Imposta sostitutiva mutuo prima casa: come accedere all’agevolazione

L’imposta sostitutiva agevolata è stata tradizionalmente applicata sulla richiesta di un mutuo finalizzato all’acquisto della prima casa. Tuttavia con l’approvazione della finanziaria 2008 sono state apportate delle modifiche, non all’aliquota applicata in caso di imposta sostitutiva per il mutuo acceso per l’acquisto della prima casa, ma per le condizioni che si devono presentare. Ecco tutto nel particolare.

Di che cosa si tratta?

Prima di vedere il cambiamento portato dal legislatore, capiamo cos’è l’imposta sostitutiva. Si tratta di un tipo di imposta che viene applicata sui contratti di finanziamento (approfondimento: Finanziamenti agevolati), con una durata almeno superiore ai 18 mesi, che viene versata (di norma con una trattenuta a monte sul finanziamento stesso) dal mutuatario, alla banca o ente erogante il finanziamento stesso, la quale fa da sostituto di imposta.

Tuttavia l’imposta che viene applicata è differente a seconda del soggetto che eroga il finanziamento, quindi possiamo andare in contro alle seguenti situazioni:

• mutui concessi ai propri dipendenti ed iscritti da parte degli enti previdenziali (ad esempio attraverso i mutui Inps ex Inpdap): viene applicata l’imposta sostitutiva agevolata se ci sono i requisiti previsti nel relativo regolamento;
• mutui concessi dalle banche: se si hanno i requisiti per le agevolazioni, allora si applica l’aliquota agevolata allo 0,25%, altrimenti quella al 2%.

Come possiamo vedere nell’elenco mancano le società finanziarie, le quali non possono fare da sostituti d’imposta. Di conseguenza anche in caso di erogazione del mutuo, il mutuatario dovrà sostenere tutte quelle spese che vengono altresì assorbite proprio dall’imposta sostitutiva. Queste, entrando nel particolare, sono:

• l’imposta di bollo: pari a 14,62 per foglio del contratto e 1,81 euro per comunicazione;
• l’imposta di registro fissa pari a 168 euro;
• l’imposta proporzionale pari allo 0,50% applicata sulle garanzie rilasciate da un soggetto diverso dal debitore;
• le imposte ipotecarie del 2% e dello 0,50% sulla cancellazione per l’ipoteca;
• le tasse sulle concessioni governative.

L’imposta sostitutiva non porta invece all’esenzione dell’imposta di bollo sulle cambiali (pari al 12 per mille). Ribadiamo ancora i concetti:

1. laddove si può applicare l’imposta sostitutiva, questa assorbe varie altre imposte altrimenti dovute in funzione del finanziamento;
2. le aliquote che si applicano possono essere due: agevolata allo 0,25% (solo se si hanno specifici requisiti), oppure quella generale al 2%.

Attenzione! Per poter usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta sostitutiva è necessario che l’immobile venga acquistato con l’applicazione delle agevolazioni prima casa, non essendo sufficiente la condizione di abitazione principale.

Cosa è cambiato dal 2007 in poi?

Ora andiamo a vedere quale è stato il cambiamento contenuto nella legge finanziaria approvata nel 2008. Fino al 31 dicembre 2007 la normativa prevedeva:

• aliquota dell’imposta pari al 2% se non si potevano sfruttare le agevolazioni prima casa, ma si procedeva alla compravendita con un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile ad uso residenziale;
• aliquota dello 0,25% in ogni altra situazione (ad esempio per mutuo di liquidità, destinati alle imprese, ecc). Nel caso di un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile ad uso residenziale, solo se si verificavano le ipotesi per le agevolazioni prima casa;

Dal 1 gennaio 2008 è stato cambiato il secondo punto. E’ stato infatti stabilito che nella sola ipotesi dei finanziamenti destinati alla costruzione, acquisto o ristrutturazione di immobili destinati all’uso residenziale (erogati da banche o enti previdenziali), si può ottenere l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata, pari allo 0,25 per cento, solo se viene fatta un’apposita dichiarazione da parte del mutuatario (nel contratto del mutuo). Questa deve specificare che se l’immobile fosse frutto di una compravendita, anche l’eventuale acquirente potrebbe usufruire dell’aliquota agevolata per le agevolazioni sulla prima casa.

N.B. Tale dichiarazione è obbligatoria e vincolante. Se non viene resa, pur avendone il diritto, lo si perde.

Cosa accade in caso di più mutuatari?

Nel caso di un acquisto con più mutuatari cointestatari, è necessario che ognuno faccia tale dichiarazione se ne ha i requisiti necessari. Se invece solo uno può usufruire di tale agevolazione, allora spetterà solo a questi effettuare tale dichiarazione e l’imposta sostitutiva agevolata verrà applicata per la sua parte, mentre per la parte dell’altro mutuatario si applicherà l’aliquota al 2%. Facciamo un esempio per capire meglio il concetto.

Esempio 1

Supponiamo che il contratto di mutuo sia di 200 mila euro e ci siano due mutuatari, entrambi nelle condizioni di poter usufruire dell’imposta sostitutiva agevolata. Lo 0,25% d’imposta si applicherà sui 200 mila euro, ovvero 500 euro.

Esempio 2

Supponiamo, sempre su 200 mila euro, che uno solo dei due mutuatari potrà usufruire dell’aliquota agevolata, quindi sui suoi “100 mila euro” si applicherà l’aliquota allo 0,25% (con un costo di 250 euro) mentre sugli altri 100 mila euro verrà applicata quella del 2% quindi pari a 2 mila euro.

Sanzioni in caso di decadenza del diritto

Una delle cause di decadenza si ha se si rilascia una dichiarazione mendace, e quindi pur non avendo i requisiti si ottiene l’applicazione dell’imposta sostitutiva allo 0,25%. Stesso discorso in caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni senza riacquistarne un altro con pari condizioni per accedere alle agevolazioni.

Se si decade dal diritto all’agevolazione, il mutuatario oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate dovrà versare l’1,75% di differenza (così da pagare il 2% di aliquota dovuta in principio) più una sanzione del 30% in più su tale differenza. Ricordiamo infatti che in base al comma 160 dell’articolo 1 della finanziaria del 2008 viene anche specificato che è il mutuatario e non l’istituto di credito il soggetto a cui il Fisco dovrà richiedere la differenza tra l’aliquota agevolata e l’aliquota ordinaria.