Comprare casa e pagare la rata del mutuo con l’affitto dell’immobile

Ogni tipologia di investimento deve essere frutto di una fase di analisi, programmazione e correlazione con un obiettivo da realizzare. Tutti aspetti che non vanno messi da parte nel caso in cui ci si stia rivolgendo a quello che è considerato l’investimento più solido possibile, ovvero l’acquisto di una casa, specialmente perché si tratta di una scelta che porterà all’immobilizzo e all’impegno di fette cospicue del proprio patrimonio, e nel caso di un acquisto con mutuo, di una buona parte del reddito.

Sorprenderà scoprire che non è assolutamente detto che un acquisto di una casa con mutuo, da ripagare con affitto, appartenga alla gamma di investimenti “perfetti” almeno dal punto di vista teorico.

Prima valutazione: la motivazione e gli obiettivi da raggiungere con l’investimento

Per prima cosa bisogna chiedersi quali siano le ragioni per le quali si vuole acquistare una casa da affittare,e quali siano gli obiettivi da raggiungere. Le motivazioni e gli obiettivi potrebbero essere:

• crearsi un patrimonio in modo programmato, sfruttando l’ipotesi d’ investimento, ma con la possibilità di ritrovarsi una casa in cui andare a vivere in futuro;
• speculare sull’investimento sfruttando una fase di mercato in cui i prezzi degli immobili sono particolarmente convenienti;
• essere previdenti e crearsi una base di risparmio investito in modo sicuro, da smobilizzare al momento di acquistare la casa dei propri sogni;
• investire in modo sicuro una parte di liquidità, e ripagare l’eccedenza di prezzo con un finanziamento a tasso zero (tramite la copertura dell’affitto).

Dal punto di vista quindi delle motivazioni, si potrebbe quindi trattare di una scelta da approfondire se non si hanno intenzioni meramente speculative, ma se, di contro, combinate alla possibilità futura di poter utilizzare in prima persona l’immobile stesso. Infatti passando alla fase successiva, nella maggior parte dei casi, diventa evidente che questo genere di investimento non porta quasi mai ad un effettivo guadagno.

Seconda valutazione: quella dell’analisi costi ricavi

L’importo dell’affitto da far pagare è legato al valore dell’immobile ed alla zona in cui è ubicato. In media si può sfruttare un rendimento del 4% (lordo) per case non arredate. Bisogna però decurtare le imposte (quelle ricorrenti e quelle pagate al momento dell’acquisto, compreso l’onorario del notaio), le tasse, i costi di gestione annuale ordinaria e straordinaria, eventuali spese condominiali, le spese di ammodernamento degli impianti (necessarie all’incirca ogni 10 anni).

Quindi a conti fatti, a fronte di un mutuo che richiede il pagamento di un tasso di interesse uguale, ovvero del 4%, in ogni caso non si otterrebbe una compensazione perfetta sulla copertura dell’operazione. In più bisogna considerare il rischio legato al mancato pagamento dell’affitto o ai periodi in cui l’immobile rimarrà sfitto (spese di agenzia, spese legali, ecc) ed il problema legato alla svalutazione.

Ed infine c’è l’aspetto della rivalutazione che, a meno che non riguardi un immobile acquistato ad un prezzo inferiore almeno del 20%-30% del valore commerciale attuale, dopo un ventennio non riesce a portare ad un effettivo guadagno.

Conclusione

Un investimento meramente speculativo in un immobile acquistato con mutuo non costituisce un buon investimento. Si tratta di una ipotesi da valutare se l’affitto dell’immobile è collaterale ma non costituisce la motivazione principale.