Mutuo 150000 euro – Come ottenere il tasso più conveniente

Periodicamente i siti specializzati nella valutazione dei mutui stilano delle classifiche che individuano le condizioni migliori per l’importo più richiesto. Quasi sempre in cima alla classifica troviamo un importo del mutuo da 150000 euro, anche se a volte viene affiancato dalla scelta di un tasso fisso mentre per altre si prediligere la soluzione a tasso variabile.

Ma quale è il tasso più performante, ovvero che riesce a combinare i vari fattori che caratterizzano il mutuo nel miglior modo? E soprattutto, quale è la durata più adatta?

Come trovare la soluzione migliore

Prima di affrontare alcuni esempi che ci permettono di capire il metodo da usare per trovare la combinazione più adatta alle necessità di tutti i potenziali mutuatari dobbiamo fare una riflessione su un aspetto molto importante. I mutui, specialmente quando vengono offerti da banche che hanno un forte legame con il territorio in cui operano (ad esempio a livello di macroarea oppure di Regione), non possono essere valutati prescindendo dalle somme maggiormente richieste. Infatti guardando alle offerte si possono notare delle notevoli discrepanze, soprattutto a livello di spread applicato, da una banca di un determinato gruppo ad esempio a Milano, rispetto a condizioni analoghe per un appartamento a Roma.

Queste differenze non possono essere rilevate da un comparatore o da un sistema che si basa sull’adozione di filtri di tipo generico o comune. Per questa ragione bisogna sempre fare le proprie valutazioni solo dopo aver tastato la situazione locale a livello di offerta bancaria, soprattutto se si vive in zone o città di una certa rilevanza. Il discorso scema se si abita in periferia o in zone che hanno un trend abbastanza piatto.

Fatta questa premessa andiamo a fare le nostre valutazioni paragonando la somma standard usata per fare da termine di paragone a livello generale, ovvero un mutuo 100000 euro in 15 anni, con uno da 150000 euro da restituire in 20 anni. Le durate sono state scelte, in funzione del livello dei tassi medi offerti in questo momento, puntando sempre ad un arata che non superi i 1000 euro mensili. Quindi le situazioni potranno essere:

Mutuo 100 mila euro da rimborsare in 15 anni

Il tasso applicato finito è del 4%. Con queste premesse avremo:

• rata pari all’importo di 740 euro circa;
• rimborso totale alla scadenza pari a 133.140 euro circa;
• interessi totali superiori a 33 mila euro;
• impatto degli interessi sul finanziamento pari a circa il 25%.

Considerato l’effetto dell’ammortamento alla francese e il fatto che si è scelta una durata intermedia, il rapporto tra rata e interessi da restituire, per 15 anni di durata del mutuo, risulta comunque ad un livello valutabile con un certo interesse.

Mutuo 150 mila euro da rimborsare in 20 anni

Optando sempre per un tasso del 4%, ed avendo la necessità di mantenere la rata al di sotto dei 1000 euro, dobbiamo provvedere ad allungare il mutuo di 5 anni, spostando il termine dai 15 ai 20 anni. Di contro può sembrare, almeno sulla carta, buono il fatto che per restituire 50 mila euro in più rispetto ad un mutuo 100000 euro basta farci carico delle rate del mutuo per sole altre 60 scadenze.

La situazione sarà quindi con questi parametri:

• rata pari all’importo di 909 euro circa;
• il rimborso totale alla scadenza sarà pari a 218150 euro circa;
• interessi totali superiori a 68 mila euro;
• impatto degli interessi sul finanziamento pari a circa il 31,2%.

E’ subito evidente che allungare la durata di 5 anni ci costa quasi il 6% in più come impatto sugli interessi passivi. Di contro chiedendo sempre un mutuo 150000 euro in 10 anni, avremmo una rata di poco superiore ai 1100 euro al mese, mentre l’impatto degli interessi scenderebbe ad un più accettabile rapporto del 25% circa (a livello numerico l’esborso di interessi passivi arriverebbe a 49 mila euro).

Quindi la possibilità di pagare una rata per 5 anni in meno, con 200 euro in più di esborso rappresenta sicuramente la situazione preferibile anche se la soluzione di un mutuo 150000 euro in 20 anni risulta comunque una scelta accettabile.

Quali vantaggi o svantaggi allungando la durata?

Sicuramente non bisognerebbe superare i 20 anni di ammortamento, considerato che spingendo la data di termine del finanziamento di altri 5 anni, quindi arrivando a un piano di ammortamento di 25 anni, troveremmo:

• rata pari all’importo di 792 euro circa;
• il rimborso totale alla scadenza sarà pari a 237500 euro circa;
• interessi totali superiori a 87500 mila euro;
• impatto degli interessi sul finanziamento pari a circa il 36,8%.

Quindi con un risparmio di poco più di 100 euro al mese, dovremmo essere disposti a pagare quasi 20 mila euro in più come interessi passivi.

Considerazioni sul tasso: meglio fisso o variabile?

Nel fare queste valutazioni non si può e non si deve prescindere dalla scelta del tasso di interesse, in funzione ovviamente della durata. Infatti si può essere tentati di scegliere il tasso fisso per le lunghe durate e quello variabile per le più brevi. Invece per una durata trentennale è il tasso variabile che offre maggiori oscillazioni ma anche maggiori possibilità che tra le salite e le discese del tasso si arrivi a una situazione favorevole vista nel suo complesso. Di contro per le durate più brevi (sotto i 15 anni) il tasso fisso dovrebbe essere privilegiato. Anche qui però bisogna fare questa scelta se il tasso è comunque favorevole in quel momento, altrimenti è meglio partire con un variabile e poi fare una surroga con un fisso.

E per le durate tra i 15 e i 30 anni? Le scelte più flessibili vengono dai mutui a tasso misto e soprattutto da quelli ad opzione. Ovviamente per queste tipologie di finanziamento bisogna fare attenzione a due condizioni:

• la prima è che il tasso di partenza venga valutato guardando la situazione che è presente in quel momento nel mercato;
• la seconda è che le opzioni non siano caratterizzate da un numero troppo basso di alternative di scelta e che le stesse siano esercitabili senza dover sostenere eccessivi costi (meglio ancora se l’opzione è offerta in modo completamente gratuito).