Iva acquisto prima casa: conviene ancora acquistare da costruttore?

Il pagamento dell’Iva sull’acquisto della prima casa è dovuta solo nel caso in cui non si tratti di una abitazione “usata” (in questi casi si applicano le imposte per gli acquisti da privato, ovvero l’imposta di registro), e sempre che si tratti di un’operazione soggetta ad Iva.

Quindi non è detto che l’acquisto da costruttore porti automaticamente al pagamento dell’Iva, perciò prima di acquistare bisogna chiedere specificatamente se si tratterà di un’operazione esente o soggetta all’applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto. Per questa seconda ipotesi, nel 2016, erano state introdotte delle agevolazioni, che tuttavia erano state indicate con il carattere di “bonus” di tipo temporaneo.

Cosa è successo in seguito? La buona notizia è che negli ultimi anni i governi hanno ridotto le imposte applicate sugli acquisti di ‘prime case’, includendo anche le operazioni soggette a Iva. Analizziamo ad oggi la situazione.

Quanto ‘pesano’ le imposte oggi?

Nel caso in cui l’immobile residenziale acquistato da costruttore rientri nell’ipotesi di “prima casa” allora l’Iva dovuta è del 4%, con l’aggiunta delle somme fisse di 200 euro cadauna per l’imposta ipotecaria, di registro e catastale (vedi anche Mutuo contante ). L’aliquota dell’Iva è comunque agevolata perché al di fuori di queste ipotesi prima casa, è applicata quella ordinaria del 10%. Ricordiamo inoltre che l’iva sale ulteriormente nel caso di immobili di lusso arrivando al 22%.

Nella pratica, per usufruire di tale agevolazione, chi acquista l’immobile non deve avere determinati impedimenti, in primis non si deve essere titolari di altri immobili (tranne nei casi in cui vengano ereditati e ci sia altro erede che sfrutta l’immobile come prima casa). E’ altresì essenziale spostare la residenza entro al massimo 18 mesi presso il nuovo immobile. A riguardo ci possono essere alcune limitate eccezioni come ad esempio il caso dei cittadini stranieri emigrati per lavoro all’estero.

Quando si applica l’Iva?

Abbiamo già accennato al fatto che acquistare da un costruttore non porta automaticamente all’equazione ‘acquisto da costruttore = applicazione dell’Iva’. Anzi, in generale, si presume che la cessione dell’immobile sia esente da Iva.

Per fare maggiore chiarezza consideriamo innanzitutto i casi in cui si verifica l’applicazione dell’Iva che sono:

• l’acquisto fatto da imprese costruttrici (o di ripristino degli immobili) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di ripristino;
• costruzione o ripristino avvenuta in una tempistica oltre i suddetti 5 anni ma nel caso il costruttore decida di assoggettare ugualmente l’operazione a Iva (questa scelta deve essere espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Quest’ultima condizione è valida anche nel caso di cessioni di fabbricati con uso residenziale destinati ad alloggi sociali, ma sempre che il costruttore venditore decida di sottoporre l’operazione a Iva (ovvero sempre che si specifichi la facoltà nell’atto di vendita oppure nel contratto preliminare).

Nel caso di ‘non applicazione’ dell’iva le imposte da pagare sono invece solo quelle di registro, ipotecaria e catastale. Riassumiamo nella tabella seguente i possibili importi dovuti a settembre 2020:

Ribadiamo ancora una volta: queste condizioni valgono tanto se l’acquisto avviene da privato che da costruttore ad eccezione dei due punti sopra indicati.

Cosa offriva in più il 2016? Un bonus del 50%

Come già accennato solo per gli acquisti che risultavano da rogito notarile dal 1 gennaio al 31 dicembre 2016, per unità di classe energetica A oppure B, a destinazione residenziale, c’è stata la possibilità di recuperare il 50% dell’Iva pagata.

Infatti, anche se si parlava di uno sconto del 50%, di fatto non si applicava un istantaneo risparmio, ma la semplice possibilità di recuperare la metà della sola Iva pagata all’atto (rimangono fuori le imposte fisse di 200 euro), in dichiarazione dei redditi, con recupero di una quota che sarà pari a 1/10 per anno, per un totale di 10 anni.

Quindi, a titolo di esempio, così come avviene già per gli altri bonus (ad esempio quello sulle ristrutturazioni e efficienza energetica al 50%), su una spesa totale di 4000 euro, 2000 potevano essere recuperati in sede di dichiarazione dei redditi, con una quota di 200 euro all’anno, per un totale di 10 anni. In più i condomini “incapienti” (quindi con una dichiarazione dei redditi inadatta a recepire tutta la detrazione, con l’aggiunta delle altre spese detraibili) potevano cedere al costruttore che ha eseguito i lavori di risparmio energetico (e per i quali potrebbero ottenere il bonus fiscale), la propria quota di detrazione, così da approfittare ugualmente del beneficio fiscale, e ridurre il proprio “debito-quota”.

In che cosa consistono le altre agevolazioni 2020?

Le agevolazioni indirizzate alle compravendite di immobili con le caratteristiche di ‘prima casa’ sono riconducibili a sconti applicati sulle imposte da versare nel momento in cui si firma davanti al notaio il passaggio definitivo della proprietà. Tali sconti sono stati applicati tanto nel caso di acquisto da privato, che da costruttore (e in questo secondo caso sia se si tratta di operazione soggetta a Iva che non).