Il processo di evoluzione che ha investito negli ultimi anni il mercato finanziario, e in particolare quello del credito, ha portato alla nascita di tantissime nuove soluzioni, che hanno trovato nel settore dei mutui il terreno più fecondo e ricettivo.

Ciò ha portato ad un aumento della complessità, almeno apparentemente, del processo di scelta che ogni mutuatario, o aspirante tale, deve affrontare in modo consapevole e reattivo.

Infatti, di fronte a tantissime opzioni da valutare prima di giungere alla fase di richiesta vera e propria (e conseguente valutazione fattibilità mutuo), basta conoscere alcuni aspetti e principi fondamentali, al fine di ottimizzare due risorse fondamentali e irrinunciabili: il fattore tempo e quello del risparmio, guardando sia a costi diretti, ovvero collegati alle spese mutuo (come quelle di istruttoria, perizia, ecc), che quello relativo alle tasse che, nel caso di acquisto seconda casa, possono incidere notevolmente sul bilancio! (Per approfondimenti vedi mutuo seconda casa tasse).

Mutui online o mutui tradizionali?

Questa distinzione spesso ha portato a una vera e propria contrapposizione tra i mutui on line e quelli che invece vengono richiesti seguendo i canali tradizionali, ovvero l’approccio e il rapporto fisico, anziché virtuale, con la banca e i suoi operatori.

Per prima cosa va specificato che il confine tra questi due ‘metodi’ è diventato sempre più sottile anche grazie alla diffusione dei broker di comparazione, a cui anche le banche tradizionali accedono proponendo spesso delle soluzioni con tassi promozionali più bassi rispetto a quelli previsti dall’accesso diretto in filiale. Tuttavia non sempre il mutuo online conviene perchè non garantisce la migliore soluzione per una serie di fattori che variano a seconda delle specifiche esigenze (risparmio di tempo, certezza dell’erogazione delle somme richieste e del risparmio sulle condizioni economiche, fluidità della pratica, ecc).

Mutuo strutturato: la soluzione più evoluta

Nel corso del tempo sono nate delle soluzioni “ibride” di finanziamenti per l’acquisto della casa, che hanno cercato di coniugare le caratteristiche dei mutui a tasso fisso con quelli a tasso variabile. Questo processo ha trovato la sua forma migliore nel mutuo strutturato, che rappresenta una soluzione in grado di coniugare gli aspetti positivi e i vantaggi legati non solo ai due tipi di tasso (variabile e fisso), ma anche alle varie forme di mutui, superando i limiti delle contingenze del momento e garantendo la massima libertà possibile nella gestione del piano di ammortamento e del risparmio sulle condizioni economiche.

Ottenere un mutuo surroga e sostituzione è più dispendioso dal punto delle vista di energie e tempo da impiegare per l’espletamento delle pratiche. Con il mutuo strutturato basta esercitare le opzioni disponibili per approfittare dei vantaggi dettati dal mercato dei tassi.

Ricordiamo infine, che la rinegoziazione si complica notevolmente in caso di cartolarizzazione del mutuo

Mutui agevolati: sono sempre vantaggiosi?

Nella categoria dei mutui agevolati vengono fatte rientrare tantissime tipologie di soluzioni. Nella pratica però oggi questa categoria comprende quasi esclusivamente il mutuo giovani e i mutui destinati a categorie professionali che usufruiscono di condizioni particolari in virtù di particolari accordi o convenzioni con le banche (Come richiedere un mutuo inpdap).

Va precisato che non sempre si tratta di soluzioni che effettivamente portano a un risparmio economico, poiché spesso il vantaggio sta nella semplice possibilità di ottenere un finanziamento, destinato all’acquisto della prima casa, che altrimenti non verrebbe erogato. Il problema risiede principalmente nell’obbligo di possedere alcuni requisiti specifici molto restrittivi che ne limitano l’accesso.

Mutui flessibili: una forma intelligente da saper sfruttare

Le banche hanno assottigliato l’offerta delle tipologie di mutui accessibili, sacrificando delle forme che, se ben usate, costituivano una fonte di opportunità per i mutuatari. Tra questi spiccano i mutui flessibili.

