Meglio un mutuo 20 anni o 30 anni?
Quando si decide di richiedere un mutuo per acquistare o ristrutturare un immobile, i ragionamenti che vengono fatti sono molteplici, ma c’è sempre una costante: l’impegno che si sta assumendo assorbirà le proprie energie finanziarie (e non solo!) per un lungo periodo di tempo. Quindi quando ci si mette a tavolino, o davanti al pc, per fare il calcolo del migliore tasso tra fisso o variabile, e della durata, si deve partire dal presupposto che quella scelta ne condizionerà molte altre sia nel prossimo futuro che quello anteriore.
Durata migliore per “tutti”
Secondo dei calcoli puramente “matematici”, a fronte della richiesta di importi rilevanti, la durata migliore sembrerebbe essere quella di un mutuo a 20 anni. La spiegazione è semplice: in questo modo si ottiene un buon rapporto rata e costo legato ai maggiori interessi che si dovranno pagare rispetto a un mutuo a 15 anni (che sembrerebbe la soluzione migliore in assoluto). Che cosa significa? Che da una parte avremo una rata tutto sommato sostenibile. Mentre dall’altra avremo un aumento degli interessi complessivi che potremmo giudicare comunque tollerabile.
Per dare forza a queste valutazioni mettiamo a confronto tre durate:
- mutuo a 15 anni che è quello considerato in linea di principio il migliore;
- mutuo a 20 anni come miglior compromesso;
- mutuo a 30 anni che è il più richiesto perché si tende a cercare di pagare la rata più bassa possibile.
- richiesta di 100 mila euro di mutuo;
- tasso al 3%.
- importo rata circa 690 euro;
- monte interessi alla scadenza circa 24.300 euro
- l’importo della rata sarà di circa 555 euro;
- l’ammontare degli interessi pagati al ventesimo anno sarà pari a 33.100 euro.
- rata da rimborsare di circa 422 euro;
- monte interessi alla scadenza di circa 51.800 euro.
Calcolo e confronto: 15, 20 e 30 anni di ammortamento
Perché il confronto abbia valore bisogna fare il calcolo usando gli stessi parametri, che per semplicità fissiamo nel modo seguente:
Non ha importanza che venga scelto, in questa fase di comparazione, un tasso fisso o variabile perché il piano di ammortamento che otterremmo è esattamente lo stesso. Inoltre bisogna anche tener presente che l’effetto sarebbe maggiore in virtù dell’applicazione di tassi di interesse crescente mano a mano che si allunga la durata del mutuo.
Tuttavia senza tener conto di questi aspetti, il confronto ci permetterà di arrivare a delle utili conclusioni.
Mutuo a 15 anni
Nel caso del mutuo a 15 anni avremmo:
Mutuo a 20 anni
Nel caso di un mutuo a 20 anni invece dovremmo considerare che:
Mutuo a 30 anni
Con il più popolare mutuo a 30 anni invece troveremo:
Quindi notiamo che tra un mutuo a 20 anni e uno di 15 anni, otteniamo un aumento della rata di meno di 130 euro circa al mese, arrivando a pagare 9000 euro circa di interessi in più. Se riuscissimo a chiudere il mutuo di 20 anni al decimo anno avremmo ottenuto addirittura un risparmio rispetto a quello a 15 anni.
Con quello a 30 anni invece pagando una rata di circa 128 euro in meno al mese (sempre rispetto ai 20 anni), dovremmo pagare circa 18 mila euro in più di interessi!
Può essere utile anche fare un’ulteriore comparazione con una durata intermedia, tra 20 e 30 anni, quindi calcolando anche i 25 anni di durata del mutuo. In questo caso avremmo una rata sui 470 euro, mentre gli interessi salirebbero a 43 mila euro circa. quindi con soli 5 anni in più rispetto ai 20 anni si vanno a pagare oltre 10 mila euro di interessi che potremmo lasciarci tranquillamente in tasca, visto che non si ottengono sufficienti benefici rispetto all’alleggerimento della rata. Va da sé che superare i 20 anni di mutuo, a meno che non sia dettato da altri tipi di valutazione, dovrebbe essere sempre sconsigliato ed evitato.
Queste considerazioni valgono per tutte le tipologie di mutuo, compresi quelli a tasso fisso e quelli con opzione. Quindi con questo tipo di valutazioni non ha senso domandarsi se sia migliore il tasso fisso o il tasso variabile. Ciò che è importante è però fare attenzione ai primi anni di mutuo, indipendentemente dalla durata scelta, con un effetto che cresce in modo esponenziale a seconda della durata scelta.
Durata piano di ammortamento e tassi
Ciò che riusciamo a risparmiare nei primi anni di ammortamento è molto importante. Spesso si pensa che più che concentrarsi su oggi, sia meglio valutare la sostenibilità della rata domani. Ma ciò che noi riusciamo a risparmiare oggi, avrà notevoli effetti proprio tra alcuni anni, e spesso anche a fronte di un aumento dei tassi di interesse, si finirà con il riuscire a risparmiare ugualmente.
Quindi se temiamo un aumento dei tassi del mutuo, ma in questo momento quello variabile è molto basso, allora è meglio optare per un mutuo a tasso misto concentrandoci sul vantaggio del variabile per questi primi 3 o 5 anni, e poi decidere se passare al tasso fisso. Se siamo di fronte a fasi di abbassamento dei tassi non si dovrebbero avere dubbi, e scegliere il variabile puro, evitando il cap che è un lusso che costa molto di più di quanto non possa di fatto garantire (vedi anche Mutuo variabile con cap).
Conclusioni
Queste indicazioni hanno ovviamente carattere orientativo, e vanno poi rapportate e misurate alla propria singola situazione. Se c’è la possibilità di potersi confrontare con un buon consulente bisogna approfittarne, ma bisogna essere ben attenti a non cedere a argomentazioni poco convincenti, che cozzano con questi semplici principi che derivano da valutazioni oggettive e matematiche.
Per evitare di fare una scelta poco ponderata, il consiglio è quello di farsi fare un calcolo o una simulazione per almeno queste tre (o 4 durate se si considerano anche i 25 anni), puntando il più possibile a non eccedere la durata del mutuo a 20 anni. Ovviamente il tutto va fatto senza trascurare l’aspetto della tollerabilità e sostenibilità delle rate, e il fatto che un aumento dello spread anche di pochi punti percentuali, operato dalle banche con l’allungamento delle durate, può portare a esborsi eccessivi, indipendentemente che si vada a considerare l’offerta di Credem, Unicredit, CheBanca, ecc.
