Domanda

Buongiorno,
vorrei accendere un mutuo del 100% del valore dell’immobile pari a 280000 Euro, per una seconda abitazione. Sono proprietario di una casa abitata da un familiare. E’ possibile? Con quali banche?

Risposta

I mutui 100% sono una categoria molto particolare, come dimostra il fatto che non sono molte le banche che ad oggi sono disposte a concederli anche per la prima casa. Le banche hanno in realtà poche limitazioni e indicazioni per la percentuale che “dovrebbero” garantire a chi richiede un mutuo di acquisto per un’abitazione. Limiti che tra l’altro vengono indirizzati solamente verso quello che viene definito come “mutuo fondiario”. Tale tipologia di finanziamento può infatti essere concesso, con le sue peculiarità, solo per acquistare l’abitazione principale e solo con una percentuale massima dell’80%.

Quindi quando si sta cercando un mutuo 100% indipendentemente se si sta valutando l’acquisto di una prima casa o seconda , si deve guardare nell’offerta dei mutui ipotecari. Poi c’è da considerare anche un altro fatto: il 100% che viene eventualmente concesso, è il valore minimo tra il prezzo di acquisto e il valore dell’immobile. Riguardo alla domanda, i 280 mila euro sono specificati come il “valore” dell’immobile, che per essere interamente finanziabile dovrebbe essere minore rispetto al prezzo di acquisto. Se il prezzo di acquisto fosse inferiore, ad esempio 250 mila euro, allora la copertura del mutuo 100 per cento potrebbe essere al massimo pari a questo importo, Inoltre nel 100% non possono essere inclusi i costi di notaio, imposte, tributi, ecc.

Prima di valutare un’operazione che si prospetta molto onerosa è bene quindi farsi i calcoli in modo molto scrupoloso. Il fatto che l’abitazione di proprietà sia occupata da un familiare, non ha alcun peso ai fini della richiesta del mutuo o delle sue caratteristiche principali, e non può essere utilizzata nemmeno come ulteriore forma di garanzia. Quindi non rimane che concentrarsi sulle possibilità che possono essere utilizzate per acquistare la seconda casa.

La soluzione più comune è quella del prestito di acquisto immobili: è previsto dalle grandi banche ed offre maggiori possibilità di scelta come tipologia, ma può incontrare limitazioni sull’importo concedibile oltre ad avere un tasso più elevato. Un altro vantaggio risiede nel fatto che di norma non è prevista l’iscrizione di ipoteca sull’immobile.

Se si cerca proprio un mutuo 100 per cento per acquistare al seconda casa si deve tener presente che:

• il rapporto rata/ reddito è generalmente più basso rispetto a quello applicato per l’acquisto della prima casa (spesso non si otterrà una percentuale maggiore del 33% del rapporto, così come invece accade per un mutuo prima casa dove si può arrivare anche al 40%);
• può essere richiesto un rafforzamento delle garanzie tramite la firma di un coobbligato (specialmente in caso di coniugi, familiari, ecc) o semplicemente di un terzo datore di ipoteca;
• le spese accessorie possono essere più elevate perché non sono applicate le promozioni o agevolazioni riservate eventualmente alla prima casa.

Ad oggi il numero di banche che prevedono la possibilità di richiedere un mutuo seconda casa 100 per cento sono davvero prossime allo zero. Tra le pochissime eccezioni che possono essere interpellate possiamo segnalare il Gran Mutuo 100 di Cariparma. Infatti il foglio informativo non esclude la possibilità di richiederlo per l’acquisto di una seconda casa. Ovviamente bisogna informarsi con la filiale di riferimento, considerata anche la politica che gode di una minima autonomia tra le differenti agenzie (in funzione degli obiettivi e del taglio che vuole essere dato dal direttore).