Ddl concorrenza: cosa cambia per mutui e notai?

Il Ddl concorrenza 2017 recentemente approvato ed entrato in vigore il 29 agosto del 2017 ha affrontato alcune tematiche che andranno ad incidere sulla libertà di scelta dei mutuatari soprattutto riguardo ad alcuni contratti accessori. Novità anche sui notai per quanto riguarda in primis la trasparenza e pubblicizzazione degli onorari. Il testo è apparso sulla Gazzetta ufficiale il 14 agosto mentre la Legge è stata approvata il 4 agosto 2017 dopo circa 900 giorni dalla sua presentazione alla camera. Scomparse o profondamente trasformate dal passaggio tra camera e senato alcune liberalizzazioni, come nel caso delle farmacie comprese all’interno del comma 157.

Quali sono i punti cardine del testo di legge?

Il Ddl concorrenza ha preso in esame alcuni punti critici collegati soprattutto alla sfera dei costi dei servizi bancari in genere e delle coperture assicurative per i mutui. Per il primo caso è stato affrontato l’aspetto economico legato alla riduzione dei costi collegati alle attività di consulenza telefonica che non potranno mai superare quelli di una telefonata urbana. Per quanto riguarda i mutui invece si offre maggiore libertà di scelta ai mutuatari. Qui bisogna però distinguere tra due situazioni:

• le polizze assicurative obbligatorie incendio e scoppio;
• le coperture assicurative collegate alla possibilità di ottenere delle percentuali di copertura di un mutuo più elevate oppure di passare dallo stato di una richiesta del mutuo non procedibile ad una procedibile con garanzie più forti.

Approfondimento: Garanzie mutuo.

Le assicurazioni in esame

La questione delle assicurazioni obbligatorie è già stata affrontata nel 2012. Dopo una serie di incomprensioni, nel 2015 l’Ivass è intervenuta per dare gli ultimi chiarimenti. Si è quindi arrivati alla condizione in cui i mutuatari non possono essere obbligati a scegliere l’assicurazione proposta da una compagnia appartenente alla stessa banca. Non solo, il richiedente di un mutuo gode di totale autonomia nella scelta della compagnia potendo optare per contratti meno costosi. Ciò ha portato alcune banche a proporre assicurazioni collegate al gruppo di appartenenza fornendole in modo gratuito rimanendo così in linea con la legge.

La questione delle polizze assicurative affrontata da Ddl concorrenza 2017 parte da presupposti molto simili, ampliando ulteriormente la libertà e l’autonomia di scelta dei mutuatari. Anche in questo caso la banca è tenuta a fornire almeno due preventivi e deve accettare la scelta del mutuatario di stipulare la polizza con chi preferisce, senza poter modificare o chiedere delle modifiche sul contenuto dell’assicurazione, se questa rispecchia le condizioni necessarie richieste dalla banca stessa. A questo punto viene naturale domandarsi: che cosa è cambiato rispetto al provvedimento precedente di almeno 5 anni?

La legge 5 anni fa aveva preso in esame solo le coperture assicurative obbligatorie. Con questo Ddl concorrenza sono contemplate anche quelle con carattere fidejussorio, ovvero quelle che le banche richiedono per poter ad esempio passare dalla copertura dell’80% a quella del 100% di un mutuo (sempre che non si rientri nel plafond casa) oppure, come già accennato, per rendere più solida la posizione di potenziali mutuatari che, per il tipo di lavoro svolto, non offrono garanzie sufficienti.

Ricapitolando una banca, a seguito della recente approvazione del decreto legge, può rendere obbligatoria la stipula di una polizza e subordinare a questa la concessione del mutuo. Di contro il mutuatario è libero nella scelta della polizza che deve semplicemente ottemperare ai requisiti minimi indicati dall’istituto di credito erogante il finanziamento. Per quanto riguarda la proposta di copertura assicurativa da parte della banca erogante il mutuo questa deve indicare chiaramente l’importo provvigionale sia in senso assoluto che riferita in percentuale all’esborso totale.

Il testo infine prevede che se il mutuatario preferisce non avvalersi della libertà di scelta sul mercato esterno delle polizze di assicurazione, optando per la proposta della banca, abbia comunque la facoltà di recedere dal contratto entro 60 giorni dalla data di stipula, senza rischiare di perdere il mutuo.

Concorrenza e notai

Per incentivare le compravendite è stato reso il settore dei notai notevolmente più concorrenziale. Per prima cosa è stato aumentato,logicamente sulla carta, il loro numero (da 1 notaio ogni 7 mila abitanti si passerebbe a 1 ogni 5 mila abitanti). Con il DDL nr.124 i notai saranno inoltre tenuti a dover rendere trasparenti e conoscibili a monte gli onorari (approfondimento: Perizia di stima e notarile).

Non solo, il compito del notaio, atto già a tutelare maggiormente chi compra, si amplia con l’obbligo di trattenere i soldi della compravendita su un conto dedicato, dovendo versare il prezzo al venditore solo quando è avvenuta la trascrizione del rogito. In questo modo si evitano situazioni in cui si rischia una doppia vendita e/o l’iscrizione di ipoteca.

Per tutelare il venditore, il conto di passaggio dove saranno trattenute le somme della vendita fino a che siano trascorsi i tempi tecnici per la trascrizione con conseguente trasferimento delle somme stesse, sarà separato interamente dal patrimonio del notaio. Gli eventuali interessi maturati non saranno incassati da nessun soggetto relativo alla compravendita, compreso il notaio, ma saranno destinati ai fondi creati per il sostegno delle imprese.

Conclusioni

Quello che il Ddl concorrenza ha valutato sui mutui dovrebbe andare a colmare tutte le lacune lasciate aperte oltre 5 anni fa. Alcune criticità rimangono aperte, soprattutto considerata l’esperienza già affrontata con la portabilità dei mutui: prima che questa diventasse realmente fruibile ci sono voluti dei tempi fisiologici di rodaggio. C’è quindi da aspettarsi (soprattutto per la parte che riguarderà il settore dei notai) che non se ne potranno valutare, ed eventualmente apprezzare gli effetti prima che sia trascorso un congruo periodo di tempo.