Meglio scegliere un mutuo fondiario, ipotecario o edilizio: peculiarità a confronto

Prima di vedere quali siano le differenze tra mutuo fondiario, ipotecario e edilizio, è più semplice focalizzarsi sull’aspetto principale che li accomuna e che li riconduce quasi completamente alla stessa disciplina legislativa, ovvero l’appartenenza alla categoria di prestiti di medio lungo termine assistiti da ipoteca.

Infatti non c’è alcun ostacolo nell’affermare che il mutuo fondiario ed il mutuo edilizio sono entrambi dei mutui ipotecari che però presentano delle peculiarità e devono essere caratterizzati da alcuni elementi essenziali che li qualifica rispettivamente come “mutuo fondiario” e “mutuo edilizio”.

Caratteristiche mutuo fondiario

Innanzitutto il mutuo fondiario presenta delle limitazioni rispetto ai mutui ipotecari, sia per la tipologia dell’ipoteca che per gli importi erogabili. L’ipoteca iscritta come garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile, a meno di presentazione di ulteriori garanzie (come ad esempio una polizza vita), non può eccedere l’80% del minore tra il valore ed il prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento.

Inoltre esiste una limitazione importante, ovvero la finalità per la quale il finanziamento può essere richiesto, che deve rientrare esclusivamente in:

• acquisto della prima casa;
• costruzione della prima casa;
• ristrutturazione, sempre dell’abitazione principale.

La durata deve essere compresa tra i 18 mesi e i 30 anni (limiti che non sono derogabili). Di contro l’appartenenza del proprio mutuo alla categoria dei mutui fondiari porta a delle agevolazioni, quali:

• possibilità di dimezzamento dell’onorario del notaio;
• possibile riduzione del valore iscritto di ipoteca al ridursi del capitale finanziato tramite rimborsi;
• tempi maggiori prima che la banca inizi l’azione di escussione;
• possibilità di ottenere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca nel caso di suddivisione in più unità.

Caratteristiche mutuo edilizio o di costruzione

Passiamo ora al mutuo edilizio. L’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, per cui nel caso di vendita di differenti unità si deve procedere alla richiesta di frazionamento. Di norma i mutui di costruzione vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione, secondo dei livelli più o meno prestabiliti di “stato avanzamento dei lavori”.

Questo aspetto impatta su maggiori costi di istruttoria e di perizia (per i maggiori interventi che dovranno essere effettuati), fermo restando che la somma finanziata è pari a quella pattuita nel contratto di mutuo. Per il resto valgono le stesse considerazioni del mutuo fondiario. In particolare, se si tratta della costruzione della prima casa, ci potremmo trovare davanti ad un mutuo fondiario ed edilizio.

Anche nel caso dei mutui di costruzione la percentuale massima finanziabile è normalmente fissata all’80% del ‘costo’ della casa (da edificare o ristrutturare) anche se ci possono essere ‘limitazioni’ alquanto differenti tra un istituto di credito ed un altro. Anche nel caso di mutui SAL (stato avanzamento dei lavori) i servizi del notaio sono generalmente indispensabili esclusivamente al momento della sottoscrizione del finanziamento e non ad ogni accredito, visto che le varie tranche sono già stabilite a monte a livello contrattuale.

Caratteristiche mutuo ipotecario

Nella categoria di mutui ipotecari rientrano in realtà tutti i mutui assistiti da garanzia sotto forma di ipoteca, per cui coinvolgono anche i mutui di liquidità o i mutui di consolidamento, oltre ai mutui fondiari, di ristrutturazione o di costruzione. Si tratta quindi della forma più diffusa proprio perché offre maggiore libertà di scelta anche per le finalità: se si vuole acquistare una casa per le vacanze con il mutuo, oppure si desidera costruire la seconda casa, od ancora si vuole ottenere un mutuo di liquidità, questa è la sola via percorribile.

Non troviamo più il vincolo dell’80% come percentuale massima finanziabile (la banca potrebbe ‘ipoteticamente’ anche concedere un mutuo al 100%) e se l’istituto di credito lo prevede, può essere accettata anche un’ipoteca di secondo grado.

Quindi possiamo dire che in generale nel mutuo ipotecario i vincoli previsti dalla legge sono solo quelli applicati per la soglia dei tassi non usurari, mentre gli altri limiti sono solo riferibili direttamente alle politiche interne attuate delle differenti banche. Riguardo alla durata, per questa tipologia di mutuo si parte da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni, che può essere anche superato a favore di durate maggiori.

Differenze sui tassi

Per quanto riguarda la parte dedicata ai tassi non ci sono differenze apprezzabili nel caso di mutui fondiari e quelli ipotecari. In entrambi i casi possiamo trovare tanto il classico tasso fisso che quello variabile puro, con l’aggiunta di situazioni intermedie, come un variabile con cap oppure un tasso misto. Nel mutuo fondiario si utilizza la logica del rimborso della rata periodica (mensilmente, semestralmente, ecc, come previsto dal contratto) comprensiva di una quota interessi e una quota capitale, secondo il calcolo che deriva dall’applicazione dell’ammortamento alla francese.

Situazione analoga anche per il mutuo ipotecario, dove però si possono trovare anche delle soluzioni più particolari che possono prevedere il rimborso della sola quota interessi per poi restituire la parte del capitale a tranche in periodi prefissati.

Non ci sono invece differenze per la detrazione degli interessi passivi, che seguono le stesse modalità e gli stessi importi in entrambe le tipologie. Logicamente nel caso del mutuo ipotecario si può accedere alle suddette detrazioni solo se si tratta di una prima casa. Da ricordare inoltre che per usufruire di tale agevolazione i mutuatari devono avere la residenza nell’immobile gravato da mutuo e che questo non sia dato in affitto (fatte salve poche eccezioni che riguardano solo specifiche categorie).