Frazionamento unità immobiliare ed in zona agricola: normativa e casi particolari

Le opere atte a realizzare il frazionamento di unità immobiliari, od il loro accorpamento, sono state semplificate, soprattutto per quanto riguarda le autorizzazioni da richiedere, a seguito del decreto Sblocca Italia. Infatti non si tratta più di opere di ristrutturazione “pesante” (quindi con necessità di DIA) ma di semplice manutenzione straordinaria (perciò anche rientranti nel bonus fiscale del 50%).

Di conseguenza non sono necessarie particolari autorizzazioni, ma serve la sola comunicazione Cila – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è venuto meno il pagamento degli oneri riscossi dai vari comuni per le opere di ristrutturazione pesante, ed è rimasta la sola necessità di richiedere l’intervento di un tecnico che dichiari che le opere da effettuare siano nel rispetto delle norme urbanistiche del comune di residenza (vedi anche Superficie calpestabile). Rimangono soli due limiti per rientrare in queste semplificazioni, ovvero:

• che con la realizzazione delle opere non venga cambiato il volume complessivo;
• che non vengano effettuate variazioni delle destinazioni di uso.

Casi particolari

La situazione non è affatto semplice invece nel caso in cui si richieda il frazionamento di unità immobiliare in zona agricola. In questi casi infatti ci sono i limiti di edificabilità imposti dai differenti Comuni (che non sono omogenei), per cui generalmente non viene accettato il frazionamento che porti ovviamente ad un aumento delle unità immobiliari. Per cui se si rientra in queste situazioni bisogna informarsi prima presso l’ufficio tecnico del proprio comune.

Può inoltre succedere che si erediti un immobile costruito su terreno agricolo e si intenda frazionarlo pro quota tra i vari eredi. In questo caso il frazionamento può essere possibile ma si deve seguire una procedura un po complessa, che non rientra nelle ipotesi del decreto Sblocca Italia, a partire dall’eventuale cancellazione dell’immobile nel catasto dei terreni (con una richiesta “tipo mappale”) e quindi poi procedere alle necessarie modifiche per poter effettuare la suddivisione delle varie quote (vedi anche Nuovo catasto).

E’ anche possibile effettuare il frazionamento di un terreno agricolo prima di costruire le unità immobiliari ma sempre nel rispetto delle limitazioni imposte per poter edificare su un terreno che non è edificabile, altrimenti si rischia di pagare i vari oneri ed onorari del frazionamento, ma alla fine non si avrà la superficie sufficiente per poter costruire.