Domanda

Buongiorno, ho un quesito da porle: ho un mutuo con una banca il cui importo è di 140.000 euro da rimborsare in 20 anni. Ora dovrei accendere un altro mutuo pari a 130 mila euro. Qual è la miglior soluzione tra le seguenti:

Il mio dubbio è che unendo i due mutui io vada a pagare interessi su interessi sul primo. Spero di esser stato chiaro e in attesa di una gentile risposta, porgo i miei saluti.

Risposta

È impossibile rispondere in modo preciso a questo quesito poiché mancano diverse informazioni necessarie, ovvero:

• il mutuo di 140 mila euro in 20 anni corrisponde alla durata residua e capitale residuo, oppure durata e importo originario? In questo secondo caso quanto manca per arrivare alla fine del piano di ammortamento?
• si tratta di un mutuo di acquisto o ristrutturazione prima casa, che usufruisce quindi della detrazione fiscale?
• la banca che cosa propone per unire i due mutui? Un mutuo con affiancamento di un finanziamento oppure sostituzione del mutuo originario con uno nuovo?

Queste informazioni sono necessarie per capire sia quale dovrebbe essere la proposta da valutare e sia per fare un calcolo sulla convenienza. Infatti tra le varie possibilità c’è una bella differenza anche solo a livello di costi accessori che vengono applicati, primo fra tutti l’imposta di bollo agevolata (ma anche la parcella notarile) in caso di ‘prima casa’ oppure no.

Per quanto riguarda invece il mutuo residuo da rimborsare, è necessario avere le informazioni soprattutto sul tempo che manca alla fine del piano di ammortamento. Se infatti si è superata la metà del piano (quindi da una durata iniziale di 20 anni siamo arrivati a circa 11 o 10 anni di durata rimanente) allora unire i due mutui potrebbe non essere conveniente a prescindere. Ci troveremmo infatti nella situazione di un ammortamento alla francese sfavorevole, perché avremmo pagato soprattutto rate composte di interessi, rinunciando in futuro ai benefici delle rate che cominciano ad avere una quota capitale più sostanziosa.

Infine c’è da fare l’ultima premessa legata all’aspetto ipotecario: è possibile ottenere mutui su immobili che hanno già un’ipoteca, ma si tratta di situazioni con ipoteche di secondo grado che sono molto difficili da ottenere e soprattutto molto costose. Quindi si potrebbero trovare poche soluzioni ed a condizioni davvero poco convenienti.

Quali soluzioni?

Con le informazioni che abbiamo, supponiamo di trovarci di fronte ad un mutuo di 140 mila euro con durata 20 anni appena sottoscritto e ad un altro mutuo di 130 mila euro da sottoscrivere.

Per valutare la convenienza economica facciamo una simulazione generica di entrambe le soluzioni, usando sempre la stessa durata ed un tasso fisso ipotetico al 2,5%:

• soluzione di un unico mutuo di 270000 euro in 20 anni. Il monte interessi a fine mutuo sarebbe di circa 73 mila euro per una rata complessiva mensile di circa 1400 euro. Si devono aggiungere le spese di imposta al 2%, i costi di iscrizione di ipoteca e onorario del notaio, che vanno sostenuti tutti ex novo;
• mantenere il mutuo in corso e affiancare un altro mutuo. In questo caso avremmo per il mutuo da 140 mila euro un monte interessi a scadenza di circa 38 mila euro e una rata mensile di circa 740 euro. Qui non dobbiamo considerare i costi accessori (già sostenuti in precedenza). Non solo, se è un mutuo che beneficia delle detrazioni fiscali, queste si mantengono. Per il mutuo da 130 mila euro (dove si sosterrà imposta del 2%, ipoteca e onorario notaio) la rata mensile sarà di circa 690 euro e il monte interessi circa 35 mila euro. Andando a sommare gli importi avremmo: rata totale di 1430 euro circa e il monte interessi cumulativo di 73 mila euro circa.

Al di là della convenienza

Quindi da un punto di vista della convenienza la differenza è legata soprattutto ad un aggravamento delle spese accessorie nel primo caso. Ovviamente rimane aperta la questione della fattibilità che non può però essere valutata a monte visto le differenti politiche applicate da parte dei vari istituti di credito.

Facendo un discorso assolutamente generico in caso di doppio mutuo, il finanziamento integrativo è generalmente soggetto a dei criteri di selezione molto più stringenti. Il perché è abbastanza semplice da capire: il richiedente è infatti in possesso di garanzie minori, a partire dall’ipoteca, e rispetto al primo mutuo sconta generalmente una maggiore esposizione debitoria.