Conviene richiedere un mutuo Consap?

La Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.), da numerosi anni, si occupa della gestione di fondi che sono nati per sostenere coloro che hanno determinati requisiti. Tra le soluzioni più conosciute troviamo quelle destinate al settore dei mutui finalizzati all’acquisto o ristrutturazione della prima casa, od ancora per aiutare chi è in difficoltà economiche a far fronte lo stesso al pagamento delle rate di mutui già in essere. In quest’articolo ci riferiremo soprattutto alle condizioni del mutuo Consap relativo al Fondo di Garanzia Prima Casa analizzando anche le principali differenze da quello di Solidarietà.

Indice articolo

• Differenza tra Fondo di Garanzia e Fondo di Solidarietà
• Fondo di garanzia
• Fondo di solidarietà
• Banche aderenti al Fondo di Garanzia Consap
• Conclusioni

Nel nome possiamo già capire che hanno dei ruoli diversi: il Fondo di Garanzia vede il ruolo del fondo stesso come “garante”. La fine del 2021 ha portato un’interessante novità a riguardo. Più precisamente questa garanzia (con controgaranzia dello Stato) che copriva fino al 50% dell’importo del mutuo da richiedere (potendo così arrivare anche a un mutuo con il 100 per cento di copertura sull’intera somma da spendere per l’acquisto della casa), è stata elevata fino all’80% in presenza di determinati requisiti.

Invece nel caso del Fondo di Solidarietà l’accesso è ammesso a coloro che hanno già un mutuo e che, per il verificarsi di eventi sfavorevoli, sono nell’impossibilità di rimborsare le rate. In tal caso il fondo subentra per un certo periodo di tempo, così da fornire un sollievo economico e consentire una riorganizzazione finanziaria della famiglia.

In entrambi i casi per accedere ai servizi del Fondo bisogna possedere dei requisiti specifici, come vedremo qui di seguito.

E’ stato istituito con l’articolo 1 comma 48 lett. c) della Legge nr, 147 del 27 Dicembre 2013, ed è stato denominato anche come Fondo Casa. Con una serie di decreti è arrivato fino al “Decreto Sostegni-bis” (DL. 25 maggio 2021, n.73, art. 64), il cui termine è stato successivamente prorogato fino al 30 giugno 2023 dalla c.d. Legge di Bilancio. Come detto quest’ultimo intervento legislativo non si è limitato a ‘ristanziare’ il Fondo, ma lo ha rimodulato con l’aumento del tetto di garanzia (la scadenza di tale intervento è fissata per ora al 30 giugno 2023).

Come requisiti sono previsti:

• importo massimo del mutuo (per acquisto o ristrutturazione): 250 mila euro;
• abitazione non classificata come abitazione di lusso.

La richiesta può essere fatta da chiunque ma ci sono dei criteri di priorità che vanno a vantaggio delle seguenti categorie:

• giovani che non abbiano compiuto 36 anni;
• giovani coppie (uno dei due non deve aver superato i 35 anni, e si deve trattare di coppia sposata o convivente da almeno 2 anni);
• famiglie monogenitoriali (è necessario che il genitore single non conviva con nessuno dei genitori dei propri figli, ma con almeno un figlio minorenne).

Chi è in possesso di questi specifici requisiti può ottenere la garanzia fino all’80% nel caso in cui disponga di un ISEE non superiore ai 40.000 euro. Tutti gli altri cittadini che non rientrano in queste casistiche hanno la possibilità di accedere alla garanzia fino al 50%.

Come funziona? Con la scelta di un mutuo convenzionato Consap, si ottiene l’applicazione di un tasso complessivo calmierato, che viene calcolato sul Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), che è pubblicato ogni trimestre dal Ministero dell’Economia. In altri casi è lo spread ad essere ‘calmierato’ od ancora può essere previsto un piano di ammortamento più lungo.

A questo si aggiunge la possibilità di richiedere un mutuo oltre l’80% fino ad arrivare a coprire tutto l’importo d’acquisto dell’immobile. Parliamo in poche parole della possibilità di ottenere un mutuo 95% o addirittura un mutuo 100% grazie alla garanzia del fondo stesso.

C’è da tenere però presente che la decisione di concedere o meno il mutuo spetta sempre alla banca alla quale ci si rivolge, anche se questa ha firmato la convenzione Abi e Consap. Quindi la garanzia del Fondo semplifica l’accesso al mutuo ma non ne garantisce l’esito positivo. In conclusione, nonostante il possesso dei requisiti di priorità suddetti, il mutuo può essere rifiutato.

