Mutuo 120 mila euro – 20, 25 o 30 anni?

Il passaggio dalla lira all’euro ha “trasformato” la cifra di riferimento per l’importo medio dei mutui dai 100 milioni di lire ad un importo medio di mutuo di 120 mila euro. Il lungo periodo di crisi immobiliare e il crollo dei prezzi delle case ha mantenuto ‘valido’ questo stesso importo ancora oggi. Tale cifre rappresenta inoltre un riferimento significativo quando si devono condurre delle ricerche e fare delle valutazioni sul rapporto di convenienza che si riesce a raggiungere considerato il piano di ammortamento alla francese e la scelta tra tasso fisso, variabile o misto. Ovviamente il tutto deve essere poi rapportato alla durata di rimborso che verrà o dovrà essere scelta.

Prima o seconda casa: quale mutuo è più facile da ottenere?

Un mutuo da 120 mila euro è ampiamente richiesto sia per acquistare la prima casa, con una percentuale di finanziamento che in media si attesta sul 70% fino ad arrivare all’80%, che per la seconda casa. In tale ipotesi, secondo gli studi condotti dalle principali agenzie immobiliari italiane, prevede una copertura del prezzo della casa compreso tra il 50 e il 60%.

Ciò accade perché nel novero di chi desidera acquistare una prima casa troviamo soprattutto famiglie e coppie di giovani, che fanno molta più fatica ad accantonare un risparmio interessante sia per la necessità di far fronte alle spese che per il minor tempo che hanno avuto a disposizione. Chi invece tende ad acquistare una seconda casa ha raggiunto una certa stabilità economica e desidera principalmente effettuare un investimento.

Le motivazioni che spingono all’acquisto di un immobile non interessano granché alle banche che guardano alla solidità economica del richiedente. Quindi a livello teorico una banca è più propensa a concedere un mutuo seconda casa di 120 mila euro se si ha un Ltv del 50% piuttosto che un mutuo con Ltv all’80% per l’acquisto della prima casa, perché nel primo caso c’è la prova di una maggiore solidità reddituale e capacità di risparmio.

Ovviamente il discorso diventa più facile per coloro che decidono di avvalersi del Plafond casa, avendone i requisiti minimi richiesti. Questi sono abbastanza facili da mantenere scegliendo un importo di mutuo che arriva fino a 120 mila euro, che rappresenta una cifra ampiamente al di sotto dei 250 mila euro (e 300 mila euro) che hanno caratterizzato i vari fondi di garanzia approvati negli anni passati.

Rapporto rata e durata

L’aspetto che rimane più difficile da valutare è quello della durata, affinché non si ecceda in inutili lungaggini che vanno a totale detrimento della convenienza economica. Tutto ciò però non può essere considerato senza fare le opportune valutazioni sull’importo della rata che deve essere sostenibile in modo facile, considerando anche i possibili cambiamenti di condizione che si potranno verificare in un orizzonte temporale lungo.

Questo significa che se oggi sono single con un reddito netto di 1500 euro al mese, posso trovare confortevole il pagamento di una rata compresa tra i 300 e i 500 euro. Da coniugato con figli avrò di fronte altre spese che non è detto potranno essere assorbite dal reddito del partner. Quindi anche i programmi “futuri” vanno considerati in questa fase di scelta:

In base alle risposte diventerà più semplice darmi un range di sostenibilità della rata, che tuttavia dovrà essere scelta con un cuscinetto di tolleranza di almeno un centinaio di euro: se pagare 500 euro di rata del mutuo oggi non mi pesa allora dovrei cercare una soluzione di 400 o al massimo 450 euro. Posso rimanere sui 500 euro solo se scelgo un tasso fisso o uno misto con opzione, mentre nel caso di tasso variabile devo ampliare il più possibile la zona cuscinetto per assorbire eventuali variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse.

Determinati i criteri di definizione della rata dobbiamo sempre attenerci alla durata massima che ci permette di raggiungere quell’obiettivo, scongiurando quando possibile il classico mutuo a 30 anni, e cercando di rimanere all’interno dei 20 anni. Le ragioni sono tutte economiche e per comprenderlo meglio andiamo a fare degli esempi pratici. Per avere un parametro unico di riferimento supponiamo di avere preso in considerazione un mutuo a tasso fisso con tasso di interesse al 3% (da considerare il fatto che il piano di ammortamento di un mutuo variabile sarebbe, in questa fase valutativa, identico e che quindi porterebbe a valori uguali).

Importo 120000 euro durata 20 anni

Riassumiamo innanzi a tutto i parametri che utilizziamo per il calcolo della rata del mutuo:

• tasso di interesse: 3%
• durata 240 rate
• obiettivo: raggiungimento di una rata sostenibile e risparmio sugli interessi passivi

Con questi parametri raggiungiamo la seguente situazione:

• rata 665,50 euro circa
• monte interessi alla scadenza 39,724.11 euro che è di poco inferiore a un’incidenza del 25% sul capitale richiesto.

La restituzione di circa la metà dell’importo richiesto avviene tra l’undicesimo e il dodicesimo anno di rimborso. Per la sostenibilità di questa rata dovremmo avere un reddito complessivo di almeno 1800 euro (circa un terzo della capacità reddituale al mese).

Importo 120000 euro durata 25 anni

In questo caso i parametri sono gli stessi ma spingiamo la durata avanti di altre 60 rate per un totale di 300 rate in tutto. In questo caso avremo come valori risultanti dal calcolo:

• rata 570 euro circa
• monte interessi alla scadenza 50,716.07 euro che incide di poco più del 29% sul capitale richiesto.

Per arrivare alla restituzione di circa la metà del mutuo di 120 mila euro dovremo aspettare tra i 14 e i 15 anni di rimborso. Quindi allungando l’impegno di circa 5 anni abbiamo ottenuto una riduzione della rata di circa 90 euro con un aumento degli interessi passivi di oltre 11 mila euro. Se da una parte questa soluzione è evidentemente meno conveniente dall’altra riusciamo a migliorare il livello di sostenibilità al quale dovremo dare un valore nostro personale.

Assolutamente da evitare invece la scelta di portare la durata al massimo, ovvero a 30 anni. In questo caso ci troveremmo con una rata di 505 euro circa (meno di 60 euro rispetto i 25 anni e circa 150 sui 20 anni) ed un totale di interessi passivi pari a 62,132.94 euro con un’incidenza degli interessi passivi di quasi il 35%.