Tipologie, aliquote e formalismi burocratici delle agevolazioni fiscali sulla prima casa

L’Italia è un Paese che prevede un sistema consolidato di agevolazioni prima casa, ovvero un insieme di condizioni, aliquote e in alcuni casi incentivi (destinati soprattutto ai giovani ed altre categorie più esposte alle difficoltà), rivolti a immobili che presentano alcune caratteristiche specifiche.

Di cosa si tratta?

Le agevolazioni prima casa possono essere di tipo fiscale, oppure rappresentate da facilitazioni di accesso al credito. Le misure più comuni sono:

• i fondi di garanzia per aiutare chi ha problemi nell’ottenere un mutuo (come ad esempio il Plafond casa);
• aliquote applicate alle imposte in misura ridotta se si fanno alcune scelte e se si rientra nella condizione di “prima casa”.

In particolare la lunga crisi del mercato immobiliare ha spinto il governo a rivedere alcuni aspetti legati alla tassazione applicata in caso di acquisto della prima casa ed a cercare di dare una scossa al settore per apportare qualche contributo al problema della situazione abitativa (non a caso le agevolazioni fiscali sull’abitazione principale non hanno coinvolto le case di lusso, ville, ecc).

Le suddette agevolazioni fiscali aumentano ulteriormente nel caso in cui dovesse essere contratto anche un mutuo per finalizzare l’acquisto, anche se da questo punto di vista non ci sono novità significative, quanto una conferma dei vecchi parametri e cioè: somma massima di interessi passivi detraibili (aliquota del 19%) fissata in 4 mila euro in caso di acquisto.

Le agevolazioni fiscali sulla tassazione nella fase di acquisto dell’abitazione principale

in relazione alle agevolazioni prima casa a partire dal 2014 sono entrate in vigore alcune nuove aliquote e somme fisse a titolo di imposta. A fare da spartiacque è il soggetto dal quale si acquista e nel particolare:

• acquisto da costruttore: Iva 4% e imposte ipotecaria e catastale fissate a 200 euro ognuna;
• acquisto da privato: imposta di registro 2%, e imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro cadauna.

In questo caso l’acquirente può scegliere di far fare il calcolo in funzione del valore catastale, anziché far applicare l’aliquota sul prezzo di “vendita”. Per la determinazione di tale valore si parte dalla rendita catastale che viene rivalutata del 5%, moltiplicato per il coefficiente:

• 110 se si tratta di una prima casa e delle sue pertinenze;
• 120 nel caso di fabbricati che non rientrano in queste condizioni (sempre per le categorie A e C).

Dal punto di vista delle agevolazioni fiscali legate proprio alla fase di acquisto, ci sono poi anche gli importi di alcuni costi accessori che possono essere recuperati con la dichiarazione dei redditi. In particolare se l’acquisto avviene tramite l’intermediazione di una agenzia immobiliare, l’onorario può essere detratto (aliquota del 19%) fino a un massimo di 1000 euro. Queste agevolazioni si applicano anche in caso di costruzione.

E’ necessario che i requisiti essenziali necessari per aderire alle agevolazioni siano effettivamente presenti (che in sostanza permettono di riconoscere la condizione di “abitazione principale”) onde evitare il conguaglio successivo delle somme realmente dovute (con le aliquote che non godono del regime agevolato) con in più l’aggiunta di una sanzione pari al 30%. Come vedremo in seguito particolare attenzione dovrà essere apposta alla fattiva residenza all’indirizzo dell’immobile acquistato.

Il funzionamento delle agevolazioni fiscali per la prima casa

L’applicazione delle agevolazioni avviene in modo automatico. Per quanto riguarda le imposte e tasse vale la dichiarazione fatta al notaio al momento della stipula dell’atto, che però non ha alcuna responsabilità sulla veridicità di quanto dichiarato dagli acquirenti.

Quindi il notaio farà i conteggi sulla base del possesso dei requisiti agevolativi. Per quanto riguarda il mutuo, gli interessi passivi vengono certificati dalla banca, ma è cura del mutuatario ricordarsi di portarli in detrazione nel 730 o Unico (vedi Modello 730 precompilato mutuo).

Requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto

Ecco alcuni dei requisiti:

• l’immobile deve appartenere alle categorie di abitazioni non di lusso;
• bisogna eleggere residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto;
• non bisogna avere un altro immobile sul territorio nazionale per il quale si è già goduto dell’agevolazione fiscale.

In questo caso se si vuole cambiare la propria abitazione, non bisogna più vendere l’immobile che si ha già e per il quale già in passato si è fruito delle agevolazioni sull’acquisto prima casa per poi provvedere all’acquisto del nuovo immobile con agevolazioni fiscali. Ad oggi infatti si può anche acquistare un nuovo immobile sfruttando le agevolazioni prima casa, provvedendo alla vendita di quello già in proprio possesso entro un anno da tale data.

Inoltre anche se si ha già un altro immobile si può ugualmente sfruttare l’agevolazione in fase di acquisto se:

• l’immobile in questione si trova in un altro Comune, in funzione di un acquisto legato all’attività lavorativa o di studio;
• ci si trasferisce all’estero per questioni di lavoro;
• si rientra nella condizione di “emigrato” e si è conseguentemente iscritti all’AIRE;

Cosa c’è per i giovani?

Il governo Renzi ha introdotto dal 1° gennaio 2016 un incentivo per coloro che acquistano casa con la formula del leasing immobiliare. Tale agevolazione, valida anche per il 2017, 2018, 2019 e tutto il 2020, non è rivolta esclusivamente ai giovani, ma se si hanno meno di 35 anni gli incentivi che possono essere recuperati con la dichiarazione del redditi raddoppiano.

In particolare le agevolazioni con l’acquisto di una prima casa con leasing abitativo possono essere riassunte in:

• giovani under 35 anni: detrazione dei canoni di leasing per importi fino a 8 mila euro e per il prezzo di riscatto fino a 20 mila euro (l’aliquota è sempre al 19%);
• over 35 anni: le agevolazioni si riducono fino a 4 mila euro per i canoni di leasing e fino a 10 mila euro per i il riscatto.

In entrambi i casi per usufruire dell’agevolazione bisogna avere un reddito complessivo annuo non superiore a 55 mila euro. A questa agevolazione si aggiunge quella che si ha subito al momento di effettuare l’acquisto con un’imposta di registro prima casa ridotta all’1,5% (anziché il 2%).