Guida al Mutuo costruzione

I mutui di costruzione sono convenienti? Quali sono le loro principali caratteristiche? E’ da preferire l’accollo del mutuo dal costruttore? Leggi l’articolo seguente e avrai le risposte che cerchi

La vasta gamma dei mutui tra i quali si può scegliere comprende i mutui di costruzione, che vengono chiamati anche mutui di “completamento delle costruzioni”. C’è una netta differenza però tra i mutui di costruzione richiesti da un costruttore e quelli richiesti da privati per edificare la propria casa, in quanto per questi ultimi è necessario che si sia già in possesso di un terreno edificabile e di tutti i permessi necessari, oltre che del progetto già approvato, prima di potersi rivolgere ad una banca per richiedere il finanziamento.

Questo aspetto costituisce già uno svantaggio, in quanto diventa praticamente impossibile sapere a priori le possibilità di ottenere un mutuo di costruzione per la realizzazione della casa da edificare. A questo si aggiunge l’impossibilità di quantificare la somma complessiva dei costi totali con precisione, ed il fatto che non può essere dato per scontato che il perito della banca sia concorde nel redigere una relazione che vada a coprire la somma di cui effettivamente si necessita.

Come se non bastasse, c’è anche un altro svantaggio: infatti nel frattempo sono stati già sostenute numerose spese, che potrebbero far parte di esborsi che non porteranno ad alcun risultato apprezzabile.

Altri svantaggi legati ai mutui per costruzione

Questo genere di mutuo viene erogato nella maggior parte dei casi in tranche, che sono collegate allo stato di avanzamento dei lavori effettivamente raggiunti (da questo dipende anche la terminologia usata di mutuo sal). E ciò ha alcune conseguenze non positive: in primis ci sono i numerosi interventi del perito, che dovrà constatare a che punto si trovano effettivamente i lavori, per poi decidere se dare il via libera alla banca per l’erogazione delle tranche successiva, oppure stabilire di rinviarla ad uno stato di avanzamento lavori più maturo.

Ovviamente i sopralluoghi del perito hanno un costo, che va moltiplicato per il numero dei suoi interventi (che è evidentemente notevolmente superiore rispetto alle spese di perizia che interessano i mutui di acquisto). In più le decisioni del perito vengono fatte indipendentemente dalle effettive esigenze economiche dei proprietari dell’immobile in costruzione, che potrebbero trovarsi in una situazione di stallo, in quanto non hanno più fondi sufficienti per procedere, ma se i lavori non progrediscono, non possono ottenere la tranche successiva.

Questo aspetto va considerato con estrema attenzione prima di cominciare la costruzione dell’immobile, mettendo a preventivo delle somme superiori (tra il 20% e il 30% in più) rispetto a quelle che sarebbero necessarie per portare a compimento ogni tranche di lavoro. Infine bisogna considerare anche un altro svantaggio legato alle esigenze dei cambiamenti durante la costruzione (che possono essere legati a delle questioni legate al risparmio o anche semplicemente funzionali e estetiche), che capitano molto spesso durante il progredire dei lavori. La maggioranza delle banche possono fare ostruzionismo di fronte a questi cambiamenti, e spesso, anche se accordati, la procedura è complessa perché necessita di nuove delibere.

I vantaggi dei mutui di costruzione

Da un punto di vista economico non ci sono grandi vantaggi, ed anche il livello dei tassi è generalmente in linea con quelli dei mutui di costruzione. Alcune banche minori (si tratta quasi sempre di casse di risparmio, rurali o di banche di credito cooperativo) possono prevedere altri tipi di agevolazioni, come una copertura totale delle spese di costruzione, il che porta la somma erogata al 100% e non più al limite dell’80% che invece caratterizza la maggior parte dei mutui di acquisto.

Un accenno va fatto anche sulle caratteristiche delle tranche sulle quali vengono strutturati questi mutui. Le tranche possono essere sia ante lavori, che post lavori: le prime sono ovviamente da preferire perché evitano di anticipare somme di tasca propria, ma sono molto difficili da trovare.

L’accollo dei mutui da costruttori: cosa considerare

Quando si acquista una casa direttamente dal costruttore, questi con ogni probabilità consiglierà di accollarsi la quota del mutuo anziché accenderne uno ex novo. Effettivamente può essere una strada molto più semplice da percorrere. Ma non bisogna dare per scontata la convenienza economica, perché molte banche inseriscono delle clausole che portano ad una maggiorazione degli interessi quando nel mutuo subentra un soggetto diverso dal costruttore.

E poi c’è il problema del frazionamento dell’ipoteca: anche in questo caso è prassi che per risparmiare sui costi, il costruttore provveda ad accendere una sola ipoteca sull’intera costruzione, per poi procedere al frazionamento mano a mano che vengono vendute le differenti unità abitative. In questo processo possono verificarsi degli errori e ritrovarsi una quota di ipoteca legata ad un altro appartamento.

Si tratta di due aspetti da controllare scrupolosamente prima di firmare il contratto definitivo, e pretendere che sia il costruttore a porre rimedio agli eventuali problemi riscontrati sul frazionamento del mutuo.

Esempi di mutui di costruzione

• Il Mutuo Spensierato di BNL, prevede l’accollo di tutte le spese accessorie (quindi comprese le perizie) da parte della banca. La somma massima erogata è del 75%, durata 30 anni, ed ovviamente l’erogazione avviene in tranche posticipate allo stato di avanzamento dei lavori;
• Mutuo Freedom Mediolanum, estende la flessibilità della gestione della pratica (salta la rata e cambiamento de piano di ammortamento) anche per i mutui di costruzione, arrivando a coprire fino al 100% dei costi di costruzione.