Case lusso anche con mutuo: cosa sono e come sono regolate

La crisi del settore delle case di lusso non ha seguito lo stesso trend del settore immobiliare residenziale generico italiano. La discesa dei prezzi è infatti stata poco accentuata per gli immobili di pregio ubicati in zone strategiche come nel caso dei quartieri migliori delle grandi città come Roma e Milano. Questo ha compensato a livello dei prezzi medi le difficoltà attraversate da ville e case di lusso ubicate in zone dal punto di vista strategico meno rilevanti.

Indice articolo

• Le grandi città: Milano e Roma
• Caratteristiche delle abitazioni di pregio
• Con o senza mutuo?
• Come funziona con le imposte?
• La ricerca dell’immobile di pregio

Nelle grandi città sono state proprio le abitazioni di pregio a ottenere maggiore attenzione da parte di possibili acquirenti, con un trend che prosegue costantemente in modo positivo. Ad esempio, nella città di Milano, la domanda è rimasta stabile, ma le transazioni sono sensibilmente aumentate. Questo ha prodotto effetti positivi soprattutto sulla riduzione dei tempi che intercorrono dalla messa sul mercato a quello in cui l’immobile viene effettivamente venduto (in media circa 5 o 6 mesi). Se consideriamo invece il trend dei prezzi c’è stata una flessione quasi impercettibile, pari a circa mezzo punto percentuale. Le zone più costose sono: Quadrilatero, Brera e Palestro-Duse, poi a seguire con un prezzo leggermente più contenuto Magenta-Pagano-Castello.

Se invece consideriamo la situazione di Roma, si rilevano meno cambiamenti rispetto al recente passato, con un trend della domanda più frizzante, ma anche con tempi più o meno rimasti costanti (i tempi medi di vendita sono un po’ più lunghi di Milano, con una media di 6,3 mesi circa). Il prezzo ha subito una flessione di circa lo 0,4%. Le zone più costose sono: Aventino, Trastevere e a seguire zona Prati e la zona Flaminio.

Che cosa permette di classificare un’abitazione tra le case di lusso? Non è infatti sufficiente che sia un immobile con rifiniture ben studiate e che sfruttano i migliori materiali. Una casa di lusso deve presentare una serie di caratteristiche che la fanno “accatastare” proprio nelle abitazioni di lusso (saloni molto ampi, almeno doppi o tripli, grandi terrazzi, piscine, ecc). Gli immobili più ricercati nelle grandi città sono quelli che ubicati nei piani più alti (soprattutto attici e super attici), con saloni grandi e stanze di rappresentanza. L’immobile scelto di norma è dotato di servizio di portineria e preferibilmente dotato anche di posti auto. Tra i plus ricercati c’è ovviamente la vista panoramica.

Gli importi necessari per l’acquisto delle case di lusso, soprattutto nelle grandi città, partono da prezzi al metro quadrato di non meno 4500 euro. Date le metrature importanti di cui sono dotate le soluzioni “di rappresentanza”, gli importi da sborsare alla compravendita sono quindi molto elevati. Questo conduce alla possibilità di poter fare l’acquisto di una casa di lusso anche tramite l’accensione di un mutuo. Una scelta che nel 2019 può essere fatta anche per non disinvestire approfittando al contempo dei tassi sui mutui particolarmente bassi.

Tuttavia per quanto riguarda il discorso del “mutuo”, non ci sono grandi differenze rispetto all’iter che deve seguire un potenziale acquirente di un’abitazione non di lusso. Di contro un cliente “vip” non solo ha maggiori possibilità di vedere accolta la richiesta di mutuo, ma può spuntare anche delle condizioni dedicate che tengano conto delle esigenze specifiche che si possono avere. Il discorso che può fare la differenza può essere quello sulla ricerca dell’immobile e quello delle agevolazioni applicabili a chi si avvale della riduzione di imposte per la prima casa (il discorso invece è ininfluente se l’abitazione di pregio viene acquistata come seconda casa).

Se infatti un’abitazione rientra in una delle seguenti categorie catastali, ovvero A1, A8 e A9, che si riferiscono appunto a case di lusso, ville e castelli, non può usufruire delle agevolazioni sulle imposte da pagare per l’acquisto della prima casa. Quindi c’è una bella differenza per il costo che si dovrà sostenere a livello fiscale, perché su un importo già di per sé elevato (l’imposta si calcola sul valore catastale rivalutato), si dovrà applicare una commissione del 9% anziché quella ridotta agevolata. Il discorso vale anche nel caso di un acquisto da costruttore, dove si pagherà l’Iva ordinaria tranne quella agevolata. Ribadiamo quindi che stiamo parlando di esborsi importanti.

Quindi non ci sono invece cambiamenti importanti rispetto a mutui concessi per case non di lusso, mentre bisogna considerare l’impatto sui costi di trascrizione di ipoteca che saranno molto elevati se collegati a importi alti. Quest’aspetto a sua volta potrà portare a un onorario più alto anche da parte del notaio che farà il doppio atto acquisto/mutuo.

Abbiamo visto che acquistare una casa di lusso porta a un esborso diretto, ma anche indiretto più elevato rispetto a un’abitazione che viene acquistata allo stesso importo, ma che non è accatastata come immobili di lusso, ville di lusso, oppure castelli. E’ però abbastanza probabile che se si sta cercando una casa con una determinata metratura (elevata) in una zona vip, ci si ‘imbatterà’ quasi sempre in una casa di lusso. Se si hanno le idee chiare a riguardo, per evitare di perdere tempo visitando case che non sono conformi a quello che stiamo cercando, ci si può rivolgere alle agenzie immobiliari specializzate proprio in questo target di case od ancora ai comparatori online dedicati.

Nel primo caso possiamo ad esempio indicare Lionard Luxury Estate fondata nel 2008 e che oggi presenta circa 2500 proprietà nel portafoglio con un valore medio delle varie proposte vicino ai 2500000 di euro. Per quanto riguarda i ‘comparatori’ abbiamo invece Luxury Estate. Parliamo in realtà di un marketplace dove oltre 50000 agenzie immobiliari pubblicano le loro proposte. A giugno 2019 sono oltre 350 mila le case di lusso proposte non solo in Italia ma in 120 paesi del mondo. La selezione della zona d’interesse è comunque semplice grazie ad un classico motore di ricerca che consente di inserire le proprie preferenze.

(Fonte: sito ufficiale Lionard Luxury Estate/Luxury Estate – Data: 12 giugno 2019)