Come funziona il credito di imposta per la prima casa? Informazioni utili

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa sono ormai abbastanza note, ma non molti conoscono anche un altro tipo di benefit che è rappresentato dal credito d’imposta, sempre collegato all’abitazione principale. Vediamo cos’è.

Le agevolazioni prima casa e i limiti da rispettare

Iniziamo sottolineando come la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali con una forte riduzione delle imposte obbligatorie in caso di acquisto dell’abitazione principale (prima casa), comporti l’obbligo di sottostare ad alcune limitazioni, di tipo temporale. La principale è rappresentata dal fatto che se si vende l’immobile dopo 5 anni, non si dovrà pagare la differenza tra le imposte pagate (quelle agevolate) in origine e quelle che sarebbero state dovute nel caso di mancanza di agevolazioni (a cui andrebbero aggiunte le eventuali sanzioni del 30% in più).

Di contro se la vendita dovesse avvenire prima del quinquennio allora non si perdono i benefici solo nel caso di un nuovo acquisto (di immobile in Italia o all’estero, oppure di un terreno con inizio di costruzione di un fabbricato che non deve essere ultimata necessariamente).

In questo caso si matura quindi un credito d’imposta prima casa (che nel 730 va riportato insieme a quello dei canoni di locazione non percepiti nel quadro CR sezione II), che può essere però utilizzato solo nel caso in cui l’acquisto del nuovo immobile venisse fatto entro e non oltre un anno, e sempre nel rispetto di alcune ulteriori limitazioni (vedi anche Modello 730 precompilato mutuo ) e condizioni.

Caratteristiche del credito e come si calcola

Il credito d’imposta ha delle caratteristiche ben specifiche che incidono in alcuni casi anche sui criteri da utilizzare per il calcolo. Per la precisione:

• si tratta di un credito personale. Questo comporta che deve sussistere la coincidenza tra chi ha acquistato un immobile con agevolazione prima casa, che viene alienato prima dei 5 anni, e chi ha deciso di riacquistare entro l’anno dalla vendita del precedente immobile. Quindi in modo semplice se A ha acquistato la casa che ha rivenduto, per non perdere il credito di imposta A deve essere anche l’acquirente del nuovo immobile. In caso di eredi può essere utilizzato quello del de cuius entrato nell’asse ereditario ma facendone apposita richiesta;
• segue la prescrizione ordinaria di 10 anni. Ciò non significa che l’acquisto del nuovo immobile non vada fatto tassativamente entro un anno (condizione inderogabile) ma solo che il calcolo esatto e la sua applicazione può essere utilizzata o corretta entro 10 anni dalla data di acquisto del nuovo immobile;
• è compensativo. Non permette di ottenere un rimborso di qualsiasi tipo, ma va a compensare debiti e/o imposte. In quest’ottica va usato per intero;
• non può essere superiore all’imposta di registro o Iva (se l’acquisto avviene da costruttore). Se eccedente, la parte in più va persa.

Il calcolo avviene sulla base imponibile del precedente acquisto, che viene detratta da quella del secondo acquisto. Per esempio se le imposte dovute per l’acquisto della prima casa rivenduta sono pari a 4 mila euro, questo è il credito di imposta che possiamo portare in compensazione sulle imposte dovute sulla casa che viene riacquistata entro l’anno. Se in questo caso l’imposta fosse di 4800 euro allora verrebbero pagati 4.800 – 4.000 = 800 euro.

I requisiti per non perdere le agevolazioni

Il legislatore ha voluto garantire la possibilità di poter cambiare la propria sistemazione abitativa di proprietà, senza far rinunciare alle agevolazioni, tramite l’introduzione del credito di imposta a “cascata”. Questa definizione si usa per indicare i casi in cui si procede a una serie di vendite e riacquisti, sempre nel rispetto di quanto dice la normativa, che permettono di portare con sé il credito maturato con l’abitazione precedente, a compensazione di quelle successive. È più semplice capire il funzionamento se si procede con degli esempi numerici:

• con l’acquisto della casa A si pagano imposte agevolate di 2000 euro. Si vende prima dei 5 anni e si acquista entro un anno la casa B;
• le imposte dovute sono di 2500 euro. Quindi 2000 euro di credito si portano in compensazione e si pagano 500 euro di differenza;
• si vende la casa sempre prima della scadenza dei 5 anni, e si riacquista la casa C, con un’imposta dovuta di 3000 euro. I 2500 euro si portano in compensazione, mentre si dovrà pagare la differenza di 500 euro, e così via.

Non esiste un limite al numero di vendite e acquisti che devono essere effettuati, purché siano rispettate sempre le condizioni che danno accesso alle agevolazioni prima casa e cioè:

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con le agevolazioni prima casa;
• residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• non deve essere abitazione di lusso;
• non si deve essere titolari di un’altra abitazione (con l’unica eccezione di quanto previsto per il solo 2016 che ha rivisto e modificato l’obbligo di non essere già proprietari).