Guida pratica per scegliere il mutuo migliore per le proprie esigenze

Oggi come ieri acquistare casa rappresenta uno dei passi più importanti che si possano compiere nell’arco della propria esistenza, non soltanto per l’ineguagliabile soddisfazione che si prova nel realizzare il proprio sogno, ma anche perché nella stragrande maggioranza dei casi ci si troverà nella necessità di accendere un mutuo e quindi di assumersi a medio-lungo termine un impegno finanziario considerevole, probabilmente il più grande.

Ecco perché, nella giungla delle offerte dei vari Istituti di credito, occorre ponderare bene ogni elemento per scegliere in modo consapevole il mutuo migliore al quale affidarsi. Infatti, trattandosi di un finanziamento che si protrae per anni, addirittura decenni, ogni piccolo errore di valutazione si moltiplicherà nel tempo. E, per lo stesso motivo, ogni voce di costo per la quale riusciremo a spuntare una riduzione, seppur minima, comporterà negli anni un risparmio superiore alle aspettative.

Partiamo da un dato di fatto: non esiste “il mutuo migliore in assoluto”, ma “il mutuo migliore in base alle proprie esigenze”. Quindi individuare con chiarezza e precisione quali siano queste esigenze (ad esempio spuntare una rata minore, contare su una durata maggiore, riuscire a finanziare l’intera spesa o ad ottenere l’assistenza di un Fondo di Garanzia) è già un ottimo punto di partenza.

Altro elemento da non sottovalutare è l’informazione. Prima di cominciare a reperire preventivi è molto importante “farsi una cultura” su questa particolare forma di finanziamento, almeno a grandi linee. In questo modo sarà più semplice seguire i discorsi del consulente bancario quando ci parlerà del suo prodotto e avremo le basi per poter distinguere ciò che è effettivamente vantaggioso per noi da ciò che invece non lo è.

Gli aspetti che bisogna conoscere quando ci si avvicina al mondo dei mutui sono:

• tipologie dei tassi di interesse applicati e loro funzionamento;
• quali sono i possibili costi accessori;
• cosa deve coprire l’assicurazione obbligatoria e cosa invece è facoltativo;
• quali sono le possibili agevolazioni fiscali che ruotano intorno all’acquisto di una prima casa e all’accensione di un mutuo.

Cerchiamo ora di fare chiarezza su alcuni dubbi che possono sorgere quando si cerca di individuare il miglior mutuo in base alle proprie esigenze.

Indice

• Meglio scegliere il tasso fisso oppure il tasso variabile?
• Come faccio a quantificare quanto mi costa il mutuo in totale?
• Quale copertura assicurativa è obbligatorio stipulare in caso di mutuo?
• A quali agevolazioni posso accedere quando accendo un mutuo?
• Consigli utili per una scelta consapevole

Questo è il primo grande dilemma che assale chiunque intraprenda la decisione di accendere un mutuo. Per effettuare questa prima selezione è fondamentale conoscere che differenza c’è tra le due tipologie di tassi e quali rischi può comportare la scelta dell’uno o dell’altro.

Il TAN (ovvero Tasso Annuale Nominale o interesse puro) applicato ad un contratto di mutuo è dato dalla somma dello spread (che è una maggiorazione stabilita dalla banca per coprire le spese e garantirsi un guadagno) più l’indice stabilito dall’andamento del mercato.

Nei mutui a tasso variabile l’indice preso in considerazione è l’Euribor a 3 mesi o il tasso BCE. Si tratta di indici a breve termine, che ogni tot di tempo vengono ricalcolati in base all’andamento del mercato (ecco perchè si parla di tasso variabile).

Nei mutui a tasso fisso, invece, ci si rifà all’Eurirs (detto anche Irs), un indice a lungo termine e per questo più alto rispetto a quello di mercato, ma che al momento della firma del contratto viene “congelato” per tutta la durata del mutuo. Ecco perché i mutui a tasso fisso in partenza sono sempre più costosi di quelli a tasso variabile.

Ma cosa comporta la scelta del tasso fisso o del tasso variabile sulle nostre tasche?

Scegliendo il tasso fisso ci si assicura che la rata stabilita al momento della firma del contratto rimarrà tale per l’intera durata del finanziamento (anche per 30 anni) mentre col tasso variabile sfruttiamo la convenienza del tasso del mercato del momento, ma ne subiamo anche l’andamento che nel tempo può essere positivo come negativo (è difficile fare previsioni certe trattandosi di un finanziamento a medio-lungo termine) con corrispondente variazione periodica dell’importo della rata mensile.

Quindi, se nell’arco degli anni non vogliamo assolutamente correre il rischio di trovarci a pagare una rata più alta di quanto fissato in partenza (ad esempio perché non prevediamo aumenti di reddito negli anni futuri) allora per noi, a parità di spread, diventa più conveniente il tasso fisso seppur leggermente più alto di quello variabile. Al contrario, se possiamo contare su un reddito che crescerà in futuro, allora per cogliere il possibile risparmio che offre possiamo correre il margine di rischio che comporta il tasso variabile.

Attenzione ai mutui strutturati: nascono per coniugare la convenienza del tasso variabile con la tranquillità offerta dal tasso fisso, ma non sempre alla fine dei conti risultano essere effettivamente convenienti.

Occhio anche allo spread, non va sottovalutato: orientarsi su uno spread basso è sempre la scelta giusta anche perchè si tratta di una voce che influisce sugli interessi e che non sarà possibile modificare nel tempo in alcun modo, neppure in caso di surroga.

Il costo di un mutuo non è dato solo dagli interessi applicati ma anche da altre voci di spesa (costi accessori) che non solo influiscono su l’esborso totale ma che possono anche fare la differenza in fase di scelta del mutuo, perchè possono variare da banca a banca.

