Agevolazioni acquisto prima casa 2020: cosa cambia?

Sia che si acquisti un immobile da un privato che da un’agenzia (in questo caso bisogna farsi carico anche della parte relativa alla commissione o provvigione pattuita), oppure direttamente da un costruttore, la parte che rimane immutata è quella relativa alle tasse e alle imposte dovute.

Se è obbligatorio pagare le tasse per l’acquisto di una casa (o di altro tipo di immobile), ci sono però degli importi differenti proprio a seconda di chi sia il venditore. In particolare vi sono differenze tra privato o costruttore e in questo secondo caso ci sono anche ulteriori variabili a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile stesso.

Partire dal calcolo delle tasse (agevolate e non) è indispensabile per quantificare l’esborso totale che si dovrà affrontare con l’acquisto di un immobile.

Indice articolo

• Imposte e tasse
• Quali novità ci sono?

Come abbiamo accennato le agevolazioni sono differenti a seconda che il venditore sia un costruttore o un privato. In modo schematico quindi riportiamo le varie possibilità che si possono avere (Data info 17 aprile 2020):

Da privato con e senza agevolazione

Rientra in questa casistica sia l’acquisto da un privato che da costruttore nel caso in cui siano passati almeno cinque anni dalla fine dei lavori. In questi casi avremo:

• senza agevolazione: imposta di registro 9%; imposta ipotecaria 50 euro; imposta catastale 50 euro;
• con agevolazione prima casa: imposta di registro 2%; imposta ipotecaria 50 euro; imposta catastale 50 euro.

Da costruttore con e senza agevolazione

Parliamo del caso in cui i lavori siano terminati da meno di 5 anni. Le imposte saranno:

• senza agevolazione: IVA al 10% (al 22% per immobili di lusso), imposta di registro di 200 euro, imposta ipotecaria di 200 euro, imposta catastale di 200 euro;
• con agevolazione prima casa: IVA al 4%, imposta di registro di 200 euro, imposta ipotecaria di 200 euro, imposta catastale di 200 euro.

In particolare quando si tratta di tasse acquisto prima casa, il legislatore ha, in più riprese, messo mano alla normativa anche negli ultimi anni. Ad esempio con la legge di stabilità del 2015, sono state introdotte due novità interessanti che hanno modificato l’opportunità e, di conseguenza, il peso delle imposte, rispetto a quanto era previsto fino al termine del 2015 (infatti queste novità sono diventate attive a partire dal 1 gennaio 2016). Da allora non ci sono stati più degli interventi così approfonditi in questo ambito, per cui nel 2019 per il 2020 non sono state apportate delle reali novità. Analizziamo comunque alcune delle ultime variazioni.

Prima novità: il mantenimento delle agevolazioni prima casa anche con l’acquisto di un nuovo immobile

Prima delle novità introdotte dalla L. di Stabilità di 5 anni fà, per approfittare dello sconto sulle tasse per l’acquisto della prima casa non bisognava acquistare un altro immobile, prima di aver alienato quello di cui si era titolari e per il quale già c’erano state le agevolazioni perché all’epoca era stata eletta come l’abitazione principale. Questo, sia per la componente legata all’Iva, ove prevista, che per l’entità dell’imposta di registro al 2%, oltre che per quelle ipotecarie e catastali.

Con la novità della già citata legge di stabilità la situazione è cambiata consentendo di acquistare un altro immobile, ad uso abitativo, senza dover prima vendere quello per il quale si è già usufruito delle agevolazioni, con la sola condizione di procedere alla sua vendita entro un anno dalla data dell’atto del nuovo immobile (vedi anche Valutazione immobiliare ). Ovviamente se non si dovesse riuscire a vendere l’immobile precedente entro i 12 mesi dalla data di acquisto della casa successiva, allora si perderà l’agevolazione dovendo rifondere la differenza di quanto risparmiato proprio in virtù delle agevolazioni sulla prima casa.

Seconda novità: le agevolazioni sul leasing immobiliare se si tratta dell’abitazione principale

Le difficoltà del mercato dei mutui, e la nascita di nuove formule di finanziamento, hanno spinto le banche prima, e il legislatore successivamente, a introdurre dei sistemi di riequilibrio rispetto alle soluzioni già esistenti. In particolare, se l’immobile acquistato con il leasing immobiliare ‘usufruirebbe’, con altre soluzioni d’acquisto, delle agevolazioni prima casa, prima fra tutti la detrazione degli interessi passivi del mutuo, allora si ha la possibilità di detrazione (sempre con aliquota del 19%) anche per gli oneri e i canoni pagati per il leasing (vedi anche Calcola rata leasing ).

Inoltre, data la struttura del finanziamento (dove è un intermediario o una banca che acquista l’immobile per poi darlo in leasing) a colui che compra la casa viene applicata un’aliquota ridotta all’1,5% per l’imposta di registro. Si tratta però di una norma di carattere temporaneo, in quanto questi vantaggi termineranno allo scadere del dicembre del 2020.