Modifica intestatario del mutuo: meglio vendita con accollo o sostituzione?
Un contratto di mutuo deve garantire, così come per ogni altra tipologia di “negozio”, libertà e tutela ad entrambe le parti. Il cambio del nominativo di un mutuo non fa eccezione per cui, anche se ci sono delle possibilità di effettuarlo, le modalità dipendono dalle ragioni che spingono verso questa strada.
Sostituzione o vendita con accollo?
Va premesso che la rinegoziazione e la surroga permettono di cambiare una serie di elementi del contratto di mutuo, come tasso, tipo di durata del piano di ammortamento, o anche il tasso o lo spread applicati, ma non consentono di variare le parti interessate.
Come possibili soluzioni per un cambio di intestatario rimangono la sostituzione del mutuo, che rappresenta la soluzione più valida, oppure in modo un po più forzato l’accollo (ma puntando all’accollo liberatorio, che non è semplice da ottenere).
Quando si può usare la sostituzione del mutuo?
Innanzitutto è da sottolineare come per la sostituzione del mutuo non ci siano particolari limitazioni. Questa soluzione infatti rappresenta fattivamente una possibilità aperta a tutti coloro che abbiano una situazione reddituale sufficiente ad ottenere la delibera di un nuovo mutuo, perché di fatto è questo che rappresenta: con una nuova banca, oppure con quella con la quale si ha il mutuo in corso, si ottiene un nuovo mutuo (quindi con tutte le spese accessorie, notarili, istruttoria, ecc), con la cui somma si estingue il mutuo precedente.
Come conseguenza si ha la cancellazione della precedente ipoteca ed accensione di una nuova, per cui si tratta di un mutuo che fa storia a sé, senza vincoli o limitazioni ereditate dal mutuo precedente. Non solo gli intestatari, ma anche eventuali terzi datori di ipoteca o garanti potranno scomparire o essere sostituiti.
L’unico possibile vincolo è quello legato all’intestazione dell’immobile stesso: nel caso di cointestatari, se uno solo vuole intestarsi il nuovo mutuo (o diventa proprietario esclusivo dell’immobile), il mutuatario che esce dall’intestazione deve essere comunque inserito nel contratto come garante o terzo datore di ipoteca. In ogni caso, come detto, si tratta di un contratto nuovo, che va a sostituire e non modificare o integrare quello precedente.
Quando si può usare l’accollo del mutuo?
Va precisato che solo l’accollo liberatorio, ‘libera’ letteralmente colui che vuole fuoriuscire da un mutuo. Le banche spesso non accettano (e di fatto possono farlo dato che si modifica un contratto già esistente e che resta in vigore) questo genere di accollo.
E’ di norma necessario che venga stipulato un atto davanti ad un notaio, dal quale risulti la vendita della quota che porta uno degli intestatari allo status di unico proprietario, sempre che la situazione reddituale faccia ritenere alla banca che non ci saranno problemi nei futuri rimborsi.
