Terreno edificabile: si può acquistare con un mutuo ipotecario?

La maggioranza delle banche estende anche alla ‘costruzione’ le caratteristiche previste per i principali mutui destinati all’acquisto di una casa. Rimangono aperte molte questioni soprattutto sulle modalità di erogazione delle somme necessarie, sulle percentuali finanziabili e soprattutto su quello che sarà disposto per il mutuo relativo al terreno edificabile.

‘Tecnicamente’ non ci sono degli impedimenti che precludono la possibilità che una banca conceda un mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile per poi costruirci un immobile. ‘Praticamente’ sono però poche le banche che sono disposte a farlo. Ciò accade perché l’erogazione del mutuo di costruzione è un mutuo ipotecario.

Quando possibile la banca non potendo iscrivere ipoteca su un immobile che ancora non esiste (e non potendolo fare in base al progetto), generalmente si tutela iscrivendo ipoteca sul terreno. Una volta raggiunto lo stato di avanzamento lavori del valore corrispondente a quello dell’importo del mutuo erogato procede a passare l’ipoteca dal solo terreno all’immobile (adeguandone anche l’importo).

Quali alternative?

Come detto le banche non accordano questo tipo di mutuo con grande facilità. Quali possono essere le altre opzioni? In senso assoluto le situazioni alternative più semplici sono:

• acquisto di un terreno edificabile da un privato che ha già ottenuto autorizzazioni e approvazione del progetto per costruire;
• richiesta su un mutuo Sal per un terreno edificabile che è già di proprietà. In questo caso la banca attenderà la documentazione necessaria per poter quantificare l’importo delle spese da sostenere.

Anche al 100%?

Nel caso si riesca a trovare un mutuo in grado di finanziare sia il costo dell’acquisto del terreno che quello di costruzione bisogna valutare la percentuale massima di copertura delle spese da sostenere con il mutuo stesso. Tale valore raramente supera l’80%. Ne è un esempio il Mutuo Progetto Casa di Veneto Banca che, da foglio informativo ufficiale del 08/08/2017, evidenzia questa percentuale in riferimento ad un range di importo finanziabile compreso tra i 100000 ed i 500000 euro.

Sarà inoltre necessario possedere una certa liquidità aggiuntiva per poter affrontare tutti i costi legati ai permessi e agli onorari da pagare ai professionisti che dovranno rilasciare le certificazioni ed elaborare i vari progetti necessari.

Le percentuali di copertura sono classificate comprendendo o meno il valore del terreno nel computo complessivo. Se si ha anche il calcolo del valore del terreno, si potrà arrivare a coprire quasi interamente oppure al 100% il costo che si deve sostenere totalmente. Se invece il valore del terreno non viene considerato le percentuali difficilmente supereranno il 90% o il 95% del valore del solo immobile a termine della costruzione.

Che caratteristiche devono avere i terreni?

Il fatto che un terreno sia venduto come edificabile, anche tramite un’agenzia immobiliare non assicura che poi non ci saranno dei problemi nel momento in cui si andrà a richiedere il permesso a costruire. Per prima cosa ci si deve accertare che:

• non esistano limiti o vincoli per costruire;
• la cubatura sia sufficiente per garantire l’edificabilità (questa è una delle ragioni per cui la banca concede il mutuo quando c’è già un progetto approvato).

Si tratta di una fase che può essere molto complicata: il consiglio è quello di rivolgersi a geometri o professionisti abilitati che conoscono bene la situazione e le condizioni previste nel comune in cui si vuole acquistare il terreno (bisogna farsi fare un ‘preventivo’ che metta in evidenza i costi certi che si sosterranno per autorizzazioni, permessi, ecc.)

Nota Bene: Un terreno edificabile libero e senza particolari conformazioni geologiche è un buon candidato, ma prima di dare il via libera all’acquisto, il passaggio da un professionista è un atto obbligato.

Come funzionano i mutui?

Generalmente la formula usata dalla banca sarà quella dello Stato Avanzamento Lavori posticipato. Quindi al raggiungimento di alcune percentuali di avanzamento del lavoro (ad esempio l’armatura in cemento armato con il tetto, la costruzione dei muri periferici, ecc), la banca staccherà l’assegno corrispondente alla tranche di mutuo che è stata accordata alla stipula del contratto.

Questo mette in evidenza un altro punto critico: se si pensa di richiedere un mutuo per costruire su un terreno edificabile di proprietà (o da acquistare), bisogna avere un margine di liquidità che permetta di far partire i lavori e raggiungere alcuni obiettivi. Se questi non sono raggiunti (ciò deve essere certificato da un perito, mentre non serve a nulla la presentazione di fatture e spese già sostenute) la banca non erogherà la somma pattuita.

Il numero di tranches dipende dagli accordi con l’istituto di credito e per ognuna deve essere previsto anche il costo dell’uscita del perito della banca. Stesso discorso per il tempo in cui i lavori dovranno essere terminati.

Esempi

Credit Agricole prevede un mutuo di durata al massimo ventennale mentre il completamento dei lavori deve essere raggiunto entro due anni al massimo. La percentuale finanziabile con mutuo è fino all’80% del valore dell’immobile compreso quello del terreno.

La percentuale è la stessa per il Mutuo Progetto Casa di Veneto Banca (sempre terreno più immobile). Durata del mutuo compresa tra 10 e 30 anni.

Credem esclude il calcolo del terreno edificabile coprendo con il mutuo fino al 95% del valore dell’immobile. Durata da 5 a 35 anni per il piano di ammortamento. La prima tranche non potrà ‘coprire’ più dell’80% del valore periziato ed ogni fase di avanzamento lavori dovrà essere completata al massimo in 18 mesi.