Mutuo 5 anni: con chi ottenere la rata più bassa

Il piano di ammortamento alla francese rende abbastanza chiaro il concetto in base al quale minore è la durata del mutuo e maggiore sarà il risparmio che si riuscirà ad ottenere sull’esborso degli interessi passivi. La maggioranza delle banche concede un mutuo a partire dai 5 anni, come durata minima. Tuttavia, soprattutto nel caso in cui si dovesse scegliere il tasso fisso, aumenteranno le difficoltà di trovare un mutuo di durata inferiore ai 10 anni.

Questi limiti sono dettati però anche dal tipo di mutuo che si sta chiedendo, specialmente quando ci avviciniamo alle ipotesi di surroga o di portabilità.

Mutui di 5 o 10 anni: breve o lungo?

A volte si perdono energie e tempo da impiegare in modo molto più proficuo, per mettere a confronto tra loro prodotti con durate differenti, ovvero quelle brevi o lunghe. In realtà quando ci si avvicina a un mutuo a 5 anni si sta già parlando di un tipo di finanziamento di “lungo periodo”, secondo la definizione che viene data dallo stesso codice civile.

Allora fare un paragone sulla convenienza tra le durate da 5 anni e quelle da 10 anni diventa sensato ed utile? Anche in questo caso la risposta deve essere negativa. Per prima cosa perché è chiaro che raddoppiando la durata si avrà un impatto piuttosto consistente proprio sulla maturazione degli interessi passivi, quindi fare un calcolo da mettere a confronto, se vogliamo soppesare l’impatto degli interessi passivi, facciamo un esercizio inutile che ci conferma quello che sappiamo già: a parità di importo da richiedere, rimborsando a 5 anni anziché a 10 anni andiamo a risparmiare una bella somma che ci rimane in tasca.

Qui però si fanno valutazioni che perdono aderenza con la realtà per due ragioni: una è legata alla detrazione fiscale; l’altra è indissolubilmente intrecciata con il concetto stesso di sostenibilità della rata, che ovviamente ha un peso di natura strettamente personale. In entrambi i casi molto dipende dall’importo che viene richiesto, considerato che per poter sostenere rate di un mutuo a 5 anni, difficilmente si potranno superare i 30 mila euro di importo.

Risparmio o sostenibilità della rata?

A questo punto diventa chiaro che siamo chiamati a fare una scelta abbastanza netta tra il principio della sostenibilità della rata (allungando se necessario in modo opportuno la durata del piano di ammortamento), e quello del massimo risparmio (legandoci a un piano di rimborso pari proprio a 60 rate, che rappresenta comunque la durata minima che le banche sono disposte ad accordare).

In realtà non si tratta di una scelta impossibile. Non a caso ha dato origine a due correnti di pensiero. Ci sono infatti quelli che potremmo definire dei puristi del risparmio, che essendo legati alla necessità di risparmiare ad ogni costo, sostengono che sia meglio stringere i denti e sacrificarsi per soli 5 anni così da non far ingrassare i conti delle banche a proprio discapito.

E quelli che invece sono definibili come degli ortodossi della sostenibilità del peso della rata, che quindi consigliano di scegliere piani di ammortamento più lunghi, per definire una rata che può essere pagata senza sacrifici. In questo caso, dato che la posizione sembra meno “chiara” perché non quantificabile a monte, verrebbe da chiedersi quanto si dovrebbe allungare il piano di ammortamento per trovare la migliore combinazione. Qui non ci sono regole generali, ma la sostenibilità va definita in funzione della propria capacità di rimborso e tenendo conto gli esborsi fissi che sicuramente bisognerà fronteggiare.

A quale corrente bisognerebbe dare credito? Avere davanti un impegno eccessivamente gravoso da affrontare anche in mancanza di imprevisti dovrebbe essere un’ipotesi da non prendere in seria considerazione. Inoltre solo optando per questa seconda ipotesi si può riuscire a mediare tra le due posizioni, ovvero quella di facilità di rimborso con un risparmio anche sul costo finale del mutuo.

Il modo diventa abbastanza semplice: si sceglie una durata più lunga programmando già in partenza una riduzione della durata con delle estinzioni parziali di quote di capitali. Ovviamente il mutuo costerà un pochino di più rispetto alla scelta di rimborso in soli 5 anni, ma ciò non costerà e non peserà sulla serenità personale e della propria famiglia. In più si avranno migliori possibilità di sfruttare a pieno i vantaggi della detrazione degli interessi passivi fino a 4000 euro all’anno.

In quali ipotesi si può scegliere un mutuo in 60 rate?

Come abbiamo già accennato, un mutuo di 5 anni, può portare al rimborso di una rata ragionevole se si sceglie un importo che non superi i 30 mila euro (un problema per la surroga che quasi sempre parte da non meno di 50 mila euro). Difficilmente si potrà trattare di un mutuo con finalità di acquisto, mentre si tratta di una cifra abbastanza utilizzata nelle ristrutturazioni di un certo valore.

Se tuttavia si sceglie come mutuo di acquisto, le condizioni saranno quasi sempre molto buone, perché si conta di andare a sfruttare un LTV che difficilmente supererà il 50% del prezzo dell’immobile da comprare (qualora si venisse tentati di andare su percentuali maggiori sarebbe meglio evitarlo e rimanere al massimo entro questa percentuale).

Infine c’è anche l’ipotesi di un mutuo chirografario, considerato che rimborsi in 60 rate per importi da 30 mila euro, spesso vengono richiesti senza la necessità di procedere all’iscrizione di ipoteca, perché si hanno delle necessità e finalità legate alla pura liquidità, con un risparmio soprattutto per i costi corollari (legati soprattutto al notaio e alle imposte obbligatorie dovute all’iscrizione di ipoteca). Si può risparmiare anche sull’assicurazione del mutuo (incendio e scoppio) che non è obbligatoria in caso di un mutuo chirografario, proprio perché le garanzie sono personali e non legate ad alcun immobile.

Chi lo concede?

Un mutuo a 5 anni è frequente ma non costituisce una presenza costante. Tra le banche che prevedono la concessione di un piano di ammortamento a partire proprio dalle 60 rate possiamo menzionare: Unicredit (con il Mutuo Valore Italia che parte da un importo minimo di 30 mila euro); il Mutuo di Hello!Bank; il Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma.