Comprare casa alle Canarie e affittarla: conviene ancora?

Il regime fiscale e la possibilità di poter sfruttare una condizione climatica abbastanza buona per gran parte dell’anno possono spingere a prendere in considerazione l’ipotesi di comprare casa alle Canarie. Si tratta di un’eventualità che può essere motivata da tre possibili decisioni:

• comprare una casa per trasferirsi definitivamente;
• acquistare una casa delle vacanze (da mettere per alcuni mesi anche a frutto come investimento affittandola a turisti);
• acquistare un immobile come puro investimento, quindi sfruttare il ricco settore dell’affitto turistico.

Cosa c’è da sapere?

La scelta di comprare casa alle Canarie deve per prima cosa spingere a valutare una delle quattro isole di cui è composto l’arcipelago. Qui va subito infatti tenuto conto che si tratta di isole con caratteristiche climatiche ed anche turistiche diverse tra di loro. Lanzarote e Fuerteventura, ad esempio, hanno un clima più instabile, possono essere molto ventose e la natura predomina, donando loro un carattere più selvaggio. Di conseguenza il turismo non è stabile e costante per tutto l’anno ma bisogna considerare le opportunità legate ai periodi di picco di domanda con quelli di un forte abbassamento.

L’isola più gettonata dal turismo, con molti italiani presenti, è invece Tenerife. Qui il clima rimane abbastanza costante per tutto l’anno quindi anche il turismo non affronta grandi oscillazioni della domanda. Bisogna scegliere le zone meno esposte al vento, che sono però anche quelle più costose, come prezzi di case e immobili “turistici” in vendita. Gran Canaria è la città delle Canarie più popolata dalle persone del luogo e offre un clima mite quasi tutto l’anno. Anche qui il turismo funziona molto bene.

Queste caratteristiche devono quindi spingere a cercare il posto in funzione di ciò che si sta cercando: se l’obiettivo è quello di mero investimento, Tenerife e Fuerteventura potrebbero essere le scelte ottimali mentre per un trasferimento personale si dovrebbero guardare anche Gran Canaria e Lanzarote.

Approfondimento: Tasse vendita casa.

Prezzi e scelta

Nel 2014 i prezzi delle case erano molto più bassi rispetto ad oggi, e per questo in molti hanno deciso di comprare casa alle Canarie raccogliendo i frutti di una buona rivalutazione nell’arco di poco più di un triennio. Oggi la situazione dei prezzi è un po’ cambiata, per cui difficilmente si possono fare affari spendendo sotto i 100 mila euro (per farsi un’idea del mercato si possono vedere anche siti come Immobiliare.it oppure Idealista). I prezzi ormai oscillano soprattutto sopra tale cifra fino ad oltre il milione di euro.

Le zone scelte e le tipologie di appartamento possono fare una grandissima differenza sul prezzo finale di acquisto. Tra i costi bisogna considerare anche un circa 10% in più legato alle spese di acquisto da sostenere oltre a quelli inerenti al mantenimento dell’immobile. Tra questi troviamo le:

• imposte sulla casa;
• imposte sugli affitti percepiti;
• altre spese di gestione (come la tassa dei rifiuti, ecc).

Per quanto riguarda invece le spese legate all’acquisto bisogna invece considerare come costi comunque dovuti:

• acquistando da un privato, l’imposta del 6,50% sul prezzo dichiarato sull’atto di vendita dal notaio, più la tassa di iscrizione al Registro della Proprietà con un importo pari a circa lo 0,50% del prezzo dell’acquisto. Nel caso di acquisto da un costruttore la differenza è solo sull’aliquota principale che passa dal 6.5% al 7%.
• il costo del notaio pari a circa lo 0,50% del prezzo di vendita;
• l’onorario se si passa per un consulente o agenzia (nella consulenza si ottiene generalmente anche assistenza per l’apertura del conto corrente e per la richiesta e l’ottenimento del NIE obbligatorio per chi non è cittadino spagnolo);
• il pagamento dell’IBI, che viene calcolato sul valore catastale e la cui percentuale è determinata dal singolo “ayuntamiento” (da vedere in loco) con l’aggiunta dell’IRPF, per quanto riguarda la Spagna;
• Ivie per la parte dell’Italia (a meno che non ci si trasferisca definitivamente in Spagna).

Approfondimento: Prima casa senza residenza.

Come trovare casa?

La strada più semplice è quella di spulciare i siti in cui si trovano le inserzioni provenienti sia da agenzie che da privati. Tuttavia può essere utile rivolgersi ad agenzie specializzate che offrono una consulenza completa, sia sul costo complessivo da sostenere, per evitare brutte sorprese, che sulla normativa locale.

Come affittare una casa alle Canarie

Per poter affittare casa a turisti in Spagna è necessaria una licenza specifica. In alternativa è possibile appoggiarsi ad agenzia specializzate oppure alle cosiddette ‘Società explodadora’. A questo aspetto se ne aggiunge anche un altro: si possono affittare solo gli immobili che vengono inquadrate come abitazione turistica oppure abitazioni private che rientrino in alcune condizioni.

In particolare se si acquista un’abitazione in una zona che è classificata come “turistico/commerciale” (o costruita con questo scopo) per ottenere la licenza turistica bisogna avere la ‘disponibilità’ di almeno il 51% del totale del complesso residenziale. Solo se si acquista una casa privata in una zona costruita senza licenza commerciale ma come residenziale, allora sarà possibile ottenere la licenza personale con un unico immobile.

Per gli affitti bisogna considerare che questi possono durare 1 solo giorno, più giorni, settimana mese, ma comunque non più di 3 mesi alla stessa persona per poterli far rientrare in quelli turistici.