Domanda

Ho in essere un mutuo che non riesco più a onorare perché esodato. Ho parlato con la Banca che mi ha prospettato una soluzione di saldo con stralcio della posizione debitoria attraverso un versamento in una o 2 soluzioni per un totale di 135000 €. L’appartamento posseduto da me e mia moglie, è stato valutato dal perito della Banca 285000 €. Chiedo: sarebbe possibile vendere la mia quota (50%) attraverso un mutuo alla mia unica figlia in modo da estinguere il debito? Lei ha un contratto a tempo indeterminato. Io nel frattempo, sono andato in pensione. Grazie per l’attenzione.

Risposta

La vendita di ‘frazioni’ o quote di proprietà costituisce sempre un problema quando si tratta di immobili sui quali dovrà gravare un mutuo. Questo limite è dovuto a una situazione di rischio che le banche non possono generalmente accettare. Nelle compravendite ‘frazionate’, infatti, se non venisse onorato il mutuo sulla parte dell’immobile sul quale grava l’ipoteca, la banca in teoria non potrebbe ottenere soddisfazione tramite la vendita all’asta. Chi comprerebbe solo una quota di un immobile tramite asta giudiziaria?

Fatta questa doverosa precisazione, vi è anche un’altra ragione per la quale la soluzione di cancellazione del debito attraverso la vendita della quota del 50% del suo appartamento potrebbe non essere una via percorribile. Verrebbe coinvolta infatti nella compravendita una persona che risulta essere sua erede. E’ vero però che il legame di parentela come figlio può rappresentare un ostacolo che molte banche non considerano usando la figura del terzo datore di ipoteca, ovvero lei. Il padre in questa posizione rafforza infatti la garanzia che la banca avrebbe in caso di questioni legali.

Di contro gli acquisti di immobili tra familiari prestano il fianco alle questioni legate alle finte vendite. In quest’ottica è quindi effettivamente possibile trovarsi di fronte a difficoltà da parte degli istituti di credito per l’accesso al finanziamento.

Come risolvere il problema?

Quali potrebbero essere le soluzioni? Sicuramente è preferibile procedere alla vendita del 100% dell’appartamento, per cui sia lei che sua moglie dovreste vendere la vostra quota. Se la vendita venisse fatta ad un estraneo non ci sarebbero altre problematiche ma rimarrebbe il fatto di dover trovare risorse per poter acquistare un’altra soluzione abitativa, il che dunque, da quello che si capisce dal quesito posto, non risolverebbe tutti i problemi.

Si potrebbe quindi usare la formula dell’usufrutto. Più precisamente lei e sua moglie dovreste vendere l’intera proprietà a vostra figlia, mantenendo però l’usufrutto sull’intero immobile. In questo modo, vita natural durante, avrete la possibilità di viverci senza andare incontro ad alcun rischio. A riguardo, per trovare la formula più adatta dovrebbe consultarsi con un notaio, fermo restando che la banca da lei scelta potrebbe non accettare una situazione di questo tipo. Anche in caso di vendita del 100% dell’immobile ci potrebbero infatti essere grandi limiti nel caso in cui sua figlia non dovesse rimborsare il mutuo che accenderebbe per procedere all’acquisto.

Come possibile alternativa rimane la nuda proprietà (sempre con vendita a vostra figlia). Essendo voi ancora giovani, il valore di vendita dell’immobile non potrebbe essere troppo alto, anche se probabilmente potrebbe risultare consono all’importo che necessitate per aderire alla proposta di saldo e stralcio.

Prestito vitalizio ipotecario

Infine, anche se non è quasi mai una formula conveniente, c’è il prestito vitalizio ipotecario, accessibile solo agli over 60 anni. In questo caso vostra figlia non diventerebbe proprietaria oggi dell’immobile (nel corso degli anni ciò potrebbe diventare un limite in caso di acquisto di altro immobile come prima casa), ma lo diventerebbe la banca che offre questo tipo di prestito e voi non dovreste rimborsare nulla a meno che non decidiate di farlo.

Attenzione però! Il calcolo degli interessi lo rende una modalità che non conviene su periodi di tempo lunghi, tanto è vero che spesso gli eredi scelgono di non rimborsare il dovuto alla morte dei de cuius ma di lasciarlo alla banca. Per valutare la convenienza di tale soluzione oppure per ottenere semplici informazioni è essenziale rivolgersi alle banche che offrono questo tipo di prestito.

Conclusioni

Quindi ricapitolando le soluzioni più fattibili potrebbero essere le seguenti 3:

1. vendita immobile per il 100% alla figlia mantenendo l’usufrutto (nella formula consigliata da un notaio di fiducia);
2. vendita della nuda proprietà (anche in questo caso la figlia diventa proprietaria fin da subito ma voi mantenete i diritti vita natural durante);
3. prestito vitalizio ipotecario (la banca diventa proprietaria e vostra figlia alla vostra morte potrà decidere se rimborsare il prestito alla banca o se lasciare che venga venduto l’immobile per saldare il prestito stesso).

Attenzione: in tutti e tre i casi bisogna rivolgersi alle banche di interesse valutando quali soluzioni sono disposte ad accettare, dal momento che si tratta di soluzioni molto particolari.