Come funziona il mutuo a tasso misto?

Quello che viene denominato ‘mutuo a tasso misto’ non è altro che una soluzione ibrida, una sorta di via di mezzo che va incontro alle esigenze di quanti non vogliono scegliere fin da subito il tasso in via definitiva.

Tra il tasso fisso e il tasso variabile: quello misto convince?

Chi si è avvicinato al mercato dei mutui avrà sentito dire numerose volte che il mutuo va considerato come un investimento. In quest’ottica il primo passo è quello di scegliere tra il tasso fisso (quando si pensa che i mutui andranno a rialzo) e il tasso variabile (quando si pensa che invece i tassi tenderanno a scendere). Una scelta che doveva essere fatta con molta attenzione soprattutto fino a qualche tempo fa.

Infatti, prima che si aprisse la strada della surroga (che vede tra le motivazioni anche la possibilità di ottenere un nuovo mutuo, con importo residuo identico a quello che viene ‘surrogato’ ma tasso diverso), per passare da un tasso fisso puro ad un variabile, o viceversa, si doveva obbligatoriamente sostituire il mutuo in corso con tante incognite, nuove spese di mutuo (costi notarili, di perizia, iscrizione di ipoteca) più la penale di estinzione anticipata.

Proprio per andare incontro alle esigenze di quanti non vogliono farsi carico dell’intero rischio legato ad una scelta sbagliata del tasso è nata la soluzione mista che si può presentare sotto due forme:

• mutuo a tasso misto bilanciato;
• mutuo a tasso misto con opzione.

Analizziamo le due alternative assieme.

Mutuo a tasso misto bilanciato

Si tratta di un mutuo che vede applicati mensilmente sia il tasso fisso che il tasso variabile. Tale calcolo avviene su percentuali definite nel contratto. Queste possono essere al 50% o vedere una parte più a favore di un tasso rispetto all’altro (per esempio un 30% di variabile e un 70% di fisso o viceversa).

Si tratta di una scelta che di norma è definitiva, in quanto normalmente non si prevede un ritocco delle percentuali di compartecipazione dei tassi stessi. È una soluzione che in senso assoluto non offre una vera e propria convenienza, optando per una via di mezzo che mette l’accento solo sulla prudenza dividendo il rischio tra le variazioni dei tassi. Anche come costi tende ad avere spread piuttosto elevati, perché vale sempre il principio che la ‘prudenza’ ha un costo che rischia di essere anche piuttosto salato.

Mutuo a tasso misto con opzione: caratteristiche

Questa è la soluzione di tasso misto che si è più affermata in quanto permette ai mutuatari di non rimanere separati dall’andamento dei tassi, ma di poterli seguire anche se con alcune limitazioni che sono soprattutto di carattere temporale. Questa tipologia di mutuo infatti prevede delle scadenze da sfruttare per esercitare l’opzione di passaggio da un tasso all’altro. Non è detto che le variazioni di mercato si verifichino proprio in prossimità (prima o dopo) tali date (in alcuni casi si usano scadenze a 3 anni, mentre in altre a 5 anni). Per quanto riguarda questa soluzione di mutuo ci sono due rischi principali e cioè:

• i cambiamenti vengono effettuati in base a falsi segnali, legati solo a scelte in linea con le variazioni effettive dei tassi in corso, per cui si perde l’effetto ‘risparmio’;
• il mutuatario non ha il tempo o la volontà di rimanere sempre informato sull’andamento dei tassi.

Questo aspetto può essere aggirato rivolgendosi a banche con validi consulenti che fanno periodici check up (almeno in prossimità delle scadenze) e offrono le informazioni e i consigli necessari per fare una scelta consapevole. Solo in tal senso il sistema può anche funzionare, altrimenti non ha senso pagare qualche punto in più di spread per avere una soluzione più complessa e solo in via teorica comoda.

Mutuo a tasso misto con opzione: funzionamento

Tralasciando il mutuo a tasso misto bilanciato, che ha una struttura quasi sempre fissa, vediamo come funziona la versione a opzione e quali sono i costi principali. A riguardo per prima cosa bisogna vedere se le opzioni di cambio tasso sono comprese nel costo del mutuo oppure vanno acquistate a parte. Quindi bisogna controllare quando tali opzioni sono utilizzabili.

Ogni banca ha delle proprie modalità, per cui bisogna vedere quello che dice il contratto. In particolare le banche che puntano molto sulla gestione a distanza (come Mediolanum, Fineco, ecc) anche in quest’ambito possono offrire la possibilità di esercitare il ‘cambio’ di tasso dall’area personale dell’home banking piuttosto che telefonicamente (vedi anche Mutui online). Le banche più tradizionali (come per esempio Intesa Sanpaolo, Unicredit, Bnl, ecc) sfruttano maggiormente la filiale anche se possono essere presenti frequenti eccezioni.

Quando si esercita l’opzione si ha il passaggio al tasso scelto e si ricalcola il piano di ammortamento per l’intero importo residuo con effetto sulla rata.

Se non si passa dal fisso al variabile la rata e il piano di ammortamento rimane lo stesso.

Se non si passa dal tasso variabile al tasso fisso, eventuali variazioni di rata saranno imputabili a variazioni del tasso nel corso del periodo successivo (alla pari di un mutuo a tasso variabile ‘tradizionale’).