Comprare casa a New York: quanto costa e come funziona

I prezzi da sostenere per comprare casa a New York variano molto a seconda di quale borough (in italiano letteralmente borgo) andiamo a considerare. Nel particolare New York è divisa in 5 “quartieri” che sono: Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens e il quartiere Staten Island. Questi sono poi ulteriormente suddivisi in zone che hanno acquistato una propria importanza economica superiore alle altre come ad esempio Tribecca, l’Upper West Side, ecc).

La zona più cara di New York è in senso assoluto Manhattan mentre per trovare un appartamento più ‘economico’ bisogna scegliere zone più decentrate e distanti dal cuore finanziario della Grande Mela. In generale il prezzo medio di un appartamento a Manhattan è di circa 20 mila dollari per metro quadro. Il quartiere dove guardare se non si hanno le capacità economiche richieste da Manhattan ma non si vuole andare troppo in periferia è invece Brooklyn (circa 15000 dollari). Mano a mano che ci si sposta dalle zone con i locali più esclusivi si va incontro a prezzi contenuti (Fonte: Streeteasy.com – Data rilevazione: settembre 2017).

Comunque secondo il New York Times per la sezione real estate il costo medio di acquisto di un appartamento a NY è di 450 mila dollari ma per Manhattan non si scende sotto i 500 mila dollari per i piccoli monolocali.

Condo o Co-op?

A fare una grande differenza sull’esborso c’è anche la scelta tra studio o appartamento (one bad, two bad, ecc). Lo studio tende a essere meno costoso trattandosi di una soluzione multifunzione che manca di suddivisioni interne (eccezion fatta per il bagno) mentre con il one bad si ha comunque la divisione di una zona notte dalla zona giorno. Infine bisogna valutare se acquistare un appartamento da ristrutturare spendendo meno sul prezzo di acquisto.

Bisogna inoltre fare molta attenzione tra un immobile condo e uno co-op. Questi secondi portano infatti all’acquisto solo di una quota dell’immobile o, più precisamente, della cooperativa che risulta titolare dell’immobile stesso. Si tratta quasi sempre della soluzione meno onerosa, ma anche della più complicata dal punto di vista burocratico soprattutto per ottenere le autorizzazioni (comprese quelle dei proprietari di altre quote) sia per la manutenzione che per la ristrutturazione.

Con la soluzione condo invece si è proprietari di un appartamento o unità immobiliare in modo del tutto simile a quanto accade alle nostre latitudini. Sono soprattutto gli immobili di nuova costruzione che rientrano in questa casistica mentre quelli più datati sono per la maggioranza co-op. La distinzione va richiesta all’agente immobiliare o broker incaricato della ricerca di appartamento che stiamo cercando.

(Fonte: The New York Times)

Dove cercare?

Ci sono tantissime agenzie immobiliari a cui riferirsi, alcune delle quali hanno una sede in Italia. Ne è un esempio NYHOme che collabora con quelle che operano direttamente nella grande mela offrendo assistenza anche a distanza. Non prevede una commissione sull’investitore ma ovviamente bisogna considerare comunque i vari costi che vanno aggiunti al prezzo di vendita. Ci sono poi numerosi siti che possiamo definire ‘generalisti’, come ad esempio Luxuriestate, che fra le numerose città contemplate nelle loro offerte presentano immobili siti anche a New York.

Difficilmente si troveranno invece appartamenti venduti direttamente dal proprietario soprattutto per una questione culturale. Considerato che i costi del broker immobiliare ricadono sul venditore ciò non rappresenta un limite, anche se l’acquirente dovrà farsi assistere da un proprio legale di fiducia per il controllo e la redazione del contratto di compravendita.

Tasse e costi aggiuntivi

Ci sono due voci principali da considerare. La prima è la caparra (o Down Payment), il cui importo è pari a una percentuale che va da un minimo del 10% ad un massimo del 30% del prezzo pattuito. Qui ancora una volta bisogna vedere se si tratta di un condo, dove generalmente si applica il 10% o un co-op dove si va da un minimo del 20% ad un massimo del 30%. Il secondo aspetto è invece rappresentato dai cosiddetti Closing Cost costituiti dalle varie voci inerenti alle commissioni pagate alla chiusura di una transazione immobiliare (in media vanno dal 2% al 6%). Nel particolare se si tratta di appartamenti di nuova costruzione siamo intorno al 6% mentre per quelli già esistenti si va dal 2% al 4%. Tra le varie voci contemplate abbiamo ad esempio:

• assicurazione privata ipotecaria;
• spese legati agli avvocati ed in generale di intermediazione;
• costo di registrazione;
• commissioni di intermediazione e per l’eventuale richiesta di un mutuo;
• commissioni di ispezione (più spesso a carico del venditore);
• tassa d’indagine (se richiesta dall’istituto di credito erogante un finanziamento legato all’immobile).

(Fonte: Smartasset – Data: 17 agosto 2018)

Per quanto riguarda la tassa di proprietà sull’immobile bisogna ancora una volta valutare l’ubicazione dell’immobile ed il suo valore. L’aliquota d’imposta media sulla proprietà nella Grande Mela è pari a circa l’0,80% (Fonte: Smartasset – Data: 17 agosto 2018).

Tuttavia se vendendo l’appartamento si dovesse generare una plusvalenza questa sarà sottoposta a tassazione tra il 25% e il 38% più il 6,5% di Federal Tax se si vende come “privato”. Se invece l’acquisto/investimento viene strutturato tramite l’intervento di una società allora la plusvalenza è soggetta a aliquota tra il 15% e il 20%.

Proprio in funzione di quanto appena detto prima di comprare casa a New York bisognerebbe definire bene se si tratta di un investimento ed eventualmente di quale tipo (puro, misto abitazione/affitto, ecc). E’ necessario anche valutare se si vuole usufruire dei servizi specifici fatti da società specializzate nel real estate soprattutto con gli affitti brevi. Per queste ragioni bisognerebbe cercare l’aiuto di esperti che conoscano bene il mercato e le possibilità di investimento offerte dalle leggi americane che ricordiamo possono variare anche a livello locale in funzione di agevolazioni mirate ad aree particolari.