Agenzia, privato e costruttore: come accendere un mutuo senza anticipo

La questione legata alla possibilità o meno di ottenere un mutuo per la casa senza anticipo è legata a numerose variabili. È chiaro infatti che il sogno di poter diventare proprietari della propria “prima casa” può incontrare molti ostacoli, alcuni dei quali sono superabili senza eccessive difficoltà, mentre altri sono più complessi.

Tra questi proprio quello dell’anticipo, soprattutto perché non coinvolge solo la questione dell’acquisto tramite l’accensione di un mutuo (vedi anche Mutuo per acquisto prima casa).

Quali sono i fattori da considerare?

Oltre alla distinzione tra acquisto prima o seconda casa ci sono altri aspetti che devono essere considerati per capire se è possibile accendere un mutuo casa senza anticipo.

Per esempio bisogna valutare se l’acquisto dell’immobile avviene tramite agenzia oppure da un privato o da costruttore. Questo perché nei primi due casi sperare di poter acquistare l’immobile senza dare alcun anticipo è pura utopia, dato che verrebbe meno una forma di tutela per entrambe le parti, che lo stesso codice civile disciplina attraverso la funzione della caparra confirmatoria.

Nel caso invece di acquisto da costruttore allora la possibilità di poter procedere ad un acquisto anche tramite richiesta di mutuo e senza pagamento di alcun anticipo diventa molto più concreta.

L’unico limite si ha ovviamente per lo stato della costruzione, essendo una prassi non prevista normalmente nel caso di vendite fatte su carta o progetto (con varie tranche di versamento di liquidità in funzione dello stato di avanzamento dei lavori), in quanto il costruttore vuole finanziare in parte le spese di costruzione con i soldi dei proprietari delle varie unità immobiliari.

Se ci si rivolge a costruttori di grandi dimensioni allora anche queste limitazioni normalmente vengono meno.

Come fare per acquistare da costruttore con un mutuo senza anticipo?

Un costruttore che ha molte unità da vendere, spesso propone la formula del mutuo senza anticipo, ma bisogna fare attenzione a quanto previsto dal contratto. Se la somma eccedente l’80% del mutuo è coperta da un affitto con riscatto, allora una parte di ciò che viene speso mensilmente per il periodo pattuito (normalmente max 5 anni) non rientra in una forma di preammortamento e quindi non va a fondo perduto (che costerebbe più di un anticipo) e può essere preso in considerazione come una valida alternativa.

Mutuo sì, anticipo no: come è possibile?

In Italia il mutuo fondiario non prevede la possibilità di coprire oltre l’80% del prezzo o del valore dell’immobile o del minore dei due. Ciò non toglie che l’acquisto tramite mutuo può essere accompagnato da forme atte a rendere più flessibile la procedura di compravendita, come ad esempio il già citato affitto con riscatto, il Rent to buy, ecc.

Da qualche anno si è aggiunto anche il leasing immobiliare che ha previsto l’inserimento di agevolazioni sotto forma di detrazioni per coloro che si cimentano con questa soluzione, agevolazioni che sono addirittura raddoppiate nel caso dei giovani under 35 anni.

Ma attenzione: non tutte queste soluzioni possono essere considerate simili a quella del mutuo 100% (per esempio il leasing immobiliare prevede un anticipo che può andare dal 10 al 40%).

I mutui 100 per cento

Questa tipologia di mutui ha avuto un andamento incostante, facendo la sua comparsa in alcuni periodi per poi essere accantonata e successivamente tornare in auge. Ad esempio in un periodo di tassi molto bassi come l’attuale sta facendo il suo ritorno. Ribadiamo, tuttavia, che un mutuo 100% è possibile solo nel caso di mutui ipotecari non fondiari. Non solo, spesso le banche per concederli chiedono delle garanzie aggiuntive, che in alcuni casi sono rappresentate da polizze fideiussorie. Inoltre lo spread applicato tende ad essere più oneroso rispetto a quello riservato a chi richiede percentuali minori, soprattutto inferiori all’80%.

Il Fondo di garanzia prima casa

Un alternativa per arrivare al 100% e quindi non necessitare di un anticipo per pagare la propria casa è rappresentato dal Fondo di Garanzia Prima Casa. Come dice il nome questo funziona da fondo di garanzia per la richiesta del mutuo arrivando appunto a garantire una percentuale fino al 50% del finanziamento stesso.

La richiesta può essere fatta dalle persone fisiche, dando una corsia preferenziale a giovani coppie (anche senza figli), ai nuclei familiari composti da un solo genitore con figli ed ai conduttori di case popolari. A queste categorie si aggiungono anche gli under 35 anni che però devono essere anche titolari di un rapporto di lavoro atipico.

Per poter usufruire di tale opportunità ci si deve rivolgere alle banche che hanno aderito alla convenzione tra Abi e Consap usando l’apposito modulo di domanda. I vari Istituti di credito aderenti sono comunque presenti nell’elenco presente sul sito ufficiale.

La cifra massima del mutuo non può superare i 250 mila euro e deve riferirsi all’acquisto di un immobile ‘prima casa’ che non rientri nelle seguenti categorie: abitazioni signorili, ville di lusso e castelli (o palazzi).

I tassi ed eventuali agevolazioni aggiuntive possono cambiare tra le varie banche interessante per cui è essenziale rivolgersi direttamente agli istituti di credito per ottenere un preventivo. Ricordiamo inoltre che, anche se si hanno i requisiti per rientrare nel fondo, rimane a carico della banca l’onere di decidere se concedere o meno il finanziamento.