Rifinanziamento mutuo – Cos’è e come ottenere più liquidità

I mutui hanno ormai perso la veste di finanziamenti immodificabili e insostituibili una volta arrivati al rogito notarile. Oggi l’informazione ha permesso a milioni di persone di poter modificare (generalmente in meglio) le condizioni del proprio mutuo con la surroga oppure la rinegoziazione, e la sostituzione.

Nel caso specifico della sostituzione, quando si ha l’obiettivo di ottenere in più nuova liquidità, allora ci trovano davanti all’ipotesi di rifinanziamento del mutuo.

Come funziona e differenze dalle altre modalità di “cambio” mutuo

Il rifinanziamento del mutuo prevede la sostituzione del mutuo in corso, per cui impone che il precedente contratto venga chiuso, per stipularne un altro. Questo passaggio netto a un prodotto completamente nuovo, permette di modificare i soggetti coinvolti (sia come coobbligati che come garanti), le condizioni (tipologia del tasso e presenza di opzioni di passaggio da fisso a variabile e viceversa), la durata (ridotta o allungata nel rispetto anche dell’età anagrafica del richiedente), gli importi (capitale residuo più liquidità massima richiedibile), ecc.

Nella sostituzione mutuo più liquidità però si è tenuti ugualmente a rispettare specifiche limitazioni, che si concentrano soprattutto sulla durata del nuovo piano di ammortamento, e sulla somma massima che può essere richiesta a titolo di rifinanziamento vero e proprio. Infine ci sono le limitazioni dovute alla detrazione fiscale, che non sarà disponibile per le somme in più richieste.

La scelta della banca più “flessibile” è quasi sempre la condizione fondamentale per poter portare a buon fine questo tipo di richiesta.

Vantaggi

Quando si cerca un prodotto che permetta il rifinanziamento del mutuo in corso (vedi anche Cambiare banca con un mutuo in corso), si ha la necessità di ottenere più liquidità. Questo però è il solo vantaggio che si può incontrare, viste le condizioni non proprio economiche (sia per gli interessi che per le spese accessorie che si dovranno sostenere, compresi i costi del notaio, iscrizione di nuova ipoteca dopo la cancellazione della prima, ecc).

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Svantaggi

La lista degli svantaggi è abbastanza lunga, e comprende:

• tasso di interesse sulla componente di liquidità più elevati;
• limite nella detrazione fiscale degli interessi passivi;
• Ltv ridotto (difficilmente si superano il 50- 70%;
• somme come liquidità pura spesso basse;
• elevate spese accessorie;
• costi notarili e di iscrizione dell’ipoteca;
• eventuali penali per l’estinzione del mutuo in essere.

Tutte queste varie voci possono essere riassunte comunque in una quasi totale assenza di convenienza economica. Quindi se si sceglie di procedere bisogna essere ben consapevoli del fatto che come investimento puro e semplice non rappresenta mai un’ipotesi da prendere in considerazione.

A chi chiedere?

I grandi gruppi bancari (come Bnl, Unicredit, Intesa Sanpaolo) normalmente prevedono due possibili alternative: un prodotto creato ad hoc, oppure l’adattamento di un prodotto di punta a questo tipo di scopo.

Ci sono delle note banche online come CheBanca e Ing Direct, che ugualmente hanno strutturato la propria offerta sui mutui in modo essenziale, ma includendo comunque il prodotto di rifinanziamento (ovvero sostituzione più liquidità) con una proposta chiara e facile da valutare, sia come fattibilità che convenienza.

Come informarsi?

Se si ha un rapporto soddisfacente con la banca che ha erogato il mutuo da sostituire, bisognerebbe prima cercare una soluzione condivisa. Se non fosse possibile, per un minore impatto “negativo” sul costo complessivo del vecchio più il nuovo mutuo, allora si può cominciare a cercare tra i prodotti delle banche online, prediligendo quelle che sfruttano comunque la chiave del consulente dedicato.