Unicredit leasing immobiliare prima casa: vantaggi e svantaggi

Il mutuo è stato a lungo considerata la sola via percorribile per acquistare un immobile a titolo oneroso ma “non troppo”. Infatti grazie agli sgravi fiscali almeno una parte degli interessi passivi pagati periodicamente viene recuperata (il che rende molto meno interessante richiedere un normale prestito). Proprio in quest’ottica se facessimo un confronto sulla convenienza tra un mutuo o un prestito, a parità di tassi, sicuramente non ci sarebbero dubbi a favore del primo tipo.

Tuttavia se non si può ottenere un mutuo la situazione diventa più complicata, specialmente per quanto attiene la sfera “fiscale”. Questo problema è stato in parte superato con il leasing immobiliare. Non molte banche hanno adeguato la propria offerta (a seguito delle novità introdotte con la legge di stabilità 2016), ma tra quelle che lo hanno fatto troviamo Unicredit che ha ideato il Leasing Valore Casa, che è destinato all’acquisto di un immobile ad uso abitativo.

Come funziona?

Unicredit, grazie alla società appartenere al gruppo Unicredit leasing (la banca vera e propria ha la funzione di solo distributore del prodotto), acquista l’immobile residenziale scelto da chi si vuole avvalere di questa modalità alternativa di acquisto.

Quindi l’immobile è di proprietà di Unicredit leasing, mentre colui che ha fatto il contratto pagando dei canoni ne usufruirà. Oltre ai suddetti canoni il sottoscrittore del contratto deve pagare un prezzo di anticipo (pari ad almeno il 20% del prezzo totale) e alla scadenza potrà decidere se pagare il prezzo di riscatto pari al massimo 30% del valore. Se decide di riscattare il prezzo finale (prefissato alla data di stipula) diventa a tutti gli effetti proprietario. Se decide di non pagare il prezzo di acquisto l’immobile rimane di proprietà di Unicredit leasing.

Quali sono le agevolazioni ed i vantaggi?

Il prezzo di riscatto e l’importo dei canoni mensili sono prefissati, il che è un aspetto positivo soprattutto in caso di rivalutazione del prezzo dell’immobile durante il periodo di utilizzo. La possibilità di non pagare il prezzo di riscatto solleva anche dal rischio di diventare titolare di un immobile che si è fortemente svalutato. Inoltre non si perde la detrazione ai fini dell’Irpef che rimane possibile (anche per il prezzo di riscatto) ed è in linea con quella degli interessi passivi previsti su un mutuo prima casa con finalità di acquisto o costruzione.

Non avviene alcuna iscrizione di ipoteca, il che permette di risparmiare sui costi notarili e sul costo delle spese legate all’iscrizione di ipoteca stessa. Inoltre l’imposta di registro è pari solamente all’1,5%. Nel caso in cui si dovesse decidere di non riscattare l’immobile, la società di leasing venderà l’immobile. Dal prezzo ottenuto sottrarrà gli importi dovuti dal finanziato, al quale verserà l’eccedenza del prezzo realizzata. Quindi a differenza di un rent to buy non si rischia di perdere ciò che si è versato per il periodo in cui i pagamenti sono stati effettuati.

Tra i vantaggi c’è anche la maggiore facilità di cessione del contratto a terzi (grazie alla mancanza dell’iscrizione di ipoteca). A questa si aggiunge la possibilità di poter sospendere il pagamento dei canoni mensili previsti dal contratto per un periodo (che al massimo può arrivare complessivamente a 12 mesi), se si perde l’occupazione.

A quanto ammontano le detrazioni fiscali?

Qui bisogna fare una distinzione a seconda che chi vuole ottenere il leasing valore casa o altro leasing immobiliare sia un under 35 anni oppure abbia superato questa soglia di età. Abbiamo quindi queste due situazioni:

• under 35 anni: detrazione dei canoni mensili fino al massimo di 8 mila euro annui, con l’applicazione dell’aliquota del 19%; detrazione del prezzo di riscatto fino a 20 mila euro sempre con applicazione dell’aliquota del 19%;
• over 35 anni: detrazione dei canoni mensili in misura pari al massimo ai 4 mila euro sempre con aliquota al 19%; detrazione con aliquota al 19% del prezzo di riscatto per un importo massimo di 10 mila euro.

Requisiti minimi necessari

L’accesso al leasing immobiliare residenziale è consentito solo a coloro che abbiano un reddito complessivo che non eccede i 55 mila euro. E’ inoltre necessario che il richiedente non abbia dei diritti reali di proprietà su altre abitazioni al pari di quanto previsto per usufruire delle agevolazioni fiscali previste in caso di acquisto dell’abitazione principale.

Condizioni e caratteristiche del leasing immobiliare di Unicredit

La durata massima prevista è di 30 anni. La scelta del tasso può essere tra variabile (euribor a 3 mesi) e tasso fisso. L’importo massimo finanziabile è dell’80% del prezzo da finanziarie (rimane il vincolo che il 20% debba essere versato a titolo di anticipo). Lo spread è del 3,5% mentre le spese accessorie sono:

• spese di istruttoria in misura pari all’1% dell’importo finanziato, tra un minimo di 750 euro e un massimo di 1500 euro;
• perizia tra un minimo di 350 euro e un massimo di 1375 euro;
• costo registrazione del contratto: 75 euro;
• spese di incasso rid del canone mensile: 3 euro;
• comunicazioni: gratis online oppure 1,10 euro in cartaceo.

Il calcolo del canone avviene tenendo conto del prezzo di riscatto finale (più è elevato e minore sarà il monte interessi da pagare considerato che viene sfruttato come criterio di calcolo l’ammortamento alla francese).

Inoltre l’immobile deve essere assistito dalla copertura assicurativa obbligatoria scoppio e incendio che viene offerta in convenzione con un premio calcolato con il 4 per mille dell’importo finanziato con il leasing Valore Casa.

Come garanzie accessorie sono accettate sia quelle fidejussorie sulla persona (riguardanti gli stipulanti il contratto) che quelle date attraverso pegno su titoli e strumenti finanziari in generale. In questo caso il calcolo avviene in funzione del tipo di titolo che si ha, con applicazione di percentuali di scopertura crescenti mano a mano che sale il rischio.

Conclusioni

Se ci si sta interrogando sull’esistenza di alternative a un normale contratto di mutuo per acquistare un immobile con scopo abitativo, Unicredit leasing immobiliare prima casa risponde senza troppe difficoltà in modo positivo alla domanda. Tuttavia sulla convenienza in senso stretto, in virtù di uno spread più elevato rispetto a un contratto di mutuo, la valutazione deve essere fatta spalmando nel corso del tempo il risparmio ottenuto fin da subito sull’assenza dei costi di ipoteca (compreso l’onorario del notaio) e per il risparmio dell’imposta di registro.