E’ più sicuro acquistare casa con un mutuo a tasso fisso o variabile?

Uno degli interrogativi ricorrenti che si pongono i mutuatari, soprattutto nelle fasi di ricerca del finanziamento più adatto a coronare il sogno di acquisto della casa dei propri desideri, è se i mutui a tasso fisso sono sempre i più convenienti o se è meglio scegliere uno variabile. Ma se ci si riferisce alla convenienza da un punto di vista strettamente economico, bisognerebbe forse definire i mutui a tasso fisso più sicuri, piuttoposto che i più convenienti.

Questa distinzione va posta come premessa sia nel caso di acquisto di una prima casa, che di una seconda (approfondimento: Mutuo per acquisto seconda casa), uno studio o un’attività commerciale. Ovviamente quando il mutuo si richiede per un’attività e non per dotarsi dell’abitazione principale, le valutazioni vanno fatte in modo differente, considerando anche le implicazioni di tipo fiscale.

Perché i mutui a tasso fisso non sono i più convenienti?

La convenienza economica va intesa come mero risparmio, ovvero come il minor esborso che nel caso specifico deve mettere a confronto quello che si sosterrebbe con un mutuo a tasso variabile e con un mutuo a tasso fisso.
Si potrebbe obiettare che non si possono fare paragoni, dato che in futuro, con ogni probabilità, il tasso variabile attuale sarà più elevato. Ma dato che i tassi, per loro natura, subiscono delle oscillazioni, che il calcolo degli interessi passivi avviene sul calcolo del capitale residuo e che per l’ammortamento alla francese il maggior impatto si ha in principio, allora fare il confronto diventa più che fattibile (vedi anche Sdl mutui).
Quindi se ci si basasse solamente su questo confronto, l’applicazione di spread generalmente più alti sui mutui a tasso fisso, anche a parità del tasso di interesse, li renderebbe meno economici.
Ma dato che nella realtà il tasso fisso di riferimento (sia che si tratti dell’Irs che dell’Eurirs) è più alto rispetto a quello di indicizzazione del tasso variabile (euribor), allora è evidente che in questo confronto non ha senso domandarsi se per risparmiare sia meglio scegliere i mutui a tasso fisso o variabile.

Come valutare lo spread?

Il tasso finito che una banca applica su un mutuo, non coincide quindi con il tasso di riferimento. Quindi è bene ricordarsi che il tasso che verrà usato per il calcolo delle rate si compone di una parte “fissa” data dallo spread (sia che si tratti di tasso variabile o tasso fisso), e da una parte rappresentata dal tasso di interesse di riferimento. Riguardo al primo va detto che il mutuo a tasso variabile ha spread più contenuti nella maggioranza dei casi, rispetto a quelli a tasso fisso, e già qui è possibile ottenere un evidente risparmio. Infatti lo spread rappresenta il guadagno diretto che ottiene la banca tramite la concessione del mutuo.
Le variazioni dei tassi di interesse del variabile, offrono maggior margine di guadagno all’istituto di credito, anche per le oscillazioni dell’indice di riferimento, quindi la banca non deve “caricare” fin da subito il mutuo applicando uno spread più elevato.

Fisso o variabile: quale pesa di più nel tempo?

Questa valutazione deve partire da un assunto: il mutuo concesso, indipendentemente dal tipo di tasso applicato, sfrutterà l’ammortamento alla francese. Quindi anche per quanto riguarda l’importo della rata si inizia sempre con un impatto minore. Questo accade anche per il calcolo degli interessi passivi dato che, quando il capitale residuo è massimo, questi hanno una minore incidenza nei mutui a tasso variabile rispetto a quelli a tasso fisso. Tutto ciò fa si che, in futuro ed anche aumentando i tassi variabili, l’impatto negativo resterà comunque minore dato che il capitale residuo si è, nel tempo, progressivamente ridotto.

Senza trascurare che i tassi a cui sono indicizzati gli stessi tassi variabili, nell’arco del tempo non avranno una crescita continua, ma tenderanno (come è sempre successo) a salire e scendere, compensando ulteriormente i momenti di tassi più elevati.

Perché i mutui a tasso fisso sono più sicuri

La sicurezza va intesa sia da un punto di vista reale che psicologico. Quest’ultimo deriva dal fatto che le persone si sentono più sicure a sapere che dovranno affrontare sempre lo stesso esborso, che nel corso degli anni si farà via via più leggero: è perciò la certezza della consapevolezza a dare un grande peso all’importanza della sicurezza.

Invece da un punto di vista reale i mutui a tasso fisso sono più sicuri solo per il fatto che non si rischia di andare in sofferenza nel caso di una impennata dei tassi. Un rischio, questo, che riguarda solo coloro che scelgono una rata di partenza al limite delle proprie capacità di rimborso, ipotesi da evitare in qualsiasi circostanza.

Il tasso fisso non cambia mai veramente?

Capita molto spesso che si vada in banca o si faccia un preventivo online, e che poi si proceda con la richiesta di mutuo a tasso fisso, perché il calcolo della rata risulta soddisfacente e le condizioni ottimali in funzione delle proprie considerazioni.

Eppure quando si è davanti al notaio, pronti per la firma dell’atto, qualche cosa non torna, perché l’importo della rata che viene “annunciata” dal notaio stesso, al momento della lettura del contratto di mutuo, risulta più alta, ed anche il tasso è aumentato.

Quindi i mutui a tasso fisso possono aumentare? La risposta qui non può che essere: sì e no. In particolare, un mutuo a tasso fisso una volta che è stato ufficializzato il contratto, il che avviene con la stipula dell’atto davanti al notaio, non può più essere modificato nelle condizioni. Questo a meno che in futuro non ci sia la volontà di entrambe le parti a farlo, o non si proceda con una surroga, ecc.

Tuttavia fino a quando non si arriva a questa situazione, il tasso può modificarsi in aumento oppure in discesa . Infatti la banca inserirà l’ultimo indice utile rilevato (Irs o Eurirs) prima di inviare la documentazione al notaio per la firma.

Questo aspetto deve essere valutato con grande attenzione, specialmente quando si fa una scelta in base al tasso pubblicizzato in una promozione, perché spesso capita che effettivamente la durata della fase di istruttoria, i tempi di perizia, ecc, porteranno all’applicazione di un tasso a volte meno conveniente.