Mutuo integrativo – E’ possibile online?

Il mutuo integrativo è un prodotto ampiamente utilizzato nei Paesi anglosassoni, mentre in Italia, pur essendo previsto, è abbastanza difficile da ottenere. Si tratta di una tipologia di finanziamento che ha l’obiettivo di far ottenere nuova liquidità, mettendo sempre come garanzia un immobile.

Cos’è?

Il mutuo integrativo è un mutuo ipotecario. Tra i presupposti necessari troviamo l’esistenza di un mutuo già in essere che sia assistito da ipoteca sullo stesso immobile da usare per il finanziamento precedente. Quindi è evidente che in questo caso saremo davanti ad un’ipoteca non di primo ma di secondo grado (vedi anche Guida al mutuo ipotecario).

Ci sono dei limiti per la determinazione dell’importo che può essere concesso: la somma massima finanziabile sarà calcolata sulla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca già iscritta, meno un gap stabilito in modo differente dalle varie banche.

Qui dobbiamo fare una considerazione molto importante che aiuta a comprendere il perché si tratti di un mutuo molto difficile da utilizzare pienamente: le banche quando iscrivono ipoteca su un immobile lo fanno con percentuali maggiori rispetto all’importo concesso. Ad esempio se il mutuo è di 100 mila euro, l’ipoteca sarà iscritta per 150 o 200 mila (alcune banche applicano il 150% dell’importo del mutuo, oltre il 200%). In questo modo la banca si protegge da possibili svalutazioni.

Tuttavia se è stato richiesto un mutuo con un’elevata percentuale Ltv, non si avranno margini per poter richiedere un mutuo integrativo.

Come funziona?

L’iter è del tutto simile a quello di un normale mutuo, dovendo presentare tutta la documentazione di base, sia reddituale che sull’immobile. E’ però consigliato rivolgersi alla stessa banca che ha concesso il primo mutuo, anche perché in caso di pagamenti regolari, si avranno maggiori possibilità che la richiesta sia accolta con esito favorevole (quindi rivolgersi a Unicredit se si ha un mutuo Unicredit, a Bnl con Bnl, Mps con Mps, ecc).

Ovviamente ci possono essere delle limitazioni a questo approccio, almeno preliminare, perché non sono molte le banche che contemplano tra le finalità per cui richiedere i mutui quello di “integrazione” del mutuo già esistente. Generalmente le grandi banche permettono più scelta rispetto alle banche piccole. Invece la condizione di banca online oppure di stampo rigidamente tradizionale non causa alcun problema. Bisogna solo controllare che una volta fatto il preventivo, la banca interpellata online, preveda l’impiego dei mutuo come “integrativo”.

Detrazione fiscale

Il mutuo integrativo, anche se richiesto sulla prima casa, non dà accesso alle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dell’abitazione principale. Infatti indipendentemente dall’uso che se ne farà, l’obiettivo è chiaramente quello di “liquidità”.

Conviene?

In generale i mutui di liquidità non sono mai convenienti, dovendo scontare dei costi formali, legati all’iscrizione di ipoteca, piuttosto elevati (compreso anche l’onorario del notaio), e interessi più elevati in virtù di spread gonfiati dal pericolo di un rischio di insolvenza maggiore.

In caso di mancato rimborso del mutuo, è l’ipoteca di primo grado che trova per prima soddisfazione, per cui le banche non sono particolarmente propense a concederlo.

Infine c’è la questione dei limiti di “vendita”. Un buon mutuo di acquisto può essere facilmente accollato da un potenziale acquirente (vedi anche Mutuo per acquisto seconda casa). Un mutuo integrativo non solo limita questa opzione di “vendita” ma implica maggiori costi e formalità anche nel momento in cui si dovesse procedere alla vendita.