Mutui 90 per cento prima e seconda casa: le novità 2024

La ricerca di un mutuo 90 per cento è fortemente soggetta al periodo storico in cui si inserisce. In particolare, il periodo post crisi immobiliare ha portato alla luce nuove esigenze, atte a ridare slancio ad un settore in stato di stagnazione.

Con questo obiettivo si è tornato a parlare dei mutui al 90% o al 100%, che negli anni precedenti erano stati accantonati perché ritenuti dalle banche troppo rischiosi. Tale ritorno è stato ulteriormente stimolato dalla recente crisi economica dovuta alla pandemia da Covid-19 (2020, 2021 e 2022).

Indice

• Novità concrete oppure un ritorno al passato?
• Cosa ci dobbiamo aspettare?
• Quali caratteristiche hanno questi mutui?
• Intesa Sanpaolo
• Mutuo Young di Banca Mediolanum
• Conclusioni

Novità concrete oppure un ritorno al passato?

Come appena evidenziato, periodicamente le banche si adattano alle nuove tendenze dettate dal trend di mercato ed il settore dei mutui non fa eccezione. A riguardo la tendenza che si è consolidata dal 2018 in poi ha visto un ritorno alle proposte con un Loan to value superiore all’80%.

Infatti il mutuo 90 per cento non costituisce una vera e propria novità, soprattutto se si guarda alle banche che hanno da sempre costruito una parte della propria offerta proprio con prodotti di questo tipo (come ad esempio Intesa Sanpaolo).

Analizzando la proposta di vari Istituti di credito vediamo che oggi trovare un mutuo con LTV superiore all’80% non è più una rarità. Tuttavia bisogna distinguere tra prodotti convenzionati con Fondi di Garanzia (destinati quindi esclusivamente a chi è in possesso dei requisiti richiesti per accedere alla moratoria) e prodotti liberi dai vincoli, accessibili quindi ad una più vasta ‘platea’.

Trovata promozionale o nuovo trend?

Per chi è alla ricerca di una prima casa o sta cercando di acquistare la sua seconda casa è importante capire se le offerte di mutuo al 90 per cento o superiori sono frutto di una fase promozionale che si chiuderà a breve, oppure possono essere considerate come un nuovo trend che potrà essere sfruttato per un intervallo di tempo non troppo breve.

Per capire questo aspetto può essere utile fare un’osservazione dei dati che il Barometro Crif periodicamente pubblica, da cui emerge un fatto molto importante: la spinta dei mutui di surroga si è quasi del tutto esaurita e l’offerta dei mutui ne ha subito un contraccolpo notevole proprio a partire dal 2018.

(Fonte Sole24 Ore – Data rilevazione: 25 ottobre 2018)

Come si può vedere nel grafico, dal 2013 alla prima parte del 2017 la richiesta dei mutui ha avuto un trend positivo, proprio grazie alle richieste di surroga che, dopo una fase di picco, hanno iniziato a ridursi. Solo nel 2018 vediamo un cambio di trend, dovuto questa volta non più alle surroghe quanto ad una modesta ripresa delle compravendite che le banche hanno voluto accompagnare proprio offrendo percentuali di finanziamento meno avare rispetto al passato.

Questo andamento, a causa anche della crisi innescata dalla pandemia Covid-19, è proseguito ritardando ulteriormente i timori di un ritorno a tassi più elevati e spingendo il mercato dei mutui. Spinta rafforzata anche da alcune altre ‘tendenze’ legate ai seguenti aspetti:

• la possibilità per giovani e coloro che hanno difficoltà di accesso al finanziamento “per la casa” (come per le categorie del Plafond casa), di poter utilizzare Fondi di Garanzia che permettono alle banche di finanziare il 100% di un prezzo di acquisto;
• la scelta da parte di numerosi Istituti di credito di cercare di spingere la ripresa del mercato dei mutui facendo leva su una delle poche condizioni sulle quali possono agire (spread e LTV);
• introduzione di nuove moratorie e sospensioni di mutui per sostenere le famiglie in crisi a causa della pandemia.

N.B. Al di là delle possibilità più o meno semplici di trovare un mutuo 90 per cento, si tratta comunque di soluzioni che vanno valutate con molta attenzione sia per la sostenibilità della rata che per gli aspetti economici legati ai tassi applicati che potrebbero essere un po’ più elevati rispetto a LTV inferiori.

Cosa ci dobbiamo aspettare?

Quali sono le prospettive per gli anni a venire?

