Tassi e spread sui mutui: cosa riserva il futuro

L’andamento dei tassi di mercato legati ai mutui è condizionato da tre fattori che sono:

  1. il trend dei mercati finanziari;
  2. il trend dell’economia reale;
  3. le scelte operate dalle banche per la determinazione dei tassi interbancari (che non rispecchiano mai in modo fedele il tasso di sconto del denaro).

Cercare di seguire tutte e tre queste dimensioni è un’impresa ardua anche per un analista esperto, ma cercare di comprenderne le evoluzioni è utile sia in fase di sottoscrizione di un nuovo mutuo, che in quelle di “manutenzione” che periodicamente vanno fatte per decidere se è il caso di ‘rottamarlo’ (con una surroga o sostituzione), o se è sufficiente apportare qualche miglioramento (con una rinegoziazione).

Indice

Mutui a tasso variabile o fisso: cosa monitorare?

Innanzitutto è da sottolineare come tasso variabile e tasso fisso siano legati tra loro, con degli echi che il primo produce sul secondo tipo. Comunque l’evoluzione del trend dei tassi variabili va vista con un occhio critico, altrimenti si rischia di lasciare spazio all’ansia. In particolare, con l’andamento storico si può vedere se si è aperta una fase di crescita, decrescita o stallo sui tassi stessi (un discorso analogo vale anche per il tasso fisso).

Ovviamente non ci sono elementi che possono dare chiare indicazioni univoche su ciò che accadrà nel futuro, se non in quello immediato, ma solo semplici ma utili informazioni per poter indirizzare le proprie scelte su un tasso fisso piuttosto che su un tasso variabile o viceversa.

Attenzione però, quando si sta analizzando l’andamento di un mutuo a tasso variabile già in corso bisogna tenere sempre ben presenti le epoche di revisione scritte sul contratto, così da non sprecare tempo nella ricerca di dati per periodi che non hanno nulla a che fare con il proprio mutuo.

L’andamento storico dei tassi

La valutazione dell’andamento storico dei tassi dei mutui può essere fatta a colpo d’occhio inserendo i dati raccolti in passato in un semplice grafico.

grafico andamento Irs e euribor

Nella foto vediamo il trend storico dal 2012 al 2022 sia dell’Irs che dell’Euribor, dove abbiamo selezionato le durate di piano di ammortamento più scelte: 15, 20 e 30 anni per il tasso fisso e l’Euribor a 1 e a 3 mesi per il variabile. Come si vede da questi grafici entrambe le tipologie di tassi hanno vissuto un trend decrescente dal 2014 fino a dicembre 2021, per poi tornare progressivamente a crescere.

Ma attenzione, il grafico in sé permette di vedere il trend storico, ma per quanto riguarda le possibili previsioni sul futuro andamento tale osservazione non basta, occorrono infatti un approccio ed un’analisi più completi.

Questo perché conoscere l’andamento dei tassi negli anni (2019, 2020, 2021) o nei mesi precedenti (nel nostro caso marzo, aprile e maggio 2022) non ci fornisce dati sufficienti per prevedere cosa potrebbe accadere nei mesi a venire, soprattutto in un periodo di grande instabilità politico-economica come quello attuale (pandemia di Covid, guerra in Ucraina, inflazione che cresce).

Bisogna perciò estendere l’analisi ad altri fattori per capire se si tratta di movimenti non strutturati (ovvero occasionali e determinati da fasi di shock) oppure strutturati (facenti parte del ciclo che caratterizza ogni aspetto nel mercato finanziario).

Variabile o fisso? Previsioni e aspettative

Dall’inizio dell’anno corrente i segnali di un rialzo si sono fatti sempre più chiari, oltre tutto accentuati dalla crisi dell’Ucraina e della Russia. Quelle che erano aspettative sull’andamento dei tassi si sono tradotte in realtà e la decisione delle banche centrali occidentali (la Fed e la Bce) di alzare il tasso di sconto ha finito con il suggellare qualcosa che era già nelle attese.

Quindi non c’è che da attivarsi per definire i tassi più adatti alle proprie necessità, decidendo anche di passare da un variabile ad un fisso, anticipando eventuali problemi legati ad un aumento fuori controllo della rata.

L’andamento degli spread

I dati sugli spread hanno invece un enorme peso nelle proprie scelte. Se si ha in corso un mutuo a tasso variabile di una decina di anni fa, visto il progressivo abbassamento del tasso di riferimento (BCE o Euribor), lo spread che è stato definito dal contratto del mutuo stipulato all’epoca diventa molto chiaro. Quindi fare una comparazione con gli spread applicati dalle banche più di recente diventa semplice e immediato.

Il discorso può invece sfuggire ai titolari di un mutuo a tasso fisso, che scontano tassi più elevati rispetto a quelli attuali, ma ampiamente compensati da spread più bassi, rispetto ad un variabile. Anche in questo caso però le considerazioni dovranno essere fatte sulla comparazione del tasso finito fisso (ovvero il tasso dato da Irs di riferimento e spread).

Ed è proprio l’andamento del mercato degli spread che deve essere monitorato (ad esempio con una tempistica trimestrale), in quanto non dipende da fattori esogeni all’andamento della domanda e dell’offerta (essendo gli spread determinati in modo abbastanza autonomo dalle banche). Un trend in decrescita è sintomatico di una espansione dell’offerta, per cui si può fare affidamento su una scelta più ampia e spesso anche accompagnata da tassi più bassi.

Se si intravede un inizio di andamento verso il basso, e non si hanno delle particolari urgenze, è quindi consigliato attendere che il trend si sia consolidato.

casa a forma salvadanaio con persona che mette moneta

II fattore età

Ai fini della scelta del mutuo migliore, lo studio dell’andamento dei mutui deve essere fatto anche in base alle personali situazioni e caratteristiche, non ultima l’età. Infatti, se da un lato il mercato dei finanziamenti sembra essere poco accessibile per i più giovani, dall’altro nell’ambito dei mutui troviamo alcune agevolazioni interessanti come il Fondo di Garanzia Consap destinato proprio agli under 36.

Questo spiega il boom di mutui giovani registrato alla fine del 2021 e nei primi mesi del 2022 anche se ancora una volta è essenziale contestualizzare il discorso nel periodo tenendo presenti anche le previsioni degli analisti.

Ad esempio, dato il forte aumento degli indici IRS, molte banche hanno sospeso la propria offerta di mutui per i giovani sotto i 36 anni per quanto riguarda le alternative a tasso fisso.

Conclusioni

La scelta di un mutuo va fatta raccogliendo vari tipi di informazioni, in un processo che non è mai semplice. Ecco perchè può essere opportuno affidarsi ad un buon consulente che per mestiere si trova a valutare quotidianamente l’andamento dei tassi dei mutui per un’ampia clientela, rimanendo quindi sempre aggiornato grazie ad una ‘presenza’ costante sul mercato globale.

Se invece si vuole seguire la strada del fai da te, allora bisogna avere un approccio il più possibile neutrale per non farsi condizionare dalle paure personali, anche se la scelta finale deve tener conto anche dell’impatto psicologico che la scelta di un tipo di mutuo avrà rispetto all’altro, sacrificando se necessario l’aspetto della convenienza in senso stretto.

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