Domanda

Buongiorno,
ho un mutuo per ristrutturazione prima casa con garante. Ora che la casa è stata ristrutturata e quindi ha acquisito un valore maggiore, chiedendo la sostituzione del mutuo, posso fare inserire l’ipoteca sulla mia casa liberando il garante (in quanto come detto prima la casa rispetto a quando ho chiesto il primo mutuo è aumentata di valore)? Grazie mille

Risposta

Se il mutuo è stato richiesto come ‘mutuo di ristrutturazione’ dell’immobile, che poi ha beneficiato dei lavori di ristrutturazione, come sembra di capire dal quesito, l’ipoteca è già iscritta sull’immobile stesso. Quindi il discorso di ‘spostare l’ipoteca’ non sussiste, anche perché quando si richiede un mutuo di sostituzione, l’ipoteca che era iscritta a garanzia del mutuo in corso viene cancellata a seguito dell’estinzione anticipata del mutuo che viene sostituito. Si ha quindi una nuova iscrizione di ipoteca a garanzia del nuovo mutuo (questa è una delle principali differenze che caratterizzano la sostituzione rispetto alla surrogazione).

È però vero che se si vuole liberare il garante la sostituzione è la sola via percorribile. Né con la surroga e nemmeno con la rinegoziazione si otterrebbe infatti questo effetto. Tuttavia la questione è un po’ più delicata in quanto qui si solleva il fatto che per sostituire il garante si vuole spostare la garanzia sul maggior valore acquisito dall’immobile stesso. Ma attenzione, le banche quando valutano un mutuo basano le proprie scelte su due aspetti, uno patrimoniale, che è legato al valore dell’immobile, e uno reddituale, ovvero legato alla capacità di rimborso del richiedente.

Il valore ‘patrimoniale’ ovvero il valore stimato e periziato dell’immobile stesso (ante e post ristrutturazione) serve per ‘rafforzare’ quello reddituale, che tuttavia rimane quello primario in questo tipo di mutui. Anche l’inserimento di un garante serve per rafforzare la componente reddituale e non quella patrimoniale. In conclusione, il fatto che il valore dell’immobile sia aumentato rispetto al valore originario, potrebbe portare ad avere un mutuo di liquidità maggiore (logicamente se si avesse bisogno di ottenere liquidità), ma non influisce sulla possibilità di sostituire il mutuo in corso liberando il garante.

Quali sono le possibili soluzioni?

Il discorso cambia se nel frattempo la situazione reddituale del principale obbligato è migliorata ed è quindi giudicata dalla banca sufficiente per intestarsi autonomamente il finanziamento (il miglioramento può essere determinato anche da una riduzione dei debiti, finanziamenti, oltre che da nuove entrate dimostrabili).

A riguardo, è essenziale comprendere come un mutuo di sostituzione comporti un esborso notevole dovendo considerare:

• i costi di estinzione anticipata: penale di estinzione, intervento del notaio per cancellazione dell’ipoteca;
• i costi di accensione di un nuovo mutuo: nuova istruttoria, nuovi costi di perito, nuovo onorario del notaio per l’iscrizione di ipoteca.

Tutti questi aspetti devono essere logicamente visti alla luce della necessità oggettiva di liberare il garante dal contratto di mutuo.

Obbligo o necessità

Se poi quella di uscire dal contratto di mutuo è una necessità/obbligo del garante, questo si dovrà sostituire obbligatoriamente con qualcun altro in un nuovo contratto se non c’è stato un rafforzamento della questione reddituale o non è possibile estinguere una parte del capitale residuo così da rendere sufficiente la situazione reddituale del principale obbligato e togliere la necessità di avere un garante.