Oggi gli spread per un mutuo ipotecario dopo aver raggiunto livelli molto bassi sono tornati a salire. L’aspetto interessante sul quale agire rimane proprio quello di continuare ad offrire delle percentuali di finanziabilità (LTV) elevate, così da ampliare l’offerta anche a coloro che non hanno quel 20 o 25% necessario per acquistare una casa con un mutuo classico con LTV all’80% del valore di perizia.

A riguardo però le banche non si sono mosse tutte verso la stessa direzione, quindi rimane sempre centrale la consulenza ed in generale l’importanza di sentire più proposte, accompagnate da altrettanti preventivi in funzione del piano di ammortamento scelto.

Quali caratteristiche hanno questi mutui?

Per un mutuo 90 per cento o con LTV superiore, che non rientri negli accordi dei vari Fondi di Garanzia (come ad esempio il Plafond casa per il quale ci sono condizioni e limiti), non si può parlare di vere e proprie caratteristiche comuni a tutte le offerte. Ogni banca decide come regolare “l’eccedenza” a proprio modo. Ad esempio alcuni Istituti di credito hanno destinato questa soglia solo a determinate categorie tra cui i giovani (generalmente under 30 o 35 anni) mentre altri aprono questa possibilità un po’ a tutti, applicando specifiche garanzie.

Per comprendere almeno in linea generale le caratteristiche di questa tipologia di mutuo prendiamo in esame due offerte: quella di Intesa Sanpaolo e quella di Banca Mediolanum con il mutuo Young.

Attenzione! Queste sono due alternative prese a mero titolo esplicativo. Le percentuali superiori all’80% possono infatti essere offerte da numerose altre banche, come per esempio Bnl, Unicredit, Credit Agricole od ancora banche online come CheBanca!. In alcuni casi possono essere offerti in intervalli di tempo limitati o aperti solo ad alcune finalità o categorie di beneficiari (ancora una volta come nel caso del Plafond Casa). Quindi, soprattutto se si è già correntisti, bisogna informarsi presso i consulenti della propria banca per vedere se ci sono e quali sono le possibilità.

Intesa Sanpaolo

Con Intesa Sanpaolo in caso di un mutuo di acquisto (non per costruzione) il LTV può arrivare fino al 95% nel caso di una seconda casa e al 100% nel caso di una prima casa. In più se si è giovani under 36 sono applicate delle condizioni più vantaggiose (ad esempio sono gratuite sia l’attivazione della sospensione che la flessibilità della durata oltre alle spese di incasso rid).

Per entrambi gli LTV la durata massima del mutuo è di 30 anni anche se per gli under 36 ci si può spingere anche fino a 40 anni se viene scelto il tasso fisso.

(Data rilevazione: 20 febbraio 2024; Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo)

Mutuo Young di Banca Mediolanum

Questo mutuo è invece offerto solo a chi ha meno di 35 anni (vedi anche mutui giovani) e non vuole un importo superiore a 300 mila euro. Solo con queste premesse si può arrivare a un LTV del 90%. Da tenere però presente che per LTV superiore all’80% si ha una penalizzazione sullo spread, che viene aumentato dello 0,20%.

(Data rilevazione: 20 febbraio 2024; Fonte: sito ufficiale Banca Mediolanum)

Conclusioni

Un mutuo 90 per cento è possibile ma è più complicato da trovare e in alcuni casi anche da ottenere, soprattutto per le restrizioni che alcune banche applicano per l’accessibilità, spesso riservata solo ad alcune categorie.

In qualsiasi banca un semplice preventivo e un calcolo di “fattibilità” non prevede alcun costo. Proprio per questo è sempre consigliato procedere a più richieste in modo da poter valutare le condizioni e l’eventuale risparmio in funzione anche del loan to value.

Non solo, alcune informazioni ‘base’ potrebbero essere ottenute solo rivolgendosi direttamente a un consulente oppure a una filiale, ad esempio per vedere se si rientra nei requisiti necessari per accedere ai Fondi di garanzia.

Attualmente l’elenco di banche che offrono percentuali più elevate di LTV (fino a 90% o superiore), risulta molto più ampio rispetto ad alcuni anni fa, ma non sempre tale informazione si reperisce on line.

Per fare una scrematura a monte, al limite, si può andare nella sezione Trasparenza del sito ufficiale e leggere i vari fogli informativi per vedere se spunta questa possibilità. Tuttavia la strada più sicura rimane quella dell’informazione richiesta direttamente, potendo approfittare anche per farsi fare uno o più preventivi da mettere a confronto.