Si tratta di voci di costo poco pubblicizzate, quindi per poterle più facilmente quantificare accorre in nostro aiuto il TAEG, ovvero una percentuale che indica proprio il costo complessivo del finanziamento dato dalla somma degli interessi più le spese accessorie (istruttoria, perizie, imposta sostitutiva, spese notarili, assicurazione). Grazie al TAEG, dunque, è possibile confrontare facilmente due o più preventivi di mutuo aventi pari durata e pari importo: il più conveniente a livello economico sarà quello che presenta il TAEG più basso.

Il contratto di mutuo prevede obbligatoriamente la sola sottoscrizione di una polizza scoppio e incendio. Tale assicurazione prevede che in caso di danni all’immobile durante il rimborso del finanziamento (come ad esempio nel caso di danni per fughe di gas, incendi e fulmini), il mutuatario riceverà un indennizzo pari al costo di ricostruzione dell’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca, in modo tale da permettergli di estinguere la parte di debito restante con la banca.

Il costo di questa polizza obbligatoria deve essere riportato nell’Isc (Indice Sintetico di Costo) in modo tale da poter essere facilmente valutato e quantificato e può essere pagato in un’unica soluzione all’inizio del finanziamento oppure spalmato nel tempo, frazionato nelle rate del rimborso.

Per ottenere il mutuo, dunque, il mutuatario è tenuto a firmare un’assicurazione scoppio e incendio, ma non è obbligato a firmare proprio l’assicurazione proposta dalla banca presso cui si sta accendendo il mutuo. Se sul mercato trova una polizza equivalente ma ad un prezzo più conveniente può tranquillamente scegliere la seconda e la banca non può opporsi.

Hanno invece carattere puramente facoltativo eventuali altre polizze Cpi che possono essere ulteriormente accostate al mutuo per un rimborso negli anni più sereno. Si potrà optare per diversi pacchetti che tuteleranno da morte prematura, perdita dell’impiego, sopraggiunta invalidità e così via. In tal caso non c’è alcun obbligo, si tratta di una scelta personale. Sicuramente aggiungere queste ulteriori assicurazioni comporta un aumento dei costi accessori ma, vista la lunga durata dell’impegno economico che ci si assume con un mutuo, può essere una spesa che vale la pena affrontare.

Nel caso di acquisto della prima casa le attuali normative prevedono agevolazioni fiscali che riguardano sia l’atto di compravendita che il cosiddetto “mutuo prima casa”. Poter accedere a tali agevolazioni comporta un sicuro risparmio economico sia al momento della stipula del contratto che nell’arco dell’intero rimborso grazie alla possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi. Quindi è bene informarsi in anticipo a riguardo, in modo tale da verificare per tempo se si è in possesso dei requisiti necessari per usufruire di queste agevolazioni.

Esistono anche i cosiddetti “Fondi di Garanzia” creati dallo Stato per aiutare le categorie più fragili (ad esempio i giovani, le giovani coppie o le famiglie numerose) ad ottenere un mutuo. Se si è in possesso dei requisiti richiesti, al momento della richiesta del Mutuo prima casa si potrà usufruire della garanzia del Fondo per ottenere ad esempio un LTV maggiore o per non dover presentare garanzie aggiuntive. Anche in questo caso è importantissimo informarsi per tempo.

Concludiamo questo articolo con alcuni consigli per scegliere il mutuo migliore in base alle proprie esigenze:

1. se prevedi di compiere il grande passo dell’acquisto di una casa, se ti è possibile, comincia a risparmiare con anticipo: ne otterrai un notevole risparmio economico. Infatti se non hai un anticipo da versare di tasca tua (ovvero se devi alzare al massimo l’LTV del mutuo) le banche applicheranno spread più alti e quindi il mutuo nel suo complesso risulterà più costoso;

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2. richiedi più preventivi possibili, anche attraverso i comparatori online: ti serviranno per effettuare una prima scrematura tra le tantissime proposte presenti sul mercato;

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3. confronta i preventivi prendendo in considerazione spread e taeg: più sono bassi più il mutuo è conveniente da un punto di vista economico. Attenzione però: affinché la comparazione sia valida i preventivi devono avere stesso importo e stessa durata;

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4. valuta attentamente l’importo della rata: devi accertarti che sia una rata sostenibile nel tempo. Il pericolo di sovraindebitamento è sempre dietro l’angolo. Ecco perchè solitamente le banche rispettano un rapporto rata/reddito pari al 30%-35%. Tieni presente che prolungando la durata del mutuo aumentano i costi, ma la rata si alleggerisce. Può essere d’aiuto effettuare delle simulazioni per valutare come cambia la rata in base ad una durata più breve o più lunga del finanziamento;

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5. se sei in possesso dei requisiti per accedervi, informati su quali banche offrono mutui assistiti dai Fondi di Garanzia (ad esempio i Mutui Consap) e i mutui 100%;

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6. se ti imbatti in un mutuo con tassi promozionali, accertati sempre che si tratti di tassi a regime, cioè validi per l’intera durata del finanziamento e non solo tassi promozionali d’ingresso. Per quanto le banche siano tenute alla massima trasparenza, la “fregatura” è sempre in agguato;

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7. se sei in balia dei dubbi, se non hai alcuna esperienza nel settore mutui o se hai timore di fare delle scelte sbagliate, non esitare a rivolgerti ad un consulente esperto del settore mutui. Il suo intervento nella maggior parte dei casi ha un costo che si aggira intorno al 3% dell’importo mutuato, però il suo aiuto può fare la differenza, soprattutto nel caso di pratiche particolarmente difficili (ovvero quando non si è “clienti ideali” e si presentano ostacoli che potrebbero mandare all’aria la compravendita).