Approfondimenti: Fondo garanzia prima casa

I fondi di solidarietà sono vari, e tra questi rientra quello dedicato alla sospensione delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa. Questo Fondo è stato istituito con la Legge n. 244 del 24 dicembre 2007. Con l’ultima legge di Bilancio anche questo fondo ha subito qualche modifica. Ad oggi per beneficiare della sospensione devono verificarsi alcune situazioni specifiche:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
• la cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
• morte o riconoscimento di grave handicap o di invalidità civile non inferiore all’80%;
• sospensione o riduzione dell’orario di lavoro, in entrambi i casi per un periodo superiore a 30 giorni.

E’ inoltre necessario che il mutuo non sia superiore a 400 mila euro (prima ci si fermava a 250 mila euro). Non si deve più presentare l’indicatore Isee (prima era necessario e non doveva essere superiore a 30 mila euro). Il mutuo deve essere oltre il primo anno di ammortamento. La durata massima di sospensione è di 18 mesi.

La richiesta va fatta alla banca che ha erogato il mutuo. Se accolta (dopo aver controllato che sussistano i requisiti) la sospensione viene attivata entro 30 giorni lavorativi (45 giorni se si tratta di mutui cartolarizzati).

N.B. Per entrambi i fondi bisogna utilizzare l’apposita modulistica e accertarsi che la banca alla quale ci si rivolge faccia parte dell’elenco istituito presso la Consap (rientrando così nelle banche firmatarie le apposite convenzioni).

Molte banche hanno aderito alla convenzione, anche se spesso non è facile capirlo dai siti ufficiali dei vari Istituti di credito. Per esempio banche come Unicredit, BPM e Intesa Sanpaolo specificano tra i vari prodotti di avere anche un ‘mutuo Consap’, per cui si ha la certezza che abbiano firmato l’accordo necessario, mentre in molti altri casi bisogna ‘spulciare’ nella sezione Trasparenza.

Per fugare ogni dubbio è quindi necessario rifarsi all’elenco aggiornato presente sul sito della Consap. Bisogna ricordare che le banche aderenti possono stabilire delle condizioni parzialmente differenti.

Per valutare le varie condizioni non bisogna fermarsi alle opinioni presenti sul web ma è essenziale procedere alla richiesta di vari preventivi. Una semplice simulazione del mutuo Consap non ha infatti particolare valore, anche se può permetterci di scremare le alternative meno adatte alle proprie necessità. Proprio in quest’ottica vediamo alcuni esempi.

Mutuo Mps

Monte dei Paschi di Siena offre con la garanzia del Fondo Casa mutui a tasso fisso o variabile con una durata compresa tra i 10 anni e i 30 anni. Il Mutuo MPS Mio Acquisto Abitazione con Garanzia Consap permette di coprire fino all’80% del valore dell’abitazione. In base a quanto previsto dal Fondo questo mutuo è destinato all’acquisto della prima casa oppure per effettuare interventi di ristrutturazione od ancora, alla pari di un mutuo green, per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

(Fonte: sito ufficiale Mps – Data: 22 maggio 2023)

Mutuo UniCredit

UniCredit prevede sempre la possibilità di scelta tra tasso fisso o tasso variabile ma la durata minima sale a 15 anni mentre quella massima rimane ferma a 30 anni. In funzione del regolamento vigente del Fondo i richiedenti del Mutuo Consap UniCredit all’atto della presentazione della domanda non devono essere intestatari di altre abitazioni, se non nel caso di immobili ottenuti in successione.

(Fonte: sito ufficiale UniCredit – Data: 22 maggio 2023)

Mutuo Bcc

Il mutuo Consap offerto da Bcc è richiedibile in tre alternative di tasso e cioè: variabile, fisso ed a ‘tasso protetto’ (il cosiddetto variabile con cap). La durata massima specificata dal foglio informativo è pari a 30 anni. Sono previste condizioni migliorative per i clienti ‘prioritari’ (come ad esempio under 30 e nuclei familiari monogenitoriali con figli minori).

(Fonte: sito ufficiale BCC – Data: 22 maggio 2023)

Mutuo Intesa Sanpaolo

Banca Intesa Sanpaolo si è sempre dimostrata molto attenta ai più giovani. In particolare permette di scegliere tra tasso fisso o variabile, ma solo per il primo la durata può arrivare fino a 40 anni (per il variabile si rimane al classico piano di ammortamento da 360 rate).

(Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – Data: 22 maggio 2023)

Come è evidente dagli esempi suddetti, per conoscere le differenti condizioni ci si deve rivolgere personalmente e direttamente alle varie banche appartenenti all’apposito elenco chiedendo dei preventivi, in modo da valutare le condizioni più adatte (non solo economiche) in base alle proprie necessità.

In un confronto diretto con l’Istituto di credito è inoltre possibile ricevere informazioni anche sulle tempistiche, nella maggior parte dei casi fondamentali quando si acquista un immobile.

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