Mutui condominiali: una soluzione per i lavori di ristrutturazione

Il mutuo condominiale può essere concesso sia sotto forma di mutuo chirografario, che di mutuo ipotecario. Spesso le banche propongono entrambe le soluzioni, procedendo poi a prediligere l’una o l’altra forma a seconda delle differenti necessità condominiali.

Normalmente il mutuo condominiale viene erogato sotto forma di mutuo a tasso fisso, per garantire la certezza delle rate, per il cui rimborso dovranno partecipare tutti i condomini. Il mutuo condominiale fa parte dei mutui di ristrutturazione, e viene richiesto per effettuare i lavori sulle parti comuni del condominio, con la partecipazione di ciascuno in base ai propri millesimi. Con il termine ‘ristrutturazione’ ci si riferisce soprattutto a quella legata a lavori straordinari di manutenzione, come nel caso dell’efficienza energetica. Detto questo per elevati importi tale tipologia di finanziamento può essere concesso anche per manutenzione ordinaria.

Prima di vedere le caratteristiche che può avere un mutuo condominiale bisogna focalizzare l’attenzione sulla particolarità che un “condominio” presenta come soggetto finanziabile: non si tratta infatti di un privato, e nemmeno di un soggetto dotato di personalità giuridica. Anche per questa ragione non c’è un unico modus di trattare il mutuo per condominio da parte delle banche che, come già accennato, si possono riferire nella propria offerta sia ad un mutuo ipotecario che ad uno chirografario.

Indice articolo

• Caratteristiche del mutuo condominiale
• Costi ed oneri accessori dei mutui condominiali
• Quali sono i rischi?
• Esempi di mutuo condominiale

Normalmente per la richiesta di un mutuo condominiale sono previste delle somme minime abbastanza elevate (dai 50 mila euro a salire). Alcune banche pongono dei limiti anche per le somme massime, ma molto spesso non sono previsti dei tetti di erogazione. Ciò che serve per richiedere un mutuo condominiale è un preventivo ed un accordo con una ditta di ristrutturazione, ed il voto favorevole dell’assemblea dei condomini (a maggioranza od all’unanimità a seconda delle richieste della banca).

L’ amministratore si occupa della negoziazione delle condizioni del contratto di mutuo, ma ciascuna sua parte deve poi essere sempre approvata dai condomini all’unanimità (sia per quanto riguarda il tasso, per la durata, per le spese accessorie, ecc). La durata del piano di rimborso eccede quasi sempre i 5 anni, ed arriva al massimo a 120 rate. Nel caso di mutuo ipotecario viene iscritta ipoteca sulle parti comuni da ristrutturare, mentre nel caso di mutuo chirografario la banca può chiedere come garanzia un “pegno” oppure una fidejussione (questa è la soluzione maggiormente utilizzata) ma si tratta di condizioni che saranno preventivamente valutate dall’amministratore e poi sottoposte al vaglio dell’assemblea dei condomini stessi.

Come per ogni altra pratica di mutuo, sono applicati l’imposta sostitutiva, le spese (eventuali) di incasso rid, e le spese di istruttoria (con condizioni estremamente variabili da banca a banca). L’onerosità dell’operazione nel suo complesso varia soprattutto in funzione del piano di ammortamento utilizzato, dato che c’è un discreto numero di banche che, per il mutuo condominiale, preferisce applicare il piano di ammortamento all’italiana (con rate costanti, quota capitale fissa ed attualizzazione in via anticipata del tasso di interesse, tramite applicazione del tasso fisso).

E’ ovvio che se la banca non ottiene il regolare pagamento delle rate pattuite anche in caso di mutuo condominiale potrà agire per ottenere soddisfazione per il credito vantato. Ora la domanda è: verso chi potrà agire la banca?

In base a quanto stabilito dal codice civile, trattandosi di un debito che vede tutti i condomini co-obbligati, la banca potrà agire nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante legale dell’assemblea dei condomini, oppure verso ogni condomino.

Volksbank

Il mutuo condominiale è, ad esempio, una soluzione prevista dalla Banca Popolare dell’Alto Adige, che parte da somme di 75 mila euro, ed è soggetto all’applicazione del tasso fisso (quindi la rata mensile è costante). Non è previsto un importo massimo finanziabile e la durata massima arriva fino a 120 rate. Il piano di ammortamento è all’italiana ed è prevista una provvigione una tantum dello 0,35% della cifra erogata.

(Fonte: sito ufficiale Volksbank – Data: 13 maggio 2019)

Banca Popolare di Milano

Bpm presenta invece ,il mutuo EDILIZIA COSTRUIRE E RISTRUTTURARE, con durata fino a 15 anni e indicizzazione all’euribor a tre mesi. Per i soli finanziamenti su interventi da farsi sui condomini che si trovano nel Comune di Milano e che usufruiscono del contributo pubblico per la riqualificazione energetica degli edifici (a seconda del Bando BE2 2018) è anche previsto il mutuo dedicato ai lavori di miglioramento dell’efficienza energetica denominato Energy Efficiency.

(Fonte: sito ufficiale Bpm – Data: 13 maggio 2019)

Creval

Il Credito Valtellinese propone invece un mutuo chirografario a SAL a tasso fisso che prende il nome di Condominio Restyle. La copertura può arrivare a coprire fino al 100% delle spese effettuate fino ad un massimo di 500000 euro (importo minimo pari a 20 mila euro). Il tasso è fisso ed il piano di ammortamento va da 19 fino a 120 mesi. Anche in questo caso è offerta una tipologia di questo finanziamento appositamente dedicata ai condomini ubicati nel comune di Milano. Le condizioni sono simili a quelle appena indicate con l’aggiunta di un contributo da parte del comune meneghino fino ad un massimo del 20%.

(Fonte: sito ufficiale Creval – Data: 13 maggio 2019)

Bnl

La banca appartenente al gruppo Bnp Paribas offre il Finanziamento BNL Green Condomini. Come evince dal nome si tratta di un prestito destinato a migliorare l’efficienza energetica del condominio tramite interventi mirati di ristrutturazione. Questo finanziamento copre il totale delle spese effettuate e comprende un check up a costo zero per valutare gli interventi da effettuare.

(Fonte: sito ufficiale Bnl – Data: 13 maggio 2019)

We Unit Group

Concludiamo con la proposta di We Unit Group Spa. In questo caso non parliamo di una banca bensì di una società di intermediazione mobiliare che è convenzionata con i alcuni dei più grandi Istituti di credito e che prevede appunto nella propria offerta anche una serie di prodotti destinati ai condomini. In particolare con il Finanziamento Credito Condominio, è possibile ottenere un prestito della durata massima di 10 anni, per importi fino a 2 milioni di euro.

(Fonte: sito ufficiale We Unite Group – Data: 13 maggio 2019)

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