Come si comprende dal loro nome, i mutui flessibili danno una certa libertà di azione ai mutuatari, permettendo di ottenere anche un significativo risparmio dal punto di vista degli interessi complessivamente pagati.

Un esempio tipico si ha con la stipula di un mutuo flessibile e allo stesso tempo di un piano di accumulo che consenta di creare un capitale destinato al rimborso della quota del capitale, sfruttando gli effetti positivi dei tassi di interesse (se salgono gli interessi passivi, salendo anche quelli attivi, l’effetto negativo dei primi viene completamente compensato).

Tuttavia molte banche hanno scelto di eliminarli perché richiedono un uso intelligente della libertà che caratterizza il pagamento rate, e un’attenzione costante alle evoluzioni del mercato dei tassi, prediligendo forme dotate di “paracadute” come il mutuo con cap ed il meno noto mutuo con floor, per i quali la convenienza è tutt’altro che scontata.

In ogni caso si possono ottenere gli stessi vantaggi riducendo il peso degli interessi passivi sfruttando la stessa logica che lega i piani di accumulo alimentati, in tutto od in parte con i soldi recuperati con la detrazione fiscale del 19% (ottenendo quindi una riduzione interessi mutuo).

Un’altra forma di mutuo che ha fatto molto discutere in questi anni è il mutuo vitalizio

Tasso fisso o tasso variabile?

In cima alla lista delle domande che si pone un mutuatario c’è sempre la stessa questione. E’ meglio affidarsi alla tranquillità del mutuo a tasso fisso, o al risparmio del mutuo a tasso variabile?

In realtà la scelta dell’uno o dell’altro deve dipendere da numerosi altri aspetti, che riguardano anche le analisi di fattibilità, le caratteristiche della propria attività lavorativa, ecc.

Con la diffusione dei mutui con tasso Bce, si è aggiunta una ulteriore questione. E’ meglio il tasso Bce o il tasso euribor?
Indubbiamente il primo è più stabile e meno soggetto alle oscillazioni su base mensile ma bisogna avere la massima attenzione sui differenziali di spread applicati che rischiano di azzerarne i vantaggi e per valutarne al meglio la convenienza non si deve trascurare nemmeno il peso del preammortamento mutuo, nella doppia versione sia tecnica che finanziaria.

Per approfondire il tema ti consiglio di leggere ammortamento mutui tasso variabile conviene.

Il nodo delle assicurazioni facoltative o obbligatorie

Un aspetto molto controverso è quello sulle assicurazioni obbligatorie mutuo.

Infatti oggi sono molte le banche che richiedono il pagamento di assicurazioni fidejussorie obbligatorie generalmente molto costose. Per difendersi almeno parzialmente da queste richieste (legittimate dalla legge), è possibile però scegliere il tipo di polizza sulla vita in totale libertà potendo quindi rivolgersi anche a una compagnia diversa da quella suggerita dalla banca (risparmiando notevolmente in molti casi) purché vengano rispettati i requisiti minimi che l’Ivass ha stabilito proprio per le polizze mutui.

Per approfondire questo argomento ti consiglio di leggere: la polizza vita mutuo è obbligatoria?

In ogni caso, la presenza di qualsiasi tipo di assicurazione non deve preoccuparci se si sta valutando l’estinzione anticipata del mutuo, dal momento che si ha diritto alla restituzione dei premi pagati e non goduti (tuttavia bisogna fare particolare attenzione alle situazioni o clausole restrittive.).

Piuttosto, sarebbe più sensato porsi la seguente domanda: Quando conviene estinguere un mutuo?

La Moratoria mutui, una necessità non sempre accessibile

Il Fondo per la moratoria mutui ha assorbito tantissime rate da parte di coloro che non erano più in condizione di pagare (per altri approfondimenti leggi anche Cosa succede se non riesco a pagare il mutuo), ricorrendo le condizioni previste dal legislatore per poterne fare domanda.

