Immobili all’estero: quanto costa comprare casa a Berlino

L’acquisto di case nelle principali capitale europee è diventata una forma di investimento, che suscita reazioni diverse nei vari forum a tema. Inoltre in alcune città, l’interesse è legato sia alla possibilità di investire nel mattone che a quella di trasferirsi, come ad esempio nel caso in cui si sta valutando di comprare casa a Berlino. Vediamo insieme le principali cose da sapere.

Prezzi: andamento storico

Innanzitutto è da sottolineare come le case a Berlino non abbiano subito un vero e proprio tracollo nei prezzi durante la crisi immobiliare che ha colpito quasi tutta Europa. Non solo secondo una ricerca della BZ tra il 2012 e il 2013, periodo economicamente complicato a livello mondiale, il valore degli immobili (ed i relativi prezzi) è cresciuto in media del 17%, con un range dei prezzi al metro quadrato compreso tra i 2 mila ed i 3500 euro.

Importo sicuramente non particolarmente elevato visto che a Berlino, anche a causa della divisione precedente alla caduta del muro, i prezzi sono partiti da importi relativamente bassi. Ricordiamo, come riporta uno studio dal portale Immobiliare it, che anche nel 2017 la città tedesca risulta essere tra le capitali europee più economiche, con un costo al mq pari a circa 4900 euro, più o meno la metà della media calcolata per Roma.

Logicamente, come nel caso di Roma, si tratta di valori medi. Oggi infatti i prezzi sono molto variabili (ed in aumento). Nel particolare si va da più di 150 mila euro per un monolocale in zona semicentrale a circa 400 mila euro per un bilocale in zone più centrali passando per cifre più contenute per immobili medio/grandi ubicati in periferia. (Fonte immobiliare.it – Data: 24 settembre 2018).

Costi aggiuntivi

Oltre al prezzo della casa si deve considerare anche la parte dei costi accessori, di intermediazione dell’agente immobiliare e del notaio (Approfondimento: Perizia e stima notarile). In particolare secondo la legislazione tedesca con l’intervento del notaio si firma l’impegno a pagare per intero il prezzo di acquisto entro una data certa. Fino a quando ciò non avviene non si ha il trasferimento della proprietà (a differenza di quanto accade per l’Italia). La ‘commissione’ del notaio è in linea con i costi italiani, ma le agenzie immobiliari hanno normalmente professionisti convenzionati, così da poter avere un preventivo dei costi completo fin dall’inizio.

Per quanto riguarda i costi di agenzia per comprare casa a Berlino questi non possono superare il 6% (con l’aggiunta dell’Iva vigente al momento della compravendita). Quindi complessivamente i costi accessori che vanno considerati sono:

• tassa di trasferimento di proprietà: pari al 6% come media in Germania. Questa dipende dallo stato federale al quale appartiene la città o il comune di interesse, e per Belino al momento è proprio pari al 6%;
• parcella del notaio 2%;
• provvigione agente immobiliare 6%.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto se vengono offerti anche altri servizi (di affiancamento, reperimento documenti, ecc) allora il range dei costi va dal 7% al 14%.

Tasse e imposte

In Germania si devono considerare poi i costi legati al mantenimento dell’immobile anche come tasse ricorrenti. In particolare le tasse che vanno considerate (soprattutto se si decide di comprare casa a Berlino per investimento) sono:

• Tassa sulla proprietà denominata Grundsteuer. L’importo da pagare è calcolato sul valore catastale della proprietà (o Einheitswert) che poi viene moltiplicato per il tasso base federale che ad oggi è dello 0,35%. Come in Italia c’è l’applicazione di un coefficiente correttivo (detto Hebesatz che è pari a 810);
• Tassazione sui redditi da affitto: se non si ha la residenza in Germania, l’aliquota è del 15%, ma si può ridurre l’importo da pagare deducendo i costi e le spese per gli interessi passivi e le spese di gestione;
• I residenti in Italia devono considerare anche l’Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (ovvero l’IVIE), che è pari allo 0,76% del valore catastale degli immobili (il calcolo viene fatto in funzione sia della quota di possesso che per i mesi di possesso nell’arco di un anno). Può essere ridotta se si ha un credito di imposta per la Grundsteuer.

Approfondimento: Tasse vendita casa

Dove acquistare casa?

Quanto appena detto ha richiamato l’attenzione di tantissimi italiani decisi a trasferirsi o ad investire in immobili ubicati nella capitale teutonica, spingendo anche la nascita di agenzie immobiliari attive anche nel nostro territorio che offrono servizi dedicati come:

• accompagnamento a chi non conosce la lingua in tutte le fasi di compravendita;
• reperimento e preparazione della documentazione necessaria all’acquisto;
• affiancamento nelle varie pratiche burocratiche come quelle inerenti all’allaccio delle utenze, ecc.

Detto questo l’acquisto di una casa a Berlino, così come accade per le grandi città italiane, fa fatto considerando il tipo di uso che si vuole fare dell’immobile: affitti brevi od a lungo termine, casa delle vacanze, trasferimento, ecc. In particolare Berlino è suddivisa in 12 distretti e quelli più quotati ad esempio per gli investimenti secondo una delle due fondatrici dell’agenzia Case a Berlino sono:

• Mitte (che è a Berlino est) è un quartiere vip, dove si concentra soprattutto l’interesse e la presenza di stranieri. E’ una delle zone più costose;
• Charlottenburg: zona vip a sud ovest abitata soprattutto dai ricchi berlinesi, con prezzi elevati soprattutto per un’offerta limitatissima;
• Prenzlaur Berg ( che a Berlino est), frequentata molto dagli italiani, è diventata negli ultimi tempi sempre più costosa;
• Neukölln è una zona che sta diventando sempre più cara, e vanta un certo interesse da parte degli italiani;
• Friedrichshain (sempre a Berlino est), una zona internazionale abitata soprattutto da under 30 anni;
• Schöneberg dove si concentrano molte scuole e asili bilingue, ma è diventata abbastanza costosa.