Crowdfunding immobiliare: rischio od opportunità

Ci sono varie modalità con le quali fare un investimento immobiliare e tra questi negli ultimi anni si segnala sicuramente il crowdfunding immobiliare. Si tratta sia di una via alternativa che di ulteriore diversificazione per quanti vogliono puntare al rendimento con il mattone potendo investire anche cifre modeste.

Di cosa si tratta?

In realtà il crowdfunding, a prescindere dall’ambito di interesse, è nato per permettere la realizzazione di progetti impegnativi dal punto di vista economico raccogliendo fondi dalla ‘folla’. Un aspetto che ben si sposa con l’ambito immobiliare in quanto, per quanto riguarda i costruttori (approfondimento: Accollo mutuo costruttore), può richiedere ingenti capitali.

Si tratta di una soluzione percorribile quasi prettamente online grazie alle numerose piattaforme gestite da società autorizzate che via via si sono affacciate sul web.

Possiamo definire tali piattaforme come appositi marketplaces dove chi vuole ottenere dei fondi per realizzare un progetto lo presenta allo staff chiamato a valutarne la fattibilità.

Dall’altra parte chi vuole sostenere i progetti come investitore (quindi con un ritorno economico) deve selezionare uno o più progetti e decidere quanto investire in ognuno (tra un minimo e un massimo di volta in volta indicati).

Quindi il crowdfunding immobiliare:

• per gli investitori rappresenta un modo di investire nel mattone impiegando capitali che generalmente sono di molto inferiori a quelli che si dovrebbero usare per investire in fondi chiusi di real estate o addirittura nell’acquisto diretto di immobili;
• per chi è alla ricerca di capitali per la realizzazione di un investimento immobiliare rappresenta un canale alternativo per ottenere finanziamenti in molti casi anche ingenti (approfondimento: Mutuo o prestito per acquistare casa?).

Aspetti positivi e negativi

Per quanto riguarda il crowdfunding immobiliare possiamo mettere nei pro i seguenti 7 punti:

1. si tratta di un investimento immobiliare con capitali modesti (si possono impiegare anche quote con poche decine di euro);
2. offre ampia possibilità di diversificazione acquistando poche quote di più progetti, così da distribuire il budget che si vuole investire;
3. non si affronta nessuna complicazione burocratica o iter formale da seguire;
4. si ha la possibilità di scegliere tra rendimenti variabili o fissi (questa possibilità appartiene al tipo di progetto, ma anche al tipo di piattaforma alla quale ci si affida e quindi ai rischi che si è disposti a correre);
5. cessione delle proprie quote nel mercato secondario (anche se bisogna trovare almeno un compratore e quindi non c’è totale certezza di uscire dall’investimento);
6. durata ridotta degli investimenti rispetto ad altre alternative in ambito immobiliare. Tali investimenti possono infatti interessare un anno, due anni e comunque rimanere nell’ambito degli investimenti di breve periodo;
7. possibilità di scegliere vari target, dagli immobili ad uso residenziale a quelli commerciali, per la ricezione o luxury.

Gli aspetti negativi sono legati più a opinioni personali che a fattori oggettivi, considerato che si apre a tutti la possibilità di fare un tipo di investimento che tradizionalmente è riservato a pochi. Parliamo comunque quasi sempre di un investimento a rendimento ‘non garantito’ e per questo è essenziale scegliere bene gli assets a monte ricordando che tanto più è elevato il rendimento offerto tanto più rischioso risulta essere l’investimento stesso.

Come si procede?

Dovendo usare una piattaforma online, bisogna prima registrarsi in modo da creare l’account che permetterà di fare il login sia per investire che per gestire o seguire l’andamento dei propri investimenti.

Effettuata la registrazione alla piattaforma scelta, per procedere all’investimento è sufficiente mettere fondi sul conto per fare il pagamento ed infine scegliere il numero di quote di uno o più progetti. A questo punto non rimane che attendere i rendimenti anche se non è detto che un progetto riesca ad ottenere la raccolta di cui ha bisogno.

Infatti con il crowdfunding immobiliare si possono verificare varie situazioni e cioè:

• overfunding o over goal. Si verifica quando si raggiunge l’obiettivo di finanziamento del progetto ma la campagna rimane aperta fino alla data di scadenza. In questo modo si potrebbe andare incontro ad una raccolta di importo superiore a quello prefissato, che verrà versato per intero al titolare del progetto al netto della commissione;
• all or nothing. In questo caso si ha l’indicazione di un ‘importo obiettivo’. Se viene raggiunto la campagna si chiude e si versa la somma raccolta al titolare del progetto. Se non si raggiunge i fondi raccolti fino a quel momento vengono restituiti agli investitori e l’investimento non parte;
• obiettivi intermedi. In questo caso oltre al goal, ovvero all’obiettivo ottimale, si fissano anche uno o più obiettivi intermedi. La campagna si chiude alla scadenza del tempo previsto. La raccolta a questo punto fallisce solo nel caso in cui non si sia raggiunto neppure uno degli obiettivi intermedi.

Per chi investe non sono previste quasi mai commissioni, mentre gli interessi che si percepiscono come rendimento vanno tassati con l’aliquota prevista sul capital gain. A chi invece propone un progetto, se la campagna si conclude positivamente, viene applicata una commissione a monte sull’importo prima di versarlo al titolare del progetto stesso.

Equity o lending?

In realtà è possibile fare un’ulteriore suddivisione all’interno del crowdfunding immobiliare in base a come possono essere calcolati i rendimenti:

• nel Lending crowdfunding si diventa prestatori ed i rendimenti sono calcolati in base ad un tasso d’interesse alla pari di un prestito tradizionale. Questo viene stabilito dalla piattaforma in base al rischio in fase di valutazione del progetto ricevuto. Tra le varie piattaforme lending attive nel 2020 possiamo ad esempio ricordare l’italiana Housers e l’estone CrowdEstate;
• nell’Equity crowdfunding invece si diventa ‘soci’ dell’azienda in cui si investe. Il guadagno è legato quindi alla compravendita dell’immobile con un rendimento proporzionale alla quota investita. Anche in questo caso sono presenti varie piattaforme tra cui Walliance che per prima ha lanciato l’equity real estate in Italia.