fare alcuna valutazione, dato che il mutuo segue la successione del mutuo. In questa situazione quindi non ci sono da presentare documenti per il contratto di mutuo, avviare una nuova istruttoria, ecc. Ciò significa che gli eredi sono tenuti al pagamento regolare della rata del mutuo di un immobile ricevuto in successione, ognuno per la propria quota, fatti salvi accordi tra le parti.

Ma attenzione, anche la responsabilità dei vari eredi è solidale e ciò permette alla banca di rivolgersi anche solo a un erede per ottenere l’intero pagamento della rata, mentre starà poi all’erede che ha pagato rivalersi sugli altri eredi. Gli eredi possono decidere di non accettare l’eredità in toto, per cui rinunciando all’immobile saranno liberati dall’obbligo del pagamento del mutuo sull’immobile avuto in successione.

In alternativa è possibile fare l’accettazione con inventario. In tal caso gli eredi non sono esposti a debiti in misura maggiore del valore dei beni avuti in eredità. Quest’ultima rappresenta un’ipotesi consigliata soprattutto quando il de cuius ha lasciato moltissimi debiti, e quindi un valore di beni in successione inferiore a quello dei beni ereditati. Da valutare anche la possibilità di rientrare nelle agevolazioni per la prima casa nel caso di immobile ricevuto in successione.

La posizione dell’istituto di credito

Il problema della quota legittima non interessa la banca, proprio perché individuato anche un solo erede, potrà rivolgersi a lui per ottenere il pagamento delle rate, così come non ha alcun interesse nel conoscere come è stata organizzata la successione testamentaria in fase di valutazione della richiesta di un mutuo. Questi aspetti coinvolgono solo gli eredi stessi, per capire come organizzarsi tra di loro, quali accordi trovare, se impugnare il testamento, ecc.

Successione di un immobile sul quale richiedere un mutuo

Il discorso diventa sicuramente molto più delicato nel caso in cui si eredita un immobile, e su questo si vuole richiedere un mutuo. Non solo, sempre in questo ambito troviamo la vendita dello stesso a terzi, ove il terzo vuole procedere con richiesta di un mutuo parziale per saldare il prezzo di acquisto. I motivi di queste ‘difficoltà’ sono dovuti a vari fattori che possiamo riassumere nelle due seguenti ‘macroaree’:

La complessità di poter individuare in modo certo tutti gli eredi legittimi

Qui bisogna distinguere tra la quota legittima e gli eredi legittimi, in quanto l’unico dato certo è rappresentato proprio dalla legittima, ovvero la quota della successione che va divisa tra tutti gli eredi legittimi. Solo potendo individuare in modo del tutto certo il numero di eredi legittimi, la banca può conoscere con certezza la legittima che spetterà a ognuno.

Ma attenzione! Questo dato non è di semplice individuazione, fermo restando che non è compito della banca operarsi per arrivare a conoscere il numero esatto degli eventuali eredi. È quindi abbastanza intuitivo capire le riserve delle banche di fronte a immobili in successione, anche testamentaria, considerato che il testamento può essere sempre impugnato se la quota legittima non è stata rispettata. In pratica la banca potrebbe trovarsi di fronte anche a mutui irregolari.

Le tempistiche di ‘accettazione’ dell’eredità

Tra le altre cose gli eredi hanno 10 anni di tempo per decidere se accettare o meno la propria quota di successione (è sufficiente che un solo erede provveda all’accettazione entro 12 mesi dalla morte del defunto). Proprio per questo, a meno di accettazione da parte di tutti gli eredi prima della richiesta di mutuo, alla banca mancheranno informazioni certe per decidere come muoversi.

L’unico punto chiaro, in ogni circostanza, si verifica quando dalla successione sono passati almeno 10 anni.

Conclusioni

Se si sta pensando di acquistare un immobile proveniente da successione (da non confondere con donazione) bisogna fare sempre molta attenzione per non ritrovarsi in un contenzioso legale che oltre a poter durare anni, potrebbe anche mettere a rischio il proprio impegno economico. Questo a prescindere dalla richiesta (o meno) di un mutuo.

Se poi si decide di richiedere un finanziamento per l’acquisto sono quasi sicure le difficoltà per ottenerne l’erogazione, a meno di aver superato i 10 anni dall’eredità legata all’immobile (termine ultimo che hanno i vari eredi per poter far valere il proprio diritto alla successione, finendo con incidere sulla quota spettante a ciascuno).