Mutuo 80 per cento: funzionamento e caratteristiche generali

Le banche tradizionalmente hanno fissato un limite finanziabile, che è stato individuato alla soglia del classico mutuo 80 per cento. Questa valore non è stato scelto in modo casuale, ma si basa su una soglia di grande rilevanza dal punto di vista normativo seppur specificatamente per quanto riguarda il mutuo fondiario.

Fondiario e ipotecario

Facciamo innanzitutto chiarezza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario. La ‘diatriba’ tra mutuo fondiario e ipotecario è infatti molto lunga e negli ultimi anni ha portato anche confusione ai titolari dei vari mutui. Ricordiamo principalmente che:

• il mutuo fondiario serve esclusivamente per l’acquisto o per la ristrutturazione di un immobile ad uso privato come prima casa ed è, generalmente, meno oneroso soprattutto per quanto riguarda le spese legate al notaio;
• il mutuo ipotecario può essere richiesto per varie finalità oltre all’acquisto, (ristrutturazione, consolidamento debiti, rifinanziamento mutuo già in corso, liquidità aggiuntiva, ecc), comprese quelle destinate alla propria attività lavorativa (per esempio il mutuo acquisto ufficio.

Tale dicotomia è diventata ancora più importante quando in vari tribunali alcuni mutui sono stati dichiarati “nulli” creando dei precedenti favorevoli ai mutuatari. Infatti la normativa stabilisce in modo “imperativo” che un mutuo fondiario non possa prevedere una soglia LTV superiore all’80%. Per il mutuo ipotecario invece non è così come dimostra la presenza nell’offerta di alcuni istituti di credito anche di mutui 90% e 100%.

Come funziona la percentuale?

Prima di vedere se possa o meno convenire un mutuo con 80 per cento di copertura (sempre che si abbia la possibilità di scegliere un LTV inferiore, o al contrario ci si veda costretti a cercare soluzioni di rapporto tra finanziamento e prezzo dell’immobile maggiori), cerchiamo di capire a cosa si rivolge questa percentuale.

Per prima cosa è necessario controllare se per creare il rapporto che definisce il Loan to Value (che stabilisce la percentuale finanziabile) ci si sta rivolgendo al prezzo della casa o al valore della perizia. Questo dato può essere molto utile soprattutto se si acquista una casa ad un’asta giudiziaria, considerato che di norma il valore della perizia è superiore al prezzo di aggiudicazione. La maggioranza delle banche si tutela inserendo una dicitura simile a “il minore tra il valore da perizia e il prezzo di acquisto”.

Approfondimento: Mutuo per casa all’asta

Questo sta a indicare che se ad esempio il prezzo di acquisto è di 200 mila euro e la perizia è di 190 mila euro, allora la percentuale finanziabile si calcolerà in funzione della perizia (quindi il calcolo dovrebbe essere dell’80% sui 190 mila euro). Se invece si ha una situazione in cui la perizia risulterà superiore al prezzo di vendita (ad esempio perizia 200 mila euro ma prezzo di acquisto 190 mila euro) allora la banca calcolerà sempre 80% su 190 mila euro (ovvero sul prezzo).

Esempio di calcolo

Comunque indipendentemente dal parametro che viene usato per la determinazione della percentuale finanziabile, il funzionamento per conoscere a monte che somma si potrebbe chiedere con un mutuo, è poi semplice.

Ecco un caso pratico: ipotizziamo ad esempio che ci interessi una casa che costa 200 mila euro e la banca ci proponga al massimo una percentuale del 75% finanziabile. Significa che con il mutuo più di 150 mila euro non ci verranno dati e che noi dobbiamo avere a disposizione 50 mila euro da dare di tasca nostra per la compravendita (a cui si devono aggiungere gli altri costi e oneri accessori). Se quindi a noi servono forzatamente 160 mila euro, allora dovremo cercare una banca con LTV dell’80% almeno (80% di 200 mila euro). Nel caso ci servano 180 mila euro allora si dovrà vedere l’offerta di una banca con LTV fino al 90% (90% di 200 mila euro) perdendo la possibilità di accedere ad un mutuo fondiario.

