Investimenti immobiliari con reddito garantito: guida ai rischi

La solidità del mattone attira generalmente chi vuole fare un investimento ‘sicuro’, ma ciò non implica necessariamente che si possa contare su un investimento immobiliare a reddito garantito. Che cosa significa?

Che se da una parte il mattone offre una maggiore tranquillità agli investitori dall’altra non ci sono garanzie che il ‘rendimento’ sia positivo, o addirittura sufficiente a rendere l’impiego di denaro a saldo zero (ovvero senza gli esborsi maggiori delle possibili entrate). Vediamo da cosa dipende e quali sono le scelte da fare per arrivare realmente a realizzare gli investimenti immobiliari a reddito garantito e quali sono gli esborsi.

Che cosa si intende?

Per prima cosa dobbiamo chiarire che cosa si intende per investimento immobiliare garantito. Il ritorno economico con un immobile è infatti dato sia dal canone di locazione percepito dal titolare dell’investimento stesso che dai possibili guadagni legati alla vendita (approfondimenti: Guida affitto case). In questo caso è essenziale attendere la rivalutazione del valore dell’immobile nel tempo, oppure effettuare l’acquisto con un grande sconto rispetto al valore di mercato e soprattutto al possibile valore di vendita futura.

Ora è abbastanza chiaro che se compro una casa, un appartamento o anche un negozio, con l’obiettivo di affittarlo, devo fare considerazioni diverse a seconda che l’acquisto avvenga con o senza l’accensione di un mutuo. Infatti i tempi tra le due condizioni prima che si possa parlare di un ‘ritorno economico positivo’ sono molto differenti. In conclusione, nel caso di acquisto con mutuo, dovrei puntare soprattutto alla rivalutazione positiva che dovrebbe verificarsi nel corso del tempo.

Dobbiamo usare il condizionale poiché il ciclo di rivalutazione immobiliare, al di là delle bolle speculative, prevede tempi molto lunghi e in questo orizzonte temporale si possono inserire una serie di fattori che possono incidere con un impatto molto forte sull’esito della rivalutazione. Questo discorso ci porta ad una prima conclusione molto importante, ovvero che a fare la differenza è sempre il tipo di scelta che si fa sia come tipologia di immobile che come zona in cui procedere all’acquisto o all’investimento.

La tipologia degli immobili

Spesso sono proposte forme di investimento immobiliare garantito che hanno come obiettivo situazioni molto particolari, come ad esempio residenze per studenti, quote di hotel, parcheggi o multiproprietà. Ma anche in questi casi il pericolo è dietro l’angolo e fare la scelta giusta diventa fondamentale valutando tantissime variabili che potrebbero portare ad avere per le mani un investimento che non rende. Per esempio:

• L’attività dell’hotel è redditizia?
• La politica universitaria potrebbe portare ad una riduzione del numero degli studenti?
• La zona in cui verrà creato il parcheggio ha tanta richiesta di posteggi?

Quindi la scelta del tipo di attività da svolgere nell’immobile fa la vera differenza per fare una scelta consapevole. Per esempio partecipare all’acquisto di un nuovo hotel, ma costruito in una zona con scarso interesse turistico, al di là dei prezzi vantaggiosi per partecipare all’investimento, potrebbe nascondere una scelta poco felice.

Un altro aspetto importante da valutare è quindi legato alla regione ed alla zona in cui si deve fare l’investimento. Se si tratta di una zona nuova, ci troviamo davanti a una scommessa a tutti gli effetti. Le politiche comunali o lo spostamento di attività produttive sono fattori che possono avere un impatto tanto positivo che negativo.

Con o senza garanzia?

A volte si può essere attirati dal fatto che per un certo numero di anni il proponente si fa carico della garanzia di rendimento, ovvero garantisce un certo tetto di rendimento, indipendentemente da come vanno gli affari dell’attività sottostante. Ma sono realmente investimenti più sicuri?

La risposta non può essere generalizzata, anzi dipende fortemente da chi è il proponente e quali sono le sue referenze e la storia nel mondo degli investimenti immobiliari. Detto questo, tassi di imbocco particolarmente appetitosi potrebbero anche nascondere delle difficoltà di quelle strutture o zone che, trascorsi gli anni della garanzia, lasceranno un investimento che non ha molte prospettive.

Quando la ‘garanzia’ è rischiosa

La garanzia principale del rendimento garantito come già accennato è il canone di locazione (che va calcolato al netto delle tasse e imposte). Se però il locatario non paga allora non c’è alcun rendimento, ingenerando una situazione ‘sconveniente’ che potrebbe protrarsi anche per tempi lunghi. Quindi tecnicamente non si può avere mai una garanzia di rendimento certo al 100%.

Quanto bisogna investire?

La parte meno complicata è proprio quella che riguarda le risorse da investire, visto che ad oggi per fare un investimento in ambito immobiliare non c’è nemmeno il bisogno di impegnare grossi capitali (magari indebitandosi accendendo un mutuo). Si stanno infatti diffondendo varie forme di crowdfunding immobiliare che permettono di investire anche somme modeste (nell’ordine di 50, 100 euro).

Ovviamente il rendimento è proporzionale all’investimento fatto (se si ha un ritorno del 3% garantito, investendo 100 euro il guadagno è di 3 euro). Quindi se si desidera investire impiegando somme modeste, bisogna partire dal presupposto che difficilmente si otterranno dei guadagni eccezionali. Anche in tal caso è comunque bene leggere con attenzione le caratteristiche dell’investimento, la durata, come arriva il rendimento promesso e se quest’ultimo è garantito oppure no.

Quali sono le reali alternative?

Se invece si vuole puntare a investimenti immobiliari a reddito garantito in modo quasi certo allora si può scegliere la proposta di società specializzate che offrono solo immobili con contratti di locazione già in corso spesso attraverso joint venture con grandi realtà nell’industria o nei servizi (per esempio attraverso contratti con Telecom, o con grandi gruppi bancari). In tal caso siamo di fronte a contratti di affitto di durata elevata e che spesso non prevedono neppure la possibilità di recesso.

Di contro, l’esborso in tali investimenti potrebbe essere molto elevato, a meno che venga prevista la formula dell’investimento parziale (quindi i vari investitori acquistano quote). Quantificare il ritorno economico per la durata del contratto è quindi semplice mentre il problema diventa capire che destino avrà quell’immobile nel momento in cui il contratto di locazione in corso arriverà a scadenza, dato che non si hanno certezze che venga rinnovato.