Comprare casa ad Ibiza: prezzi, consigli e tassazione

Le isole Baleari hanno in parte trainato il mercato immobiliare spagnolo anche nel periodo più difficile della crisi soprattutto per la notevole richiesta di comprare casa a Ibiza ed in particolare nella capitale omonima. A riguardo secondo i dati raccolti in questi anni dal sito specializzato Idealista it, c’è stato un progressivo aumento del prezzo delle case soprattutto nelle zone più in voga da un punto di vista mondano e turistico.

Logicamente il maggiore interesse viene da parte degli stranieri, guidati soprattutto dai tedeschi e a seguire da inglesi e dagli italiani. Solitamente le soluzioni disponibili, non sono quasi mai a buon mercato e per questo prima di investire è necessario valutare il perchè si vuole acquistare un immobile nella famosa isola spagnola:

• Casa vacanza?
• Investimento con affitti brevi ai fini turistici?
• Acquisto di una casa per trasferirsi?

Queste alternative influenzeranno anche la scelta della zona dove acquistare casa, cosa che non farà invece il clima. Questo si mantiene infatti mite in modo costante su tutta l’isola, portando a poche variazioni anche per quanto riguarda la zona montuosa posta più a nord.

Dove acquistare?

La zona a sud, quella più vicina ad Eivissa (il nome di Ibiza in catalano), è naturalmente la più costosa, sia per la vicinanza alla costa che per il grande appeal turistico. Ugualmente costosa è la zona di Sant Josep de sa Talaia, che è a circa 15 km da Eivissa, ed è famosa per gli stupendi paesaggi. Per trovare ‘buoni affari’, che comunque non si possono considerare propriamente a buon mercato, si può andare nella zona orientale ed occidentale con quest’ultima che si presta più alle necessità di famiglie volte al trasferimento.

La zona più economica è quella montana, quindi per spendere meno bisogna spostarsi verso nord. Tuttavia il discorso dell’economicità oggi è molto relativo, in quanto il prezzo al metro quadrato è, anche nelle zone più periferiche (ma comunque con buoni servizi) superiore ai 1200 euro al metro quadrato. Inoltre oggi si può anche valutare la possibilità di acquistare case in costruzione (approfondimento: Mutuo costruzione), con la ripresa delle imprese edili.

Quanto si spende?

Se si è alla ricerca di una zona esclusiva e soprattutto si vuole una soluzione indipendente, bisogna partire ben al di sopra del milione di euro. Per appartamenti in buone zone, di 60 o 80 metri quadrati, siamo invece tra i 350 mila euro e i 500 mila euro. Per trovare piccole sistemazioni (intorno ai 60 metri quadrati) al di sotto dei 100 mila euro, bisogna andare nelle zone montane un po’ più fuori mano (Fonte: Idealista.it – Data: 26 ottobre 2018).

Nei soldi da conteggiare per fare l’investimento si dovranno considerati anche l’anticipo da versare subito (in media il 10% a meno di accordi differenti) e il compenso del legale o dell’agenzia. Questo può variare a seconda dell’interlocutore (è perciò da chiedere in via anticipata) ma comunque viene stimato tra il 12% e il 14% del prezzo di acquisto comprensivo però anche delle tasse dovute come quella di proprietà, la plusvalia, l’itp e l’iva.

(Fonte: Bufetefrau.it – Data: 26 ottobre 2018)

Da soli o con intermediario?

Per evitare di commettere errori, il consiglio è quello di affidarsi a avvocati o legali specializzati che hanno una buona conoscenza del mercato immobiliare dell’isola oppure di contattare agenzie che lavorano localmente. In questo modo si viene aiutati nella scelta dell’immobile giusto e si ha l’assistenza necessaria per tutta la durata della negoziazione fino all’atto ufficiale di acquisto. Nell’assistenza generalmente c’è anche la richiesta del NIE (numero obbligatorio simile al codice fiscale) e l’apertura del conto corrente in loco anch’esso obbligatorio. Questo servirà ad esempio per pagare la caparra e per far transitare i soldi per il pagamento della somma residua.

Come già accennato quando ci si rivolge a un’agenzia o ad avvocati specializzati in diritto immobiliare, si dovrebbe richiedere un preventivo personalizzato che comprenda nel calcolo del compenso tutte le possibili spese previste come ad esempio le richieste delle varie visure ed, in caso di acquisto, le varie iscrizioni ed il pagamento delle tasse relative. Ricordiamo infine che in caso di compravendita anche ad Ibiza è prevista la figura del notaio che incide in media per circa l’1% sull’investimento totale.

Tasse in Italia

Se si è residenti in Italia bisogna pagare sull’immobile l’Ivie. Se poi questo viene messo in affitto, i compensi ottenuti vanno assoggettati a imposta del 19% che si calcola sulla rendita della locazione al netto delle spese di manutenzione.

Tasse in Spagna

In tutta la nazione iberica si paga l’IVA solo nel caso di una casa nuova o meglio ‘mai abitata’. Negli altri casi ci si riferisce all’imposta di trasferimento denominata più semplicemente con l’acronimo ITP. Nella prima ipotesi si tratta di un’imposta pari al 10% mentre nella seconda la percentuale varia in base all’importo della compravendita. Nel particolare sarà pari a:

• 10% per importi superiori ai 600 mila euro;
• 9% tra 400 e 600 mila euro;
• 8% per cifre inferiori ai 400 mila euro.

Fa eccezione l’acquisto di semplici terreni edificabili o case in costruzione per i quali viene richiesto il pagamento di Iva ‘standard’ a prescindere dal prezzo di compravendita pari al 21%.

(Fonte: Remax Spagna – Data: 26 ottobre 2018)

Con o senza mutuo?

Per comprare casa ad Ibiza è possibile anche avvalersi di un mutuo. Questo porterà ad un aumento delle spese pari a circa il 3% dell’importo richiesto (per tasse e gestione pratica). Di contro in questo caso sarà direttamente la banca ad occuparsi degli aspetti legali dell’acquisto rendendo inutile riferirsi ad un avvocato o consulente immobiliare.

(Fonte: Remax Spagna – Data: 26 ottobre 2018)