Comprare casa in Svizzera: le cose da sapere prima di procedere all’acquisto

I cittadini stranieri possono comprare casa in Svizzera, ma si tratta di un iter che può essere complesso, soprattutto quando subentra la necessità di essere titolari di diverse autorizzazioni. Andiamo a vedere le varie situazioni che si possono incontrare.

L’acquisto di un immobile per uso residenziale

Iniziamo subito sottolineando che i cittadini della UE e AELS che sono domiciliati in Svizzera godono degli stessi diritti dei cittadini svizzeri. Quindi in questi casi si segue la normale burocrazia, non essendoci il bisogno di ulteriori autorizzazioni, se non quelle cantonali. I vari cantoni svizzeri seguono infatti regole che possono risultare differenti.

La situazione cambia quando si tratta di cittadini originari di Paesi terzi con domicilio sempre in Svizzera, per i quali bisogna fare alcune distinzioni in base alla presenza o meno di un regolare permesso/autorizzazione per procedere all’acquisto di un immobile o di un terreno fabbricabile. Infatti in assenza di autorizzazioni devono essere state adempiute altre condizioni e cioè:

• essere titolari di un permesso di dimora valido di tipo C (se si tratta di quello di tipo B si è obbligati ad abitare nell’abitazione oggetto dell’acquisto);
• l’inizio lavori deve avvenire entro l’anno in cui si fa l’acquisto se si tratta di abitazione con lavori o in caso di terreno edificabile per costruire.

Non possono mai rientrare nelle situazioni sopra indicate (ovvero quelle di assenza di autorizzazione) i seguenti tipi di immobili:

• gli appartamenti acquistati per la vacanza;
• le unità abitative che fanno parte degli aparthotel;
• in generale le abitazioni secondarie.

Non ci sono particolari restrizioni in caso di acquisto di immobili con destinazione di tipo commerciale. Comunque l’acquisto di un’abitazione in Svizzera non fornisce alcun diritto ad avere un permesso di dimora.

Che cosa accade se si vive all’estero?

Se invece chi vuole comprare una casa in Svizzera non è cittadino Ue e non vi vive, ma abita all’estero, allora le restrizioni aumentano, poiché subentra la possibilità di dover avere anche l’autorizzazione cantonale. Questa, sia come iter che come condizioni (e quindi costi) dipende dai registri (fondiario o ispettorato), per cui bisogna informarsi direttamente presso le rispettive autorità cantonali.

Modalità della proposta di acquisto

Alla pari di una normale compravendita italiana, anche in Svizzera quando si trova l’immobile adatto va fatta la proposta di acquisto al venditore. La caparra che deve accompagnare la proposta prevede il 20% di somma del prezzo che si propone, del quale la metà deve essere immediatamente disponibile per il venditore qualora accettasse la proposta. Se parte del prezzo verrà pagato con un mutuo, la procedura con la banca deve essere già avviata, poiché fin da subito deve essere certa la solidità del potenziale acquirente.

Per quanto riguarda la fase relativa alla compravendita, la documentazione necessaria relativa all’immobile verrà messa a disposizione immediatamente grazie all’intervento del notaio (obbligatorio), a meno di non esserne già entrati in possesso se ci si è avvalsi di un’agenzia immobiliare che fa da tramite. In caso di mutuo, alla raccolta dei documenti parteciperà anche la banca che eroga il mutuo stesso.

Quali sono i costi accessori?

Tra i costi da considerare extra prezzo di acquisto abbiamo:

• parcella del notaio (va dallo 0,3% all’1% calcolato sul prezzo di vendita);
• compenso agenzia immobiliare (facoltativa);
• costi per le autorizzazioni (che dipendono dalle differenti situazioni e dai diversi cantoni);
• costi per la registrazione nei registri per il trasferimento di proprietà. Anche in questo caso dipende dal cantone, dato che alcuni non li applicano, altri si ma con percentuali diverse.

Quanto è valido come investimento?

Le case in Svizzera costano molto, trattandosi di un mercato chiuso. Quindi si deve avere una forza economica di un certo livello per riuscire nell’impresa. Poi bisogna valutare anche le restrizioni che possono riguardare il tipo di impiego che si vorrà fare dell’abitazione ad esempio nel caso di una casa acquistata per guadagnare con gli ‘affitti vacanza’. Ricordiamo infatti che gli immobili in Svizzera per essere affittabili deve trovarsi in particolari zone appositamente designate. Non solo, i vari comuni elvetici sono autorizzati ad emanare regole più stringenti, permettendo, ad esempio, l’acquisto agli stranieri di immobili già di proprietà straniera.

Sono previste limitazioni anche per quanto riguarda la durata dell’affitto e le metrature dell’immobile (approfondimento: Come valutare una casa). Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto non è generalmente possibile superare i 200 metri quadrati mentre per quanto riguarda le tempistiche è essenziale non superare l’anno di affitto ad uno stesso inquilino.

Come già detto, nel caso di investimento in immobili ad uso commerciale le restrizioni diminuiscono, ma ovviamente gli importi da spendere saranno ugualmente elevati. Tutte queste condizioni rendono il mercato immobiliare in Svizzera alla portata di pochi seppur con un trend che appare in crescita.