Ritardo pagamenti rate del mutuo: come evitare la vendita all’asta dell’immobile

Nei contratti di mutuo sono specificate tutte le informazioni che servono non solo al momento della stipula, ma anche nel futuro, per riuscire a gestire meglio il finanziamento ottenuto nella sua complessità. Tra le varie voci ce ne sono due che hanno molta importanza proprio nel caso di ritardato o mancato pagamento di un mutuo: interessi di mora e numero di rate non pagate prima che la banca proceda all’escussione dell’immobile (ovvero alla messa in mora del mutuatario e alla vendita all’asta dell’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca a garanzia del mutuo stesso).

Il calcolo degli interessi di mora sui mutui

L’inconveniente tangibile dal punto di vista economico di un ritardato pagamento del mutuo è l’applicazione del tasso di mora, che viene applicato sull’importo della rata per il numero di giorni in cui c’è stato il ritardo. Come accennato, non ci possono essere sorprese sul loro importo dato che sono specificatamente indicati sul contratto.

Ritardato pagamento: interessi di mora e rischio di registrazione nella black list

Può succedere che una rata salti, a volte nemmeno per incapienza del conto ma per delle problematiche legate al sistema elettronico di pagamento tramite rid. Ciò non esime i mutuatari dal dover vigilare affinché i pagamenti vadano a buon fine ogni mese.

Nel caso in cui la rata dovesse saltare per queste ragioni, bisogna immediatamente contattare il servizio clienti della banca (soprattutto per quelle online) oppure chiamare in filiale e comunicare il disguido, e quindi procedere al pagamento nelle modalità indicate. Logicamente alla rata successiva verranno aggiunti gli interessi di mora maturati nel frattempo.

Se invece si sa con anticipo che una rata non potrà essere pagata, allora è preferibile chiamare preventivamente e comunicare il fatto: gli interessi di mora verranno messi ugualmente in conto, ma la banca per un solo ritardo “annunciato” difficilmente provvederà alla segnalazione in Crif.

Difficoltà di rimborso delle rate di mutuo: meglio premunirsi

Nei momenti di difficoltà non bisogna farsi prendere dal lassismo ma attivarsi immediatamente, così da agire nel modo più congruo rispetto alla situazione, anche nel caso in cui il proprio mutuo sia munito della possibilità di poter sospendere i pagamenti per un certo periodo o di saltare il pagamento di una rata. Infatti in questi casi, per esercitare l’opzione, è sempre richiesto, come requisito fondamentale, il corretto pagamento di tutte le rate. Quindi se si ha la possibilità di andare incontro a dei ritardi nei pagamenti, si può:

• parlare con la banca che ha erogato il mutuo e chiedere una rinegoziazione della durata del piano di ammortamento, così da ridurre gli importi di ciascuna rata;
• se ci sono le ipotesi previste dalla legge, aderire alla moratoria (Fondo di garanzia dei mutui);
  mettere in vendita l’immobile dimostrando alla banca che c’è un impegno reale di vendita, e trovare eventualmente un accordo di “uscita” senza che si vada incontro alla registrazione alla crif.

Mancati pagamenti: la strada della vendita all’asta come ultima ratio

La banca ha interesse a rientrare della somma prevista dal contratto di mutuo, ed una vendita all’asta non è detto che rappresenti la soluzione migliore. Tuttavia se non si pagano un certo numero di rate (indicate nel contratto di mutuo), e non si è trovato alcun accordo, la banca provvederà comunque ad attivare la proceduta di vendita all’asta, situazione in cui il mutuatario non ha più alcuna forma di controllo.

Tuttavia ci si può accordare con la banca stessa per vendere l’immobile extra-asta (ovvero prima di arrivare ad una asta giudiziaria). Le banche non sono obbligate ad andare incontro alle esigenze dei mutuatari, ma dato che un’escussione di un immobile richiede tempi e costi che possono rendere la banca più ragionevole, allora è sempre meglio cercare un dialogo in via preventiva.

Per approfondire l’argomento ti consiglio di leggere l’articolo Risoluzione contratto di mutuo.