Cessione del quinto ad integrazione del mutuo casa: quali vantaggi?

Il fatto che ci sia la possibilità di ottenere un finanziamento che copra il 100% del prezzo di un immobile rende meno utile richiedere una cessione del quinto a integrazione del mutuo casa.

Inoltre esistono diversi prodotti che nascono per fornire la liquidità di cui si ha bisogno, come nel caso di spese di ristrutturazione contestuali o immediatamente successive all’acquisto. Ne sono un esempio i mutui di acquisto più liquidità quando il bisogno è subito chiaro oppure un finanziamento di ristrutturazione che si va ad aggiungere in un secondo momento al mutuo ipotecario.

Andiamo comunque a vedere quali potrebbero essere vantaggi e svantaggi qualora si volesse sottoscrivere una cessione del quinto insieme ad un mutuo per la propria casa.

Approfondimento: Guida al mutuo liquidità.

Quando si può fare

Come appena accennato, se si ha la possibilità di prendere un mutuo al 100% questa rappresenta la soluzione migliore, considerate le agevolazioni relative alla detrazione degli interessi passivi ma anche l’imposta di bollo agevolata. Tuttavia, se la propria situazione reddituale o altri elementi non permettono di accedere ad un mutuo al 100 per cento, allora si può provare con la cessione del quinto, anche se ci sono alcune limitazioni da rispettare.

Ricordiamo infatti che questo tipo di soluzione riguarda solo i dipendenti e i pensionati, perché al di fuori di queste categorie non è prevista la possibilità di richiedere la cessione del quinto.

La questione del rapporto tra la rata e il reddito

Per prima cosa affrontiamo le questioni legate al rapporto massimo tollerato del rapporto tra la rata e il reddito, poiché diventano molto importanti sulla tempistica di richiesta del mutuo e della cessione del quinto.

Cessione prima del mutuo

Può per esempio venire l’idea di richiedere la cessione del quinto per avere la liquidità necessaria a versare l’anticipo al venditore, certi poi di avere il tempo per richiedere un mutuo per la parte rimanente del prezzo da pagare. Tuttavia si tratta di un discorso molto rischioso proprio perché nel calcolare la rata massima che potrà essere concessa la banca considera lo stipendio netto mensile, decurtato dagli impegni mensili quali assegni familiari e rate di finanziamento.

Quindi l’avere il 20% del proprio stipendio già impegnato, potrebbe portare a una rata di mutuo insufficiente rispetto alla somma che dobbiamo richiedere.

Se invece si ha necessità di sottoscrivere a tutti i costi una cessione del quinto come integrazione di un mutuo casa a monte, ovvero che precede il mutuo stesso, è preferibile andare avanti solo nei seguenti casi:

• inserendo nel contratto di mutuo un solido garante;
• facendo un mutuo cointestato, con un coobbligato che ha un reddito mensile molto soddisfacente (questo perché la cessione del quinto non prevede ipotesi di obbligazione);
• scegliendo piani di ammortamento molto lunghi per ottenere rate il più basse possibile.

Il discorso diventa leggermente diverso se si percorre la strada inversa, ovvero prima si ottiene il mutuo e poi si richiede la cessione del quinto.

Cessione dopo il mutuo

Il finanziamento noto come cessione del quinto ha delle unicità, tra cui il fatto di non considerare per la sua concessione gli impegni legati a prestiti in corso o simili. Però, se sono noti altri impegni sostanziosi, è improbabile che verrà concessa una somma molto elevata, arrivando a sfruttare il 20% del rapporto della rata rispetto al reddito netto mensile.

Ma attenzione, anche se si potesse ottenere il massimo rapporto rata/reddito, si tratterebbe di una scelta poco saggia. Non potendo pagare tutti i debiti si andrebbe infatti incontro al rischio di pignoramento e vendita all’asta dell’immobile stesso.

Vediamo quello che non va fatto:

1. chiedere la cessione del quinto mentre la pratica del mutuo è ancora in fase di istruttoria;
2. cercare di ottenere la cessione con il mutuo deliberato ma prima che ci sia la firma davanti al notaio.

Questi due limiti ci fanno quindi escludere la possibilità di sottoscrivere una cessione del quinto per sostenere le spese accessorie (per esempio per pagare le spese notarili) oppure per integrare una parte del prezzo della casa.

Per le spese di ristrutturazione

Richiedere la cessione del quinto nel caso in cui si dovessero affrontare le spese di ristrutturazione post stipula del mutuo può invece essere fattibile, anche se rimane il rischio di arrivare ad un eccessivo indebitamento con degli effetti catastrofici per le proprie finanze. Ribadiamo che anche in questo caso non si tratta della soluzione ideale, ma costituisce una delle alternative che si possono vagliare.