Mutuo acquisto nuda proprietà
Acquistare una nuda proprietà può essere davvero un buon affare? Le banche concedono mutui per questo tipo di acquisti? Quali sono gli obblighi? Scopri tutto leggendo il seguente articolo
Le banche non pongono limiti legati al “tipo di acquisto” per le richieste dei mutui, e per questo è possibile acquistare anche immobili messi in vendita attraverso le aste immobiliari o quelli venduti con la formula della nuda proprietà.
Ciò che interessa alle banche è che il valore dell’immobile oggetto dell’acquisto vada a ricoprire ampiamente la somma prestata (per questo generalmente i mutui non prevedono, a meno di ulteriori garanzie, la possibilità di finanziare oltre l’80% del valore o prezzo dell’immobile stesso, così da ammortizzare le eventuali spese o le oscillazioni di mercato in caso di vendita coattiva).
Un problema che, nel caso specifico, non sussiste dal momento che, sia nel caso delle vendite immobiliari all’asta, che delle nude proprietà, il valore dell’immobile è già di per sé superiore a quello del prezzo di acquisto.
Le caratteristiche della nuda proprietà che rendono “particolare il mutuo”
La nuda proprietà prevede l’applicazione di “scoperture” (che sono date dalla differenza tra il prezzo di mercato del bene e il prezzo a cui l’immobile può essere venduto) molto ampie, che variano da un minimo del 30% ad un massimo del 60%.
Le maggiori o minori scoperture dipendono ovviamente dall’età del venditore. Ciò è legato alla particolarità di questo “contratto con vincolo”, dal momento che l’acquirente non entra in possesso del bene immediatamente ma solo al decesso o quando il venditore/usufruttuario deciderà di consegnarlo. In più è facoltà del venditore/usufruttuario dare in affitto l’immobile venduto, così come l’acquirente può vendere a sua volta la nuda proprietà acquistata.
Quindi, trattandosi di un contratto di vendita soggetto a tantissimi vincoli, la banca ha bisogno di ottenere maggiori garanzie. Ad esempio in un contratto di vendita normale, tranne alcune eccezioni, la banca per aumentare le garanzie reddituali potrà richiedere che il mutuatario trovi un garante o un coobbligato al pagamento del mutuo, mentre per la garanzia sull’immobile è più che sufficiente l’accensione dell’ipoteca.
Se il mutuatario non dovesse pagare, la banca si rivolgerebbe al coobbligato o al garante prima di passare alla vendita all’asta. Invece con la vendita della nuda proprietà, qualora il mutuatario non dovesse pagare, la banca non potrebbe rivalersi sull’immobile esercitando il diritto sull’ipoteca, almeno fino a quando, oltre alla proprietà (che si è concretizzata al momento della vendita) al mutuatario passerà anche il possesso dell’immobile (il che potrebbe richiedere degli anni durante i quali la banca subirebbe delle ingenti perdite).
Quindi, per ovviare a questo problema, le banche accettano l’accensione del mutuo per vendite di nuda proprietà solo qualora il venditore/usufruttuario accettasse di partecipare al contratto di finanziamento in qualità di “terzo datore di ipoteca”. Ciò significa che se il mutuatario non dovesse pagare le rate del mutuo, spetterà al venditore/usufruttuario subentrare e onorare i pagamenti.
E’ quindi evidente che, mentre le banche non creano problemi per l’erogazione di mutui per immobili ceduti con nuda proprietà, generalmente si riscontra una certa resistenza da parte del venditore stesso. Il problema può essere ovviato solo inserendo nel contratto di mutuo solidi coobbligati e garanti, così da allungare la catena delle garanzie e del numero delle persone interpellate dalla banca prima di arrivare al terzo datore di ipoteca, che è l’ultimo in ordine cronologico ad essere interpellato (tuttavia ciò riduce e non elimina il rischio di essere coinvolto nelle morosità dell’acquirente).
Detrazione fiscale interessi passivi
Quando si riesce ad ottenere un mutuo per l’acquisto di una nuda proprietà, e ci sono tutti i presupposti per l’acquisto della prima casa, oltre alle riduzioni delle imposte dovute, si può usufruire delle agevolazioni fiscali sugli interessi passivi, tramite la loro detrazione con l’aliquota del 19% nella dichiarazione dei redditi.
Una possibilità che si estende anche ad un padre di famiglia che acquista la casa, contraendo un mutuo, per il proprio figlio che non ha capacità di reddito. Sempre considerando la posizione abbastanza scomoda dell’eventuale terzo datore di ipoteca, che cosa succede se questi non dovesse pagare le rate di mutuo? La banca ha il diritto di passare davanti al diritto dell’usufrutto di cui gode il venditore, per cui l’immobile potrà essere messo all’asta senza ulteriori ritardi.
