Frazionamento del mutuo edilizio: vantaggi e svantaggi mutuatario

Si parla di frazionamento di un mutuo quando il mutuatario (che di norma è rappresentato da un costruttore) richiede alla banca di suddividere l’importo del rimborso del mutuo stesso per un certo numero di parti, che corrispondono al numero di lotti venduti singolarmente, con conseguente richiesta anche di frazionamento dell’ipoteca.

In questo modo l’importo di mutuo e di ipoteca che rimane a carico di ciascuna unità è noto fin da subito e si ha la necessaria trasparenza relativa anche al recupero delle spese sostenute per ciascuna abitazione compresi anche gli interessi passivi legati a ciascun lotto o unità abitativa. Non solo con questo accordo che il mutuatario/costruttore fa con la banca, si può anche decidere di lasciare dei lotti al di fuori dell’ipoteca. Si tratta quindi di un tipo di accordo che va a vantaggio di tutte le parti: il costruttore, la banca e i promissari acquirenti. Tuttavia non viene sempre fatto prima di arrivare alla vendita delle varie unità immobiliari. Scopriamo di più a riguardo.

Il perché del frazionamento del mutuo

I costruttori hanno convenienza a sostenere i costi di costruzione accendendo un mutuo, di norma a condizioni particolari (i cosiddetti mutui costruzioni). La banca a sua volta, per tutelarsi, richiede come ulteriore forma di tutela l’iscrizione di ipoteca sul terreno edificabile, dove verranno costruiti gli immobili.

Ciò implica, anche per una questione legata ai costi, che il costruttore (o la ditta di costruzioni) sia titolare di un unico mutuo garantito da una sola ipoteca, anche se molto probabilmente verranno edificate diverse unità immobiliari.

A monte, infatti, sarebbe eccessivamente complesso e costoso stabilire l’importo del mutuo che verrà usato per la realizzazione di ciascuna unità immobiliare. L’ipoteca, che è a garanzia del mutuo (tanto più che l’iscrizione avviene sul terreno, dato che le unità non sono ancora realizzate) a sua volta è unica e indistinta.

La necessità del frazionamento per la vendita

In base a quanto appena descritto è evidente come i costruttori abbiano interesse a proporre l’accollo del mutuo da parte degli acquirenti, dato che in questo modo dividono almeno una parte di costi di accensione del mutuo. Inoltre, spesso, proprio al momento della stipula del mutuo con la banca, le stesse imprese edili stringono anche accordi atti ad agevolare le procedure di accollo delle quote del mutuo agli acquirenti.

Per poter vendere un’unità immobiliare, se l’acquirente non vuole avvalersi dell’accollo, questa deve essere libera da qualsiasi gravame (quindi nessuna ipoteca). Altresì ci deve essere una connessione diretta tra la porzione di mutuo che viene accollata, con l’unità immobiliare (o lotto) che viene acquistata e la relativa ipoteca.

Il frazionamento è in sostanza la procedura che permette di dividere il mutuo per le varie unità immobiliari, con divisione anche delle varie ipoteche.

Si ottengono così tanti finanziamenti indipendenti tra loro, quante sono le unità immobiliari assistite da ipoteca. Spesso i costruttori attendono di aver trovato degli acquirenti prima di procedere alla richiesta di frazionamento, procedendo a più frazionamenti parziali anziché uno unico totale.

Conviene davvero: a cosa fare attenzione

Non è detto che l’accollo sia conveniente veramente. Bisogna infatti fare attenzione ad almeno due situazioni e precisamente:

• che i pagamenti precedenti al frazionamento siano regolari;
• che la banca non applichi delle condizioni peggiorative, dato che quella attuali sono riservate proprio ai costruttori.

Inoltre bisogna essere pignoli ed accertarsi (facendo riferimento ad un notaio di fiducia) che l’iscrizione dell’ipoteca corrisponda con il lotto acquistato.

Quando può essere nullo?

La questione riguardante il frazionamento di un mutuo fondiario è stata trattata anche in sede legale per alcune dispute e ricorsi avvenute nel corso degli anni. Detto questo nel 1993 c’è stata una sentenza della Cassazione che ha chiarito alcuni aspetti particolarmente importanti. La questione riguardava la richiesta di frazionamento da parte di un terzo ‘acquirente’ su un mutuo contratto dal costruttore con la banca, che non era stato frazionato ex ante il contratto di vendita, ma successivamente.

In questo caso la corte di Cassazione ha in primis ribadito che nelle dispute il tribunale interpellato può intervenire solo per decidere se sia legittima o meno la richiesta. In caso di legittimità si potrà procedere con la nomina di un notaio che con atto pubblico dovrà disporre il frazionamento, senza poter entrare nel merito sulle modalità di frazionamento e sulla percentuale che ricadrà sull’immobile del terzo acquirente (o promissario acquirente).

Le spese non dovranno ricadere sui terzi che non hanno partecipato all’iscrizione di ipoteca (quindi il terzo acquirente) ma dovranno essere a carico della banca che dovrà adempiere entro 90 giorni dalla data della richiesta di frazionamento (il termine diventa di 120 giorni se le quote da suddividere sono pari o superiori a 50). Nel frazionamento si deve mantenere la ‘correlazione’ tra la garanzia ipotecaria e il credito, ovvero la quota di ipoteca deve garantire solo la quota del mutuo frazionato, indipendentemente dalla percentuale che rende il terzo acquirente obbligato rispetto al costruttore (che è anche mutuatario e quindi debitore verso la banca).

Il tutto senza alcun legame con il valore dell’unità immobiliare rispetto all’ipoteca totale e al valore delle altre unità immobiliari.

Se la banca non rispetta i tempi e le condizioni sopra indicate (Attenzione: qualsiasi pattuizione differente rende l’atto nullo), allora il terzo acquirente o promissario acquirente potrà rivolgersi liberamente al presidente del Tribunale dove è ubicato l’immobile, per ottenere un ulteriore nomina di un notaio che provvederà, a spese della banca, all’atto di frazionamento stesso che rimane ‘vincolato’, ovvero valido, solo per colui o per coloro, che lo hanno fattivamente richiesto.