Cosa può influenzare il loan to value?

Grazie ai fondi di ‘garanzia’ statali la percentuale del mutuo può essere più elevata, fino ad arrivare a un complessivo 100% (50% con la banca direttamente più 50% con la garanzia del fondo dello Stato). Tuttavia si tratta di situazioni che richiedono dei requisiti ben specifici per cui non tutti possono accedervi oltre al fatto che il fondo di garanzia deve avere capienza.

La percentuale finanziabile dipende anche dalla capacità reddituale del richiedente, per cui in caso di garanzie aggiuntive (anche senza un garante se sono personali) si può aumentare la percentuale finanziabile. Quest’ultimo aspetto può però essere valutato solo in fase di preventivo con l’istituto di credito prescelto.

Detto questo prima di metterci a cercare una banca o farci allettare da un’offerta perché lo spread sembra particolarmente conveniente, bisogna fare due conti e vedere di quanto abbiamo realmente bisogno.

Perché conviene sempre chiedere LTV più bassi

Infatti nell’indecisione se richiedere un mutuo 80% senza togliersi tutti i risparmi, o un mutuo 70% dando fondo al proprio conto, spesso viene consigliata la prima scelta. Ma è realmente così? Non sempre, perchè le soglie di LTV sono spesso collegate agli spread con ‘valori’ crescenti con l’aumentare del LTV e la soglia dell’80% è una di quelle utilizzate (spesso si applicano soglie al 60% e poi all’80% ma non è una regola assoluta). Se la banca applica questa politica, un loan to value più elevato può costare molto riferendoci all’esborso finale del mutuo stesso.

Requisiti generali o specifici?

Come detto un mutuo 80% è considerato un finanziamento con un LTV standard. Quindi normalmente non sono richiesti requisiti specifici ma solo quelli standard, che valgono per tutte le percentuali ad essa inferiori (requisiti specifici sono richiesti per percentuali maggiori e in caso di mutui agevolati) e cioè:

• immobiliari: LTV dell’80% applicato su prezzo di acquisto o su perizia (vedi anche mutui e perizia bassa), immobile con tutta la documentazione in regola, ecc;
• reddituali: finanziabilità dei richiedenti (soggetti che risultino con un buon ranking, con una situazione reddituale soddisfacente sia come importo che come continuità del reddito);
• anagrafici: maggiore età (quella massima può variare in funzione dell’istituto di credito), nazionalità italiana, residenza, ecc.

Esempi

Mutuo Fondiario Ordinario Banca Etica

Come si evince dal nome si tratta di un mutuo fondiario offerto in maniera esclusiva ai soci di Banca Etica. In funzione anche della normativa alla quale si attiene offre le seguenti caratteristiche:

• Loan to value massimo: 80% della perizia o del costo dei lavori in caso di immobile in costruzione
• Durata minima: 18 mesi per tasso variabile, 5 anni tasso fisso
• Durata massima: 15 anni tasso fisso, 20 anni tasso variabile
• Costo istruttoria: 1%
• Gestione pratica: gratuita

Il piano di ammortamento è alla francese e nel caso di tasso variabile indicizzato all’Euribor a 3 mesi.

(Fonte: sito ufficiale Banca Etica – Data: 23 giugno 2021)

Mutuo acquisto prima casa Banca UniCredit

Come esempio di mutuo ipotecario proponiamo la soluzione offerta da Banca UniCredit focalizzandoci però anche sul possibile risparmio nel caso di scelta di un LTV inferiore alla soglia dell’80%. Innanzitutto le caratteristiche generali del mutuo acquisto prima casa UniCredit sono:

• Loan to value massimo: 80%
• Durata minima: 5 anni
• Durata massima: 30 anni
• Costo istruttoria: 1250 euro
• Gestione pratica: 60 euro annuali

(Fonte: sito ufficiale Banca Unicredit – Data: 23 giugno 2021)