Tuttavia l’iter è spesso farraginoso, e si rischia di compiere qualche piccolo passo falso che ne potrebbe precludere di fatto l’accesso (come il pagamento ritardato delle rate, ecc), per cui in caso di difficoltà è meglio informarsi ed agire tempestivamente.

La moratoria riguarda solo i mutui per l’acquisto della prima casa, e non è estensibile ad altre forme di mutuo, come ad esempio i mutui liquidità o quelli legati a esigenze diverse dall’esercizio del diritto all’abitazione.

Lo stesso discorso riguarda la possibilità riservata alle famiglie in difficoltà, rappresentata dalla rinegoziazione obbligatoria a tasso fisso.

Mutuo nuda proprietà, mutuo costruzione e leasing immobiliare: soluzioni non impossibili

Alternative all’acquisto di una casa seguendo i canali tradizionali sono il mutuo nuda proprietà che rispettati una serie di obblighi, può portare anche all’ottenimento di ottimi affari dal punto di vista qualità/prezzo, oppure il mutuo costruzione, che ha il vantaggio di ottenere non solo la casa dei propri sogni ma di poter anche risparmiare sul prezzo di realizzazione rispetto al possibile prezzo di acquisto.

A proposito del mutuo costruzione, una domanda che spesso gli acquirenti si pongono è : L’ accollo mutuo dal costruttore conviene?

Inoltre dalla tradizione anglosassone proviene il leasing immobiliare che garantisce una maggiore semplicità di ottenimento del finanziamento rispetto a quanto previsto per i tradizionali contratti di mutuo, a fronte di tassi d’interesse più elevati.
Anche in questo caso, chi deve comprare una casa si pone il seguente interrogativo: Meglio Mutuo o Leasing?

In tutti i casi un’attenta pianificazione delle scelte è fondamentale, per cui la fase informativa diventa essenziale, anche per evitare di scivolare su proposte che non sono conformi alla legge, con tutte le conseguenze che ne derivano, come nel caso dei mutui patto commissorio.

Mutui ecologici: dai mutui fotovoltaico ai mutui Bioedilizia

Il rispetto dell’ambiente e l’esigenza di poter realizzare un risparmio reale sull’impiego dell’energia hanno dato un grande impulso alla diffusione di mutui specifici, come i mutui fotovoltaico che, a seconda delle proposte, può accompagnare ogni fase: dall’acquisto dei pannelli alla loro installazione, con importi anche molto elevati.

Una forma ancora più completa e particolare, soprattutto perché si ha la possibilità di accedere a finanziamenti a tassi molto contenuti grazie alle proposte delle banche “etiche” è inoltre rappresentata dai mutui agevolati bioedilizia che permettono di realizzare anche case in legno (purché rientrino nel concetto di case ecologiche), che usufruiscono di prezzi molto contenuti nella realizzazione e nel risparmio energetico che le caratterizza.

Infine non bisogna dimenticare i mutui ristrutturazione che, oltre ai vantaggi legati alla possibile detrazione mutuo ristrutturazione prima casa, aggiungono i risparmi legati alla detrazione del costo dei lavori per le opere di riqualificazione energetica e l’ecobonus con sconti tra il 50 ed il 65%.

Il prestito migliore per liquidità, acquisto o ristrutturazione, e molto altro

Ci sono situazioni in cui il mutuo ipotecario non rappresenta una via percorribile, e nella maggior parte dei casi non basta guardarsi intorno per trovare quello che, data la propria situazione personale e reddituale si configura come il prestito migliore, ovvero quello che, sia per durata che per importo e flessibilità di impiego, riesce a coprire meglio l’urgenza oppure la realizzazione di un progetto senza compromettere l’aspetto del risparmio economico (ovvero a tassi ragionevoli).

Aprire una pubblicità online, utilizzare un comparatore, oppure entrare nella prima agenzia o filiale di banca, molto raramente permette di individuare la soluzione ideale, quindi controllare la situazione del mercato, con una panoramica completa, ma allo stesso tempo sintetica, rappresenta il primo passo per poter poi passare alla fase di cernita, selezione, e scelta.