Decreto Bersani e surroga del mutuo: l’ostruzionismo delle banche!

Il decreto o Legge Bersani è noto per l’eliminazione o la riduzione dei costi di penale di estinzione anticipata del mutuo e per la possibilità di poter spostare il debito dall’istituto erogante ad uno che garantisce condizioni più vantaggiose, un diritto riconosciuto, tra l’altro, nel nostro ordinamento già in precedenza dal codice civile.

Tuttavia procedere alla surroga del mutuo incontra non pochi ostacoli, a causa di una serie di condizioni che gli istituti di credito hanno imparato ad utilizzare per limitare la migrazione da una banca all’altra, scoraggiando soprattutto i “surrogatori” seriali.

I limiti della surroga della Legge Bersani

Il decreto non ha innanzitutto voluto/potuto toccare alcuni aspetti, perché si sarebbe creato uno svantaggio eccessivo per le banche, per cui sono rimaste delle lacune che di fatto possono limitare le potenzialità insite nella portabilità stessa del mutuo.

Che cosa dice realmente il decreto Bersani? Che è possibile spostare il mutuo “già contratto” (quindi si può surrogare solo il capitale residuo) con una banca ad un’altra, e che questa facoltà non deve portare a nuovi costi (come imposte, spese notarili, ecc). Che cosa invece non dice il decreto? Che le banche sono obbligate a procedere alla portabilità o che debbano farsi carico di costi illimitati.

Il risultato è che: per non sostenere dei costi bisogna accettare condizioni collegate ai costi accessori (come periti o notai convenzionati) altrimenti le differenze vanno a carico del mutuatario, e che il passaggio da una banca ad un’altra non sia scontato.

Infatti le banche hanno il diritto di controllare che il mutuatario che chiede la portabilità abbia capacità di rimborso, iniziando una fase di istruttoria come nel caso dell’erogazione del mutuo ex novo, secondo i propri parametri (per cui un mutuatario può essere considerato affidabile da una banca ma non dall’altra).

Se la surroga viene accettata, starà alla banca subentrante provvedere all’estinzione del capitale residuo ed a richiedere che avvenga l’iscrizione del notaio a margine dell’iscrizione dell’ipoteca a suo vantaggio.

Tuttavia le banche possono fare ostruzionismo soprattutto di fronte a coloro che cercano di fare ricorso spesso alla surroga, nonostante il decreto non abbia posto limitazioni al numero di accessi a questa forma di mutuo, proprio perché viene comunque rimessa al giudizio della banca stessa, pur rappresentando un diritto per i mutuatari, ma che non fa sorgere alcun obbligo per le banche.

Limiti della surroga dei mutui

Con la surroga si cercano condizioni migliori o migliorative rispetto alle proprie capacità di rimborso, per cui si può agire su tassi e durata ma su nessun altro aspetto. In particolare spesso vengono pubblicizzate le forme di surroga più liquidità, per coloro che vogliono ottenere una somma aggiuntiva, ma non si tratta di un’operazione a zero costi, dato che si tratta di due atti separati: la surroga del mutuo originario segue la strada stabilita per legge mentre la somma chiesta in più chiede un atto a parte con tutti i costi relativi (istruttoria, notaio e imposta sostitutiva).