Piccoli trucchi ed aspetti fondamentali per ottenere un mutuo

In cima alla lista dei “desideri” degli italiani c’è quello di diventare un proprietario di un immobile. Un desiderio legittimo, che è stato anche incoraggiato dalle banche quando era evidente che il suo assecondamento costituiva la fonte principale di guadagno, così da incentivare forme particolari di mutuo (rivelatasi per gli istituti di credito anche rischiose), come ad esempio il mutuo 100 per cento.

Indice articolo

• Come ottenere un mutuo?
• Come accertarsi della fattibilità prima di chiedere un mutuo?
• Esempi pratici di pre-valutazione
• Che cosa bisogna evitare

L’iter che si può seguire per riuscire ad ottenere il mutuo di cui si ha bisogno varia a seconda del tipo di “mutuo” che si sta richiedendo. Infatti all’interno della categoria dei mutui rientrano tutti i prestiti di durata, convenzionalmente, media o lunga. Se un mutuo chirografario, di importo non elevato, può essere ottenuto anche da chi è senza busta paga senza particolari difficoltà, nel caso di un mutuo ipotecario la situazione diventa un po più complessa.

Nonostante ciò, nel caso in cui venga richiesto un mutuo ipotecario o fondiario da un dipendente, assunto anche da poco tempo, ma che tuttavia abbia superato il periodo di prova, non ci sono particolari limitazioni. Nel caso invece di un reddito dimostrabile tramite presentazione dell’Unico è necessario averne almeno due consecutivi (ovvero relativi agli ultimi due anni), ed è indispensabile, logicamente, che siano in attivo.

Per semplificare le procedure può essere sempre utile premunirsi e presentarsi con un garante, perché se è vero che in una pratica un po in bilico ci può essere la possibilità di presentare anche un garante successivamente, una pratica che nasce tra mille difficoltà va incontro a probabili bocciature (con conseguente perdita di tempo di almeno un altro mese prime di ripresentare la richiesta di mutuo), e comunque allo slittamento verso tempi sempre più lunghi.

Di contro se si ha una buona situazione reddituale, e si può dare prova di avere una discreta capacità di risparmio, allora si può procedere anche senza un garante. Questa figura infatti, specialmente quando si vuole procedere con un accollo o nel caso della surroga, può diventare una scocciatura. In entrambi i casi il garante segue il destino della pratica, in quanto viene liberato solo con l’estinzione del mutuo del quale fa da garanzia aggiuntiva.

Le banche che erogano i mutui online normalmente si dotano di tools che permettono di fare delle simulazioni, ma non sono considerabili dei sistemi validi ai fini della fattibilità di una richiesta. E’ perciò necessario chiedere un giudizio di fattibilità al momento della richiesta di un preventivo sul mutuo stesso, fornendo i dati in modo più fedele possibile.

Alcune banche tradizionali prevedono a livello procedurale una fase di pre-valutazione, durante la quale viene esaminata la fattibilità del mutuo stesso. Ma attenzione, poiché un giudizio di fattibilità positivo nella fase ante istruttoria non garantisce l’ottenimento del mutuo al 100%.

Mutuo 5 giorni

La proposta di Bnl promette tempi velocissimi. In base a quanto evidenziato dal sito ufficiale la risposta sulla fattibilità viene data in soli 5 giorni dopo di che è possibile procedere alla richiesta del mutuo con la sicurezza che le condizioni proposte siano in linea con le proprie esigenze. La richiesta del Mutuo può partire anche online sia per quanto riguarda la simulazione della rata che per l’invio della documentazioni necessaria per la valutazione. Sempre dal sito Bnl si legge che fino alla delibera creditizia non sono previste spese di perizia oppure notarili.

(Fonte: sito ufficiale Bnl – Data: 1 luglio 2019)

Approfondimento: Mutuo BNL.

Voucher UniCredit

Con il Voucher Mutuo proposto da Banca UniCredit è possibile conoscere in anticipo quale sarà l’importo del mutuo richiedibile in modo da orientare con certezza la propria ricerca dell’immobile. Nella pratica viene rilasciata una “lettera di concedibilità” da parte dell’istituto di credito lombardo che si baserà sulle informazioni fornite attraverso apposita documentazione anagrafica e reddituale. Il voucher mutuo, una volta ottenuta la risposta, avrà la validità di 6 mesi.

(Fonte: sito ufficiale Unicredit – Data: 1 luglio 2019)

Se si sta valutando la possibilità di chiedere un mutuo non bisogna commettere delle leggerezze che possono rischiare di portare a una bocciatura. La prima cosa da non fare è probabilmente quella di pensare che se non si è mai stati debitori (nessun prestito e nessuna carta di credito), si verrà certamente valutati in modo positivo. Le banche preferiscono infatti finanziare coloro che hanno già richiesto finanziamenti e sono risultati affidabili, in pratica coloro che hanno giudizi positivi sul merito creditizio. Come fare? Basta chiedere anche una carta di credito e usarla in modo corretto per alcuni mesi prima di formalizzare la richiesta di mutuo.

Non si dovrebbe invece fare una richiesta di prestito, anche di piccolo importo, poco prima di chiedere un mutuo. Se si hanno più prestiti in corso, anche se con rate basse, la banca potrebbe pensare ad un’eccessiva propensione all’indebitamento, e quindi potrebbe essere meno favorevole all’erogazione del mutuo. In questi casi è meglio togliere le rate già in corso, e farlo alcuni mesi prima della richiesta di mutuo, anche perché nel sistema la presenza del prestito da saldare potrebbe rimanere per alcune settimane. All’ultimo momento dimostrare che il prestito è stato estinto diventa più complicato, anche se sempre possibile.

Infine c’è la tendenza di chiedere somme maggiori rispetto a quelle che servono per acquistare la casa, perché convinti che con un mutuo si ottenga un finanziamento molto più vantaggioso rispetto a un prestito personale, per sostenere altri tipi di acquisto. Non sempre si tratta di un reale vantaggio, somme molto elevate da restituire in tempi lunghi, a causa di ammortamento alla francese portano a esborsi ugualmente onerosi. Non solo importi di mutuo particolarmente elevati possono presentare altri due aspetti negativi e cioè:

• l’impossibilità di sfruttare la detrazione al 19% degli interessi passivi sulla cifra ‘eccedente’ a causa del limite massimo di 4000 euro;
• l’aumento dell’ LTV con un conseguente impatto anche sullo spread applicato. La maggior parte delle banche applicano infatti condizioni migliorative in base alla diminuzione del Loan to Value.