Cos’è l’ipoteca legale: differenze con quella volontaria e giudiziale

L’ipoteca legale viene associata al nome di Equitalia, essendo uno degli strumenti che la società di riscossione ha per ottenere il pagamento di somme di vario titolo dovute dal proprietario di un immobile. Tuttavia l’ipoteca legale è nata principalmente come forma di tutela dello Stato, dei coeredi e del venditore nei contratti di compravendita. In sintesi, secondo l’articolo 2817 del codice civile, può essere richiesta da quei soggetti (eredi, Stato, venditore, ecc) che abbiano un interesse ad essere tutelati al versamento di una determinata somma. Come vedremo più ampiamente tra poco il proprietario dell’immobile stesso non ha generalmente la possibilità di opporsi alla sua iscrizione.

Differenza tra ipoteca volontaria, legale e giudiziaria

La prima differenza tra le varie tipologie sta nel fatto che la prima (l’ipoteca volontaria) viene concessa con un atto libero di una o più parti coinvolte in un negozio, sempre come garanzia, ma comunque dal titolare del bene immobile sottoposto all’ipoteca stessa.

Invece in quella giudiziaria e quella legale, non sono i proprietari a decidere la concessione di ipoteca. Inoltre quella giudiziale deve essere disposta da un giudice a seguito di una sentenza, mentre quella legale viene disposta senza questo passaggio, con richiesta da parte del soggetto legittimato. Nello specifico:

• gli eredi che attendono il conguaglio delle somme ad essi spettanti;
• lo Stato per le somme di imposte, tasse o simili, di cui è creditore;
• il creditore per la parte di debito ancora non soddisfatta (che può essere anche il venditore di un immobile, a fronte del pagamento delle somme pattuite in modo dilazionato, anziché in una sola soluzione o in caso di erogazione differita del mutuo).

E’ comunque da sottolineare come il notaio chieda generalmente la rinuncia a questa forma di ipoteca perché porta a un costo maggiore per il neo proprietario dell’immobile che deve affrontare già il pagamento per il quale la controparte richiede l’iscrizione di ipoteca. Non solo si tratta di una procedura che causa un disagio anche al venditore dell’immobile che dovrà affrontare un iter molto più complicato e lungo.

In tutti i casi l’ipoteca deve essere sottoposta poi alla fase di iscrizione nel registro immobiliare e, come appena accennato, richiede comunque il passaggio tramite notaio (N.B. Quindi oltre alle imposte ipotecarie si deve considerare anche il costo dell’onorario del notaio).

Costi e durata dell’ipoteca legale: conviene davvero?

La vera nota dolente è quindi proprio quella legata ai costi che, soprattutto nel caso di un’operazione di compravendita, portano ad una notevole crescita degli importi. In quest’ottica i notai spesso propongono in sostituzione la possibilità di stipulare una scrittura privata autenticata dove sono regolate e definite tutte le modalità di pagamento.

Per quanto riguarda la durata invece valgono le stesse condizioni previste in generale per le altre tipologie di ipoteche, quindi la durata è fissata in 20 anni, con possibilità di rinnovo, anche se si tratta di una tempistica inusuale, data la sua natura.

Rinuncia all’ipoteca legale: di quale garanzia si fa a meno?

Sarà capitato pressoché a tutti che durante la lettura di un contratto di compravendita, ad un certo punto il notaio (vedi anche Perizia e stima notarile) abbia chiesto al venditore di rinunciare all’ipoteca legale. In sostanza si sta chiedendo la rinuncia alla forma di tutela a suo tempo introdotta per sostenere una logica di dilazionamento per sostenere le compravendite ed agevolare il ricambio di immobili.

Cancellazione

Se l’ipoteca è stata iscritta nei registri immobiliari la si dovrà cancellare. Infatti nonostante il termine di prescrizione suddetto di 20 anni, questo non comporta la cancellazione automatica. Per la precisione scaduti i 20 anni l’ipoteca si definirà prescritta e quindi inefficace, ma il nome della persone che era stato riportato nel momento della sua trascrizione continuerà a rimanere. A questo punto si hanno due possibilità:

• richiedere a un notaio che proceda alla cancellazione dell’ipoteca subito dopo il saldo dell’intera somma che doveva versare al venditore;
• attendere la prescrizione fare richiesta di cancellazione alla Conservatoria che provvederà in tempi che sono entro 30 giorni dalla richiesta.

In tutti i casi, di fianco all’iscrizione di ipoteca verrà annotata la cancellazione (con il riferimento alla sentenza, o atto di cancellazione), specificando anche la data dalla quale è da intendersi cancellata in via definitiva. N.B. Se nel frattempo si è verificato un contenzioso tra venditore e acquirente, allora la cancellazione potrà avvenire solo dopo il passaggio in giudicato della sentenza del giudice chiamato a derimere la controversia.

Cancellazione o estinzione?

Concludiamo specificando un’importante differenza tra la cancellazione di un’ipoteca legale e la sua estinzione. Infatti l’estinzione può avvenire senza che l’ipoteca venga cancellata mentre non può succedere il contrario. L’estinzione è anch’essa regolamentata dal codice più precisamente dall’articolo 2878 che specifica tra le altre cose le cause che possono portare all’estinzione stessa. Ad esempio possiamo ricordare oltre alla cancellazione ed alla scadenza dei 20 anni:

• scomparsa dell’immobile o del bene su cui grava l’ipoteca;
• rinuncia del creditore all’ipoteca ad esempio in funzione di apposito accordo fra le parti;
• pronuncia del giudice che in caso di contenzioso da ragione al ‘debitore’ con effettivo passaggio del bene (nella maggioranza dei casi un immobile) all